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法院投標程序與其無效原因
一、 投標前應了解之事項∕144
二、 投入標匭前應注意的事項∕146
三、 如何節省土地增值稅？∕157
四、 開標流程分析∕161
五、 開標及宣布得標之方式∕163
六、 投標後之流程（投標上之各種瑕疪問題）∕165
七、 未能得標之原因∕181
八、 延緩拍賣之原因∕196
強制執行法（民國89年02月02日）∕204
辦理強制執行事件應行注意事項（民國92年01月24日修正）∕240

 

一、投標前應了解之事項
拍賣公告
選定物件前，應先了解拍賣公告之全部內容，才不致於得標後才發現標到有優先購買權之房屋或因未申請登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖等資料，得標後發現有增建或其他部分與拍賣公告內容有所不符，造成嚴重的失誤與後果。
點交或不點交
法院拍賣物件最重要的是要了解房屋點交情形。若屬於不點交的物件，要投標前應先充分了解不點交之原因，日後能否排除或者能否以訴訟的方式將不點交的案件變為點交。
準備投標保證金（保證金支票）
標購法拍屋保證金一般為拍賣底價二～三成，在投標前應先準備充足保證金，其開立保證金之金額可與法院拍賣公告之保證金金額相同或增加，絕不可少於拍賣公告之金額；因為如果保證金少於公告金額，其投標無效。

投標小祕訣
保證金支票之開立
在開標的前一日，先至銀行開立保證金支票， 抬頭處為空白；若有加註抬頭則被指定之抬頭人應於該支票背面背書。保證金支票上絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣。在法院投標室幾乎常常看到投標人興沖沖 去投標，因一時失誤，在有加註抬頭之保證金支票未於該支票背面背書，或投標人無法親自投標，而其代理人未附上委託書等情事發生；雖投標人填寫之標金為最高 價，本應為得標人，但因有前述二項失誤而無法得標，常使得投標人頓時感到錯愕、怨聲連連，不過因其投標不符法定程序也只好自認倒楣。
準備得標後資金
法院拍賣房屋必須於得標後七日內，完全繳交扣除保證金後之全部尾款。這筆款項投標人應於事前有所準備，若有不足部分也應於投標前請銀行先行鑑價評估，這樣於得標後才有充足的代墊資金可供繳清尾款。
準備各項文件
包含身分證正本、印章、委託書、投標袋、保證金、其他資格證明文件等，例如外國人投標應準備縣（市）政府核准之證明文件等，都應仔細檢查清楚。
委託書
投標當日投標人無法親自到法院投標，應請委託人填寫委託書並放入投標袋內；若由他人代理標購，卻因為代理人一時疏失未將委託書放置於投標袋內，而事後在投標處所當場才出具委託書者，其投標是無效的。

二、投入標匭前應注意的事項
投標袋（書）指定
辦理強制執行事件應行注意事項第四十八項指出：「投標書用紙，應依司法院規定格式印製，並與保證金封存袋，分別存放民事執行處及服務處，任由投標人取用，並於拍賣公告內載明。」所以，投標袋（書）在地方法院服務台都有免費提供。
若 投標人不使用法院印製之投標袋（書），其投標是否有效呢？依據台灣高等法院六十四年法律座談會（司法行政部六十四年四月三十日台（六四）函民字第 037226號函）討論上述之法律問題為：「法院拍賣不動產時，投標人不用法院印製之部頒投標書，僅用便條紙書明投標人姓名、案號及願出之價額，該投標是 否有效？」結論採甲說，即「因法院印製之拍賣投標書係依部頒有一定格式，所列各欄，投標人均應一一詳為填寫，投標人既未依部頒格式詳為填寫，僅書姓名、案 號及金額，應屬無效。」
而依此結論，投標袋（書）應使用法院所印製之投標袋（書）投標，不可用其他紙張來投標，否則其投標無效。
投標袋（書）之填寫與查看
投標袋要投入票匭前應填寫的部分，依強制執行法第八十七條第二項規定，應載明的事項有：
（1）投標人之姓名、年齡及住址。
（2）願買之不動產。
（3）願出之價額。

投標袋（書）是否需密封後，投入法院票匭內？
依 據強制執行法第八十七條規定：「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。」依最高法院民國四十六年六月二十日台抗字號101號裁判要旨：「執行法院 就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第八十七條 第一項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第七十三條前段即法律行為，不依法定方式者，無效之規定。」由此 可知，投標人應將投標袋（書）密封後投入法院之標匭內。
投標袋（書）要投入票匭前之檢查重點：

1.案號：
依法院拍賣公告上的案號填寫：如九十三年度民執春字第123號。
2.投標人：
（1）寫明投標人姓名、年齡、職業、住址、身分證統一編號，最後經投標人再簽名、蓋章。
（2）投標人有數人（分別共有）：寫明投標人各持分比例。
（3）投標人有數人（共同共有）：寫明全部之投標人即可，不須寫持分比例。

投標人在投標書欄位上，須寫明清楚，若得標以投標書欄位上之投標人為準，不能更改其他人為得標人。所以在投標前，投標人之指定尤為重要，應仔細考慮清楚。

依 最高法院八十二年台抗字第337號裁判要旨：「執行法院拍賣不動產，依強制執行法第八十一條規定，應由法院先期公告，該項公告內並應載明不動產所在地、種 類及其他應記明之事項與拍賣最低價額等項，然後由投標人依同法第八十七條以書件載明投標人之姓名、年齡及職業，願買之動產及願出之價格，密封投入執行法院 所設之標匭，必須買賣標的物一致，且投標人中所出之最高價若已達於拍賣最低價額時，始為合法拍定。否則，其買賣契約難謂已有效成立。」所以投標人在投標前 應將各欄位填寫清楚，才不致於造成投標無效。

3.代理人：
投標人未能到場投標，由代理人代理投標時，除將委任狀放入投標袋（書）內，代理人應在投標書上寫明代理人姓名、年齡、職業、住址、身分證統一編號，並在下方欄位經代理人再簽名、蓋名。

投標人未能到場投標，委託代理人代為投標，而代理人未將委任狀放入投標袋（書）內，其投標是否有效？
依 最高法院八十七年台抗字第117號裁判要旨：「系爭不動產拍賣公告（八）其他公告事項第三項記載：『如委託他人代理投標，並應提出委任狀』，投標書注意事 項欄第二項亦載明：『委託代理人到場者，應提出委任狀，附於投標書後。』既將委託狀之提出，列為投標條件之一，相對人委任代理人投標，未將委任狀附於投標 書後，能否認其投標已具備應買條件，係屬有效，自非無疑。」
所以投標委託代理人代理投標時，代理人應將委任狀放入投標袋（書）內，否則會造成廢標，並由次高標人為得標人。

4.願買之不動產種類、標示及座落：
（1）土地標示：應依法院拍賣公告上之地段、地號持分比例，逐一填寫，有多筆地段、地號時，應分別標示註明清楚。
（2）建物標示：應依法院拍賣公告上之建物門牌、建號、增建建號、公設建號遂一填寫，並分別標示註明清楚。

若投標單將土地地號或建物建號書寫錯誤，其投標行為是否有效？能否得標？
依 民國八十年七月二十七日（80）廳民二字第0706號函復台灣高等法院之研究意見：「投標書記載土地之地號或建物之建號錯誤，致與拍賣公告所記載不相符 時，其投標原則應屬無效。必須就投標書之其他記載，例如其為土地時之地目、面積及地上房屋之建號門牌；如為建物時其型式、構造、門牌及座落基地之地號以及 該執行事件之案號等項，足以確定其投資願買之不動產與公告拍賣之不動產，確屬同一者，始能認其投標有效。」

若投標單將座落之土地「應有部分四分之一」漏寫（設土地部分為區分共有，而建物部分則為大樓或公寓其中之一層樓房全部），能否得標？
依 民國八十年七月二十七日（80）廳民二字第0706號函後台灣高等法院之研究意見指出：「法院公告拍賣土地應有部分四分之一及地上多層房屋中之一層，而投 標書就土地部分漏未寫明「四分之一」字樣，倘其投標書就土地之座落地段、地號、地目、面積及其他記載事項，均無錯誤，足以確定其投標願買之土地與公告拍賣 之土地，係同一土地者，應不因其漏寫「應有部分四分之一」而認其投標當然無效。惟其投標書記載之土地權利範圍，既與法院公告拍賣之範圍不符，為杜爭議，執 行法官應曉諭其當場即為更正。經買受人聲明更正並記明於拍賣筆錄後，再行宣示其得標。」
5.願出價額：
（1）土地或建物之價額，應分別填寫：土地或建物之價額應與底價相同或超出底價，若土地或建地有多筆時，應分別標示註明土地或建物各筆願出之價額，依各筆分別以國字大寫記明清楚。
（2）投標總價額：將各筆土地總價額與各筆建物總價額共同合計之總價額，以國字大寫填寫至總價額欄位上。

依 最高法院六十一年台抗字第631號判例要旨：「強制執行法第八十七條第二項第三款，僅規定投標書件應載明「願出之價額」，而未規定應載明每宗不動產之價 額，故投標書書件已載明願買不動產及願出之價額者，即應認已合法法律規定之方式。本件相對人既於投標書「願買之不動產」欄分別記明：願買之三筆不動產之座 落地號，而於「願出價額」欄載明：右三筆合計新台幣若干元正，即已記明其承標價額，應認為合法。」

若投標人在土地或建物願出價額欄中、土地或建物有一項未達法院拍賣公告之底價，但土地與建物合計之總價已達拍賣最低總價，能否准許其得標？
依 民國七十二年四月十三日（72）廳民二字第0252號函復台灣高等法院討論之法律問題為：「強制執行事件拍賣建築物及其基地，拍賣公告分別記明建築物及基 地之價額各為新台幣（以下同）五十萬元，合計一百萬元，並註明分別標價，合併拍賣字樣。拍賣期日投標人於投標書中記載願出之價額土地部分為五萬元，建築物 部分為一百萬元，合計為一百零五萬元，已達於拍賣最低價總價額，應否認為其以得標？」結論採甲說，即「不應准許得標。拍賣公告中就建築物及其基地既係分別 訂定拍賣之最低價額，投標人願出價額，無論就建築物或其基地，其中任何部分如未能達於分別訂定之最低價額，縱其合計價額已超過建築物與基地合計總價額，亦 不應准其得標，否則無異鼓勵債務人串通第三人故意提高建築物之價額，壓低土地價額，用以逃漏土地增值稅。」
但辦理強制執行事件應行注意事項第五十項但書中規定：「土地或建築物所出價額未達拍賣最低價額，而投標人不自行調整者，執行法院得按總價額及拍賣最低價額比例調整之。」所以目前若總價已達底價，且為出價已達最高標者，執行法官得按其土地及建物不足底價部分之比例調整之。


1. 案號：
與（投標書正面）填寫相同案號。
2. 投標人及代理人：
與（投標書正面）填寫相同投標人及代理人。
3. 蓋章：
投標人蓋章，若有代理人時，代理人一併蓋章。
4. 保證金票據：
寫明「支票」或「匯票」、發票之銀行名稱、付款銀行名稱、銀行票號、保證金票據上之金額，均應逐一填寫正確，若有受款人之記載，受款人應於保證金票據背面背書。
5. 保證金票據放入投標袋（書）：
將保證金票據放入投標袋（書）內。

保證金票據，若有受款人之記載，而受款人未於保証金票據背面背書，能否得標？
依 民國八十二年五月一日（82）廳民第07829號函復台灣高等法院討論之法律問題為：「執行法院以投標方法拍賣不動產，並酌定保證金額命投標人於開標前繳 納之，投標人持為保證金之票據有受款人之記載而受款人未依規定背書，開標結果該投標人（包括受款人即投標人本人及受款人雖為第三人，惟已授權投標人持其印 章背書之情形）出價最高，該投標人當場持受款人印章要求補為背書，執行法院能否准許？」結論採乙說，即「未繳納保證金而參與投標，其投標為無效，不能因事 後之補正，而變為有效。」

將委託書放入投標袋（書）內：若屬代理投標者，應將委任狀放入投標袋（書）內。

若委託他人代理投標，代理人未將委任狀放入投標袋（書）內，能否得標？
依 最高法院八十五年台抗字第553號判例要旨（本判例亦於民國八十九年十二月五日經最高法院八十九年第十五次民事處庭會議決議通過）：「強制執行法第八十八 條規定開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。拍賣程序係在利害關係對立之不特定多數關係人注視下公開行之，其執行程序事項有即斷即決之必要，以期其程序明 確。故應買人雖得委任他人代理應買，惟應即時提出證明書，以證明合法授權之事實，如未提出證明書，代理權即有欠缺，其投標無效，性質上自不許準用民事訴訟 法第七十五條第一項（即訴訟代理人有欠缺而可以補正者，審判長應訂期間命其補正）之定期命補正之規定。」
所以依此判決，代理人應記得將委任狀放入投標袋（書）內，否則其投標會被判定為廢標，應改由次高人得標。
6. 投標袋（書）需密封、簽章：
最後則將投標袋（書）用膠水密封，在密封的封口處簽名或蓋章後，即完成投標袋（書）所有填寫之事項；再將投標袋（書）直接投入指定之標匭內，即可等待法院公佈開標結果。

三、如何節省土地增值稅？
因為土地增值稅是買賣房屋所負擔的稅費中課稅最重的，因此要更加精打細算。而在拍賣標的物之加價，究應加到土地還是建物價格中，才能節省稅金的支出呢？
土地增值稅乃依國父孫文遺教訂定
土地增值稅之課稅依據，乃貫徹國父孫中山先生民生主義之遺教，屬平均地權四大要綱，即「規定地價」、「照價徵稅」、「照價收買」、「漲價歸公」，目的為使地利共享，所採行的重要租稅政策。而其中「漲價歸公」是以所有權人不勞而獲之土地自然漲價所得為課稅依據。

土地自然漲價應歸公共享
土 地稅法第二十八條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總價數額徵收土地增值稅。」平均地權條例第三十五條規定：「為實施漲價歸 公，土地所有權人於申報地價後之土地自然漲價，應依第三十六條規定徵收土地增值稅。」同法第三十六條規定：「土地增值稅之增收，應依照土地漲價總數額計 算，於土地所有權移轉或設定典權時行之。」稅捐稽徵法第六條第二、三項規定：「土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。經法院 執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院應於拍定或承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。」由此 可知，土地增值稅之徵收，是以不勞而獲得的土地自然漲價為課稅依據，對於投入資本及勞力所獲得的改良利益，則不用併入課稅。
買受法拍屋原則上不需負擔土地增值稅
依 土地稅法第三十條第一項第五款規定：「經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已 先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。」同法第五十一條第二項規定：「經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定 之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。」而經由法院標購之土地，其 土地增值稅本應由原土地所有權人繳納，但如果標購之土地得標價額低於公告土地現值時，將來若有須要出售其土地，在出售時即要繳納不足公告土地現值之差額土 地增值稅。

法院拍賣之標的物，土地與建物均會分別訂定底價，究應把加價的價格加到土地上還是建物之底價部分呢？所產生的結果又會有什麼不同？
建 物所應納的契稅是由買受人繳納，而建物每次移轉時，都會課徵契稅；此與土地增值稅之課稅方式不同，土地增值稅由賣方支付，只要在未增值的情況下，移轉多少 次都不會課徵到土地增值稅。而建物所課徵之契稅，是依政府所評定之「房屋現值」乘以稅率來計算應納契稅，若實際拍定價格比房屋現值低時也可選擇依實際拍定 價格來計算課徵契稅，一般而言，政府所評定的房屋現值均比實際拍定價格來的低。但法院拍賣之土地所訂定之底價，有時會比政府所公告的公告土地現值還低，如 果標購到底價比公告現值還低的土地，將來出售時，須再繳納不足公告土地現值差額部分之增值稅。由此可知，得標人在得標時並不需繳納土地增值稅，而是由債務 人（即賣方）支付，但有例外的情形，即是如果所標購之土地底價比公告土地現值還低時，得標人將來若有出售，就要支付拍定底價與公告土地現值所產生的差額土 地增值稅了。

假設法院拍賣透天房屋，土地底價五百萬，建物底價為二百萬，總底價合計為七百萬元，而土地之公告現值為六百萬元，投標人以八百萬元投標，比底價多出一百萬元，其加價加到土地底價或是建物底價，其產生的結果會有所不同嗎？

A.加價一百萬元，加在土地底價：
建物沒加價，還是二百萬，土地底價五百萬元，土地加價一百萬元，合計土地價格六百萬元，而公告土地現值為六百萬元，得標土地之價格與土地公告現值都是六百萬元，該土地並沒有增值，所以出售時不用繳納土地增值稅。

B.加價一百萬元，加在建物底價：
土地沒加價，還是底價五百萬元，建物因加價價格提高至三百萬元，而土地公告現值為六百萬元，以公告土地現值六百萬元減得標土地五百萬元，土地增值為一百萬元，將來出售時，要繳納土地增值稅。（以土地增值乘以稅率，即為將來出售應納稅額）。

所以，一般投標人若有加價，將加價部分加在土地部分，較能節省土地增值稅之支出。

四、開標流程分析
投標人逾時投入票匭，其投標是否有效？
依最高法院四十六年度第 二次民刑庭總會會議決議（四），民二庭之提案內容為：「某甲於執行法院所定拍賣期日，逾時五分在標匭開啟尚未開標前，始將投標書逕交執行法官，迨開標結 果，某甲出價較某乙為高，執行法官遂宣布某甲為得標人，其拍賣筆錄並未載明某甲之投標書未投入標匭，僅由執行法官事後簽報敘及此情。」決議採乙說，即謂 「某甲之投標書未投入標匭，有執行法官之簽報可證，依強制執行法第八十七條之規定，其投標應屬無效。」所以，投標人於投標時間結束後，才將投標袋投入標匭 內，其投標行為是無效的。

投標人已將投標袋投入標匭內，突然覺得投標的物件不適合，或投標金額填寫太高或太低，想更改金額，法院能否准許撤回投標或更改金額？
法 院拍賣之公告性質上應視為「要約」，投標人的投標行為應視為「承諾」，依最高法院三十三年永上字第531號判例要旨：「標賣之表示，究為要約之引誘抑為要 約，法律無明文規定，應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，但標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂 約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人自負有出賣人之義務。而其標賣之表示，如明示與出價最高之投標人訂 約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，與最高法院三十二年永上字第378號及八十四年台上1821判決亦有此意 旨。」
綜上所述，投標人已將投標袋投入標匭內，已確定其投標的承諾到達時間點，投標人自無法將物件撤回。
若投標人已投入標匭之金額欲更改，執行拍賣之法院能否准許更改投標金額？
依 最高法院八十七年抗字第3611號裁判要旨：「查抗告人其承諾之意思表示應認已達到執行法院而生效力，惟以投標方式拍賣不動產，除有法律規定其投標無效等 外，一經執行法院依強制執行法第八十八條開標，買賣契約關係即已成立，無待執行法院為「拍定」之意思表示，執行法官依強制執行法第八十八條所為之當眾開示 及朗讀，非買賣契約成立之要素。准其於法院宣示拍定前仍可撤回其投標之意思表示，使易狡獪之徒心存僥倖，左右拍賣程序之進行，其不當之處，不言而諭。」
所以投標人若已將投標袋投入標匭內，投標人之投標行為為要約，法院為得標之表示係屬承諾，投標人自無更改投標金額之權利。

五、開標及宣布得標之方式
開標方式與實務
投標時間終止後，標匭 自動關閉，由書記官或執達員將全部之投標袋，依股別逐一整理；再按投標人案號排列，將出價高低順序整理後，交由執行法官審閱，執行法官將該股別案號之投標 袋集中，先核對該案號標金填寫最高投標者，填寫是否正確等，經法官審閱無誤，逐一宣佈各股別案號之得標人。
依強制執行法第八十八條規定，開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。又依辦理強制執行事件應行注意事項第四十九項對於開標情形之規定：
1. 拍賣開標時間，宜指定為每日上午九時半至十一時，或下午二時至四時之間，不得撥快或撥慢投標室時鐘。
2. 以投標方式拍賣不動產者，應依照拍賣公告所載時間準時開標，縱當事人請求延緩開標時間，亦不應准許。
3. 開標期日，應由執行法官全程參與，不得委由書記官辦理。執行法官應在法院投標室當眾開示投標書，並朗讀之。關於通訊投標之開標，應先當眾審查投標書是否密封及有無附繳保證金，暨具備其他應備要件。
4. 開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。
5. 拍賣公告欄已張貼「停止拍賣」之公告，即應停止拍賣，不得開標實施拍賣，以免紛爭。
6. 以投標方法拍賣不動產時，應注意防範圍標及其他不法行為。
宣布得標方式與實務
法 官宣佈得標人之方式，依每個法官之作風，各有其不同，但大致是由先整理好案件之股別先宣佈，再由該股法官逐一朗讀案件之案號、債務人姓名、出價最高之得標 人及金額，若該案件無人投標，法官會詢問在場是否有債權人要承受該案件，若該案件沒有債權人要承受，待每股股別案件均朗讀結束後，在最後法官會宣佈今日案 件拍賣終結。

 

編著： 由富門企業集團法拍   著作