富門法拍屋→全國法拍屋業界領導品牌、第一家通過ISO國際品質標準認證~

全國第一本專業法拍實務業界執筆
完整介紹法拍屋、金拍屋、銀拍屋系列叢書
據內政部統計，民國93年購屋者中，每8人即有1人購買法拍屋，標購法拍屋已成為最熱門的全民投資理財運動，您再不把握最佳時機介入是否太落伍了呢？
每個人一生有一次賺大錢的機會，
就從看過本書開始！

法拍屋介紹
一、 何謂法拍屋？∕018
二、 法拍屋之主要來源∕019
三、 法拍屋資訊之取得∕021
四、 購買法拍屋的優點有哪些？∕026
五、 購買法拍屋的缺點有哪些？∕029
六、 標購法拍屋可能產生之問題∕033
七、 購買法拍屋有何前景及其購買時機∕037

四、購買法拍屋的優點有哪些？
絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題
法
拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦
不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋
者有著賠了夫人又折兵的遺憾。
免除「過戶完成前被查封」之困擾
購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而
賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，
買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程
序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。
抵押權塗銷設定
購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說，如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。
房屋產權最清楚
法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。
在
法拍屋標購得標付清得標款後，法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗銷查封與抵押權登記函」等資料給得標人，經完稅後便可請
地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有，故絕不會發生「一屋二賣」、「產權（縮水）不清」、「再遭法院查封」等問題
發生。
屋價市場最便宜
法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多，因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一
拍次流標後，即打八折後推出第二拍，其後每一次流標後均打八折直至第四拍（減價拍賣）為止，有時甚至只有市價的一半不到的價格；很多自住型或投資客也因此
致富、圓夢，一夕致富之案例也比比皆是。標購法拍屋賺大錢比中樂透、六合彩等還要來的踏實容易些。
產品類別多，選擇性高
標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多，舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有，種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析，如是投資或自住、休閒等，仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。
五、購買法拍屋的缺點有哪些？
購屋資金之準備時間短
標購法拍屋在開標前須以該案件底價約二至三成作為投標保證金，連同投標袋與保證金一起密封後，投入法院投標室之標匭中。若該案件幸運得標之後，自得標日算起七日內，必須繳納全部拍定價金。短期內此一龐大資金之準備，對於資金不充裕的購屋者來說，確實存有不小壓力。
資金不足解決之道
1.銀行代墊資金
在早期的法拍屋市場中，常見黑箱作業情況，造成當時大多數銀行皆不願代墊法拍得標後之尾款。近年
來，經由各大電視媒體、雜誌報紙大量的報導後，造成大量投資客、自住型購屋者前仆後繼地投入法拍屋市場；此時許多銀行也嗅出法拍市場龐大之商機，紛紛降低
門檻提供標購法拍案件者代墊資金業務，如安泰銀行、新竹商銀、合作金庫等等，皆有提供法拍屋代墊尾款業務。因此，一般購屋者僅需事先準備二至三成投標保證
金後便可放心去投標，其餘尾款約七至八成可經由銀行代墊資金方式解決。一旦該不動產所有權過戶完成後，即可轉為一般較低利率之優惠房屋貸款。
2.將現有資金變現
法拍屋之購屋者可將手中有價證券或其他債權憑證，如定存、股票、標會或保單借款等等，透過買賣、解約等方式轉換成現金來投入法拍市場。
3.信用貸款
法拍屋之購買者亦可直接向銀行申請信用貸款等方式，來籌措投標所需資金。
4.顧問公司代墊
法拍屋之購屋者也可運用「代標」或「代點交」之法拍公司，透過其資金提供或代墊資金之服務以籌措投標所需資金，但通常其借款之利息費用會較高。值得注意得是某些不肖業者藉由資金放款收取高額的利率（俗稱高利貸），借款人宜詳加以瞭解契約內容和利率變化。
5.親友借款
法拍屋之購屋者可向親友間以借貸方式來籌措資金，但必須考量本身的還款能力。
6.房屋貸款
法拍屋之購屋者如果自己有其他不動產，也可向銀行事先辦理抵押貸款之方法，先將該筆資金運用，一旦得標後再用得標之法拍屋貸款方式，來償還原先不動產之借貸。
交屋時間較不易掌控
法拍屋從得標後到交屋的這段時間，除非標購者本身經驗豐富且深諳法令和協調方式圓融，否則面對層層繁雜的法定程序與折衝協調鬥智，以致於一般購屋者總覺得法拍屋的點交程序繁雜，造成不知如何是好的困擾。
點交問題解決之道
1.找親友協助
法拍屋從得標至完成交屋需有一段時間，購屋者可以請有點交經驗的親友協助其點交，但要確定其專業、經驗、能力均能真正勝認的情況下，否則可能越幫越忙。
2.法拍公司
如
果購屋者本身或親友間皆無法有效率的協助點交房屋，可以找專業的法拍公司協助點交工作。畢竟一般而言，專業的法拍公司無論是在法令、經驗、效率及點交之協
調等方面，總比一般購屋者來的有經驗和專業性，往往可節省一些不必要的支出與加速交屋之時間。花一筆小錢可以省去很多麻煩是相當值得的；不過由於法拍公司
良莠不齊，購屋者宜仔細比較其品牌、形象、專業性、服務品質和內容後再委託為當。
無法進屋觀看
法拍屋在公布拍賣後至未經法院核發「不動產
產權移轉證明書」之前，該不動產所有權仍屬於債務人所有；故在此之前這段期間，購屋者除非得到債務人之許可，否則難以進入察看房屋內部之屋況（即使是空屋
也不可隨意進入，恐有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）。此與一般市價之房屋相比較，內心確實有些許不安全感；尚且法拍屋也無物的瑕疵擔保責任，假如
交屋後有任何問題，購屋者也必須自我承擔此一風險。
屋況了解解決之道
1.地政機關資料
購屋者可在投標前，可先至地政機關申請該房屋平面圖或謄本，便可了解房屋之大致格局、所有權狀況、屋齡等基本資料，再加以評估是否要進場投標。
2.附近環境觀察
一
般而言，購屋者可由選定案件之左右鄰居中得知大略屋況。因為如果是相同的建設公司同一時間所推出的案件，其屋內之格局大致上是相同的。購屋者可找出同一建
設公司所開發建設之房屋，如有做生意之店面，可入內觀看其結構；如遇有租售房屋者，亦可假借租買該屋入內觀看，如此便可大致了解其屋況結構並探知市價租售
的一般行情。
六、標購法拍屋可能產生之問題
一般人對於標購法拍屋在感覺認知上，似乎會存有產權不清、有所糾紛與處理麻煩等問題，其實這是完全錯誤的認知；只要我們詳加了解其相關法令並謹慎處理協調下，並不難購買到產權清楚和價值非凡之房屋，以下有幾個問題常為一般購屋者所煩惱：
債務人賴皮不走
法拍屋購屋者從得標確定當時起，即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋；但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求目前暫時無屋可住，懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生，使得標者不知所措。
以破壞房屋威脅
法拍屋購屋者在得標後與債務人協談搬遷過程中，有時會遇到債務人頑抗恐嚇，如果不給多少金額的搬遷費就要破壞房屋等語。
黑道強佔房屋
偶爾會從新聞媒體或朋友間聽聞『某法拍屋已被黑道所強佔』，使法拍屋得標者不知如何協調點交房屋，更甚者威脅生命財產安全。
海蟑螂勒索搬遷費
偶爾也會聽聞某間法拍屋已遭海蟑螂所佔據，利用「假租約」或「債務糾紛」等情事，獅子大開口要求得標人要給付大量金額之搬遷費用。
點交困難解決之道
1.法院已加強法拍作業流程之透明化
政府為求有效解決黑道或海蟑螂強佔勒索等問題，強制執行法在民國八十五年後，陸續大量修改相關法律，透過公權力加強法院點交執行工作，並針對點交時可能發生之情形，加以確切防範與排除。因此，近年來法拍屋物件雖激增不少，但目前已經很少見到不合法強佔勒索之情事。
2.可依照法院之點交程序逐一排除
購屋者可依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七條第十項至第十三項規定辦理：
〈第十項〉出租人與承租人訂定租賃契約後，將租賃物交付承租人佔有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。
〈第
十一項〉第三人於查封後始佔用拍賣之不動產拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其佔有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇
投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復佔有該不動產，亦同。
〈第十二項〉債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。
〈第十三項〉第三人對其在查封前無權佔有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者，亦得依該款規定辦理。
3.專業法拍公司協助
購屋者為求節省寶貴的搜索尋屋時間與處理繁雜專業之點交程序，可以委託較可靠有信譽之專業法拍公司，來協助法拍不動產尋屋、評估、代墊與點交等各項事宜。
七、購買法拍屋有何前景及其購買時機
購買法拍屋有前景嗎？
1.法拍屋是所有房屋價位中最便宜者
一般而言，法拍屋大致均比市
價買賣之房屋便宜許多。在景氣好轉時，房屋市場固然一屋難求，法拍屋也不例外；當景氣轉壞時，銀行呆帳一增多，法拍屋自然呈倍數增加，選擇性反而更多樣
化。因此，購買法拍屋雖然不像買股票一樣具方便和靈活性，但實用性及使用性卻比股票大了許多倍。例如有二間房屋所面臨街道、屋齡、樣式均相同，其中一間房
屋市價賣一千萬，而另一間法拍屋卻僅賣六百萬，其兩者差價達四百萬之譜；如此大的差距也僅有在法拍屋市場中才會出現，人生最少可少奮鬥的十年八載吧！
2.法拍屋常有地點、屋況、環境等條件均佳的物件
法拍屋大都是由於債務人本身投資或理財不當而被法院拍賣，所以常常可以見到該地點、屋況或環境……等條件均十分優良並具有高投資報酬之物件出現。因此選擇適當時機進場投資而獲利達數百萬、數千萬、甚至上億者不在少數，如何麗玲、柯賜海等名人皆曾由投資法拍屋致富。
法拍屋的購買最佳時點？
購買法拍屋的最佳時點如何判定？肇因每個人的理財觀不同而有所不同；要在景氣好還是景氣差時介入買屋，主要取捨於本身經濟能力及購買目的為何？是投資用？還是自住？再經過審慎評估後，就能規劃是否要進場標購法拍屋。
一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之1/3來負擔房貸是在可以容許的範圍內，也具有相對的安全性。另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買或投資。
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

金拍屋介紹
一、 何謂金拍屋？∕042
二、 金拍屋資訊取得方式∕043
三、 金拍屋有何優勢？∕044
四、 金拍屋拍賣物件之點交及其缺點∕045
五、 金拍屋投標前、後交屋之流程圖∕047

銀拍屋介紹
一、 何謂銀拍屋？∕050
二、 銀拍屋資訊取得方式∕052
三、 銀拍屋有何優勢？∕053
四、 銀拍屋的缺點有哪些？∕055
五、 如何參加銀拍屋的拍賣會？∕057
六、 購買銀拍屋應繳納稅費有哪些？∕062
七、 購買銀拍屋應繳納稅費簡表∕063
八、 銀拍屋拍賣流程圖∕064
 
一、何謂銀拍屋？
銀拍屋的形成，簡單的來說，
就是法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產，被銀行忍痛接收下來的物件。由於債權銀行將逾期放款之不良債權，依照強制執行法之程序，透過法院以拍賣方式
而形成法拍屋；該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定，債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳，使拍賣物件不致因不理性的降低
拍次，而使拍賣價格過低，於不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋，將產權移轉過戶至債權銀行本身名下，並排除其佔有狀況，再透過簡易的整理、修
繕後，將物件委託專業的不動產拍賣公司（如戴德梁行），以現場喊價之方式拍賣之不動產，就是一般人所謂的「銀拍屋」。
銀拍屋之緣起
自民國
八十七年起，由於一連串的本土性金融風暴，促使景氣低迷、失業人口增加、銀行逾放比加速上升、呆帳問題嚴重、體質不佳的農會和信用合作社等先後被合併等等
情形下；債權銀行為加速名下不良債權之去化，乃大量的將其不良債權，以聲請法院拍賣之方式將該不動產拍賣。但由於法拍屋經過數次流標，以致其底價之訂定，
與一般市價房屋價格差別過大，加上因財政部修正銀行法第七十六條，「商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票，可自取得之日起，由二年之期限延長
至四年處分之…」
因此債權銀行為打消呆帳並加速回收債權，即將正在拍賣中之法拍屋承受變成銀行名下自用資產，經過回復自來水、電力及做房屋的簡易修繕後，再委託專業不動產拍賣公司進行拍賣，因而形成銀拍屋。
由
於銀拍屋的所有權屬於銀行本身，銀行本身即已擁有產權。花旗銀行早在民國九十一年六月，於台南首度運用拍賣會的方式，委託外商戴德梁行公開拍賣其銀行名下
不動產；此一新形態的公開拍賣交易方式，雖在國外已行之有年，但在國內則引起民眾相當大的迴響。此後銀行業界也積極的參與拍賣會，並將其物件委託不動產拍
賣公司進行一連串的拍賣不動產動作。
二、銀拍屋資訊取得方式
拍賣公司網站
銀拍屋主要之不動產物件，乃屬銀行委託
專業拍賣公司，透過以公開喊價之方式進行拍賣。目前國內有三家較大型的拍賣公司：一家是屬於外國外商顧問公司，即首次舉行拍賣會的「戴德梁行」；另外一家
為國內本土型公司，由信義房屋、中信房屋、太平洋房屋、住商不動產等四大房仲業者，共同出資所成立的「仲誠資產管理股份有限公司」；最後則為東森媒體旗下
所屬力霸不動產鑑定公司所成立的「東森資產管理公司（簡稱為東森AMC）」所組成。綜上所述，專業不動產拍賣公司承辦銀行委託物件，是為銀拍屋主要資訊取
得場所。
打電話或親自到拍賣公司
欲購屋之民眾，如對銀拍屋有興趣，亦可以用電話詢問拍賣公司有關銀拍屋的相關資訊，或親洽專業不動產拍賣公司（如戴德梁行）來更進一步地瞭解。
洽詢銀行或瀏覽各銀行網站
雖然銀拍屋主要是由銀行委託專業不動產拍賣公司進行定期拍賣；但不少銀行的公佈欄，或是該銀行之網站，通常也常有其銀拍屋相關資訊可作參考，如國泰世華銀行、華南銀行、土地銀行等等。
報章雜誌公告或廣告
通常不動產拍賣公司如有舉行公開拍賣會，也常會將拍賣日期及物件刊登於各大報紙或各媒體廣告；有時亦會以派報、夾報等各種方式使社會大眾更加了解拍賣資訊，所以有意願購買銀拍屋者並不難發現銀拍屋之相關資訊。

三、銀拍屋有何優勢？
產權屬於銀行
銀拍屋之形成，主要是銀行承受之前被法拍流標後之擔保品。由於銀行承受後該物件即為銀行本身之資產，其所有權屬於銀行本身，在產權方面絕對清楚，因此也無法拍屋、金拍屋有點交程序之問題；其價格方面雖不比法拍屋、金拍屋來得便宜，但至少比一般市售的房屋還要低一些。
此外，值得投標人注意的是因銀拍屋乃以公開喊價方式競價，購屋者有時會被現場搶標氣氛與臨時緊張狀況所感染影響，而一味地追高價格搶標得標後，可能與市價房屋相差不遠甚至還要更高，當了冤大頭而不自知，這一點是值得購屋者注意的。
可入屋內看屋況
銀
拍屋與法拍屋、金拍屋這三者最大的不同，是銀拍屋之產權為銀行所有。通常債權銀行於承受後，會將房屋做簡易的修繕，使其賣相更佳，並經回復自來水、電力
後，始將房屋委託給拍賣公司進行拍賣。有意購買銀拍屋者，也可事前聯絡銀行先看房屋，事先了解屋況後，再自行評估要以何種價格進行公開喊價競標之參考。
投標當日保證金較低
一般購買銀拍屋當日，投標人所應準備的保證金，每一戶僅收取新台幣六萬元銀行本票，於繳納保證金並經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌後，即可取得公開喊價競標之資格。拍賣開始後，每一公開喊價之加價，以新台幣一萬元（含）以上之不等金額為其加價空間。
若
無人加價競標，於該物件得標拍定後三天內，與所有權銀行簽訂不動產買賣契約書，並於簽訂不動產買賣契約書同時，需繳交得標總價款百分之十（含保證金）；後
於代書通知備件時應支付得標總價款百分之十；再於稅捐機關申報之契稅及土地增值稅單核發時，再支付得標總價款百分之十。由此可知，得標者在過戶完成前須先
支付得標總價款三成之自備款，其餘七成尾款未付部分，可向銀行申請房屋貸款補足餘額。

四、銀拍屋的缺點有哪些？
人頭戶假競標喊高價格
銀
拍屋的標購方式是為公開競標方式，而法拍屋與金拍屋則以密封投標為主。因此，銀拍屋以現場公開競價進行方式，表面看來好像競標者出價透明，但實際上卻也是
銀拍屋的弊端所在。因為在每一場的不動產拍賣會場，主辦單位無不想盡辦法炒熱投標現場之氣氛，塑造緊張且熱絡的狀況，使得鎖定特定物件投標者，極容易出現
非理性的漫天加價；甚至極有可能出現投標者為人頭戶，在現場以假競標方式喊高物件價格，最後當購買者真正得標時，得標價格往往出乎自己原先的預估。
地點、賣相較差
銀
拍屋通常都是債權銀行在法拍程序，經過一拍、二拍、三拍甚至四拍無人投標而流標後才承受的不動產物件；因為銀拍屋大多是法拍屋拍賣中未拍定的物件，所以一
般銀拍屋的物件通常在房屋地點、屋況、格局，甚至在賣相上都比法拍屋來得差。一般來說，熱門的法拍屋物件通常都會在一拍、二拍之拍賣時，即被買方相中而標
購拍定，也等不到債權銀行來承受成為銀拍屋。
通常有些銀行會將賣相較好的銀拍屋，交給房屋仲介公司販售或組成售屋小組之方式來處理；只有賣相較不
好的物件才委託專業不動產公司來進行銀拍屋拍賣。所以正常情況下，銀拍屋在地點、屋況、格局、賣相上均較法拍屋、金拍屋來的差，投資報酬性較低，故有意購
買銀拍屋者也應有所比較。
物件種類較少
銀拍屋在物件種類和類別的選擇上並不如法拍屋來的多。因為銀拍屋只有特定幾種類別，所以購屋者的選擇性較少。而法拍屋則舉凡透天、別墅、華廈、大樓、土地、農業用地、林業用地等種類繁多，有意購買者相對在種類的選擇性上，也會比銀拍屋來的多。
價格較法拍屋來的高
銀
拍屋在種類選擇上均比法拍屋來的少，是目前不動產市場上大致情況；雖經銀行承受其債權而成為銀行自身資產，但銀行總是會有其成本考量，甚至計算其行銷、人
事與簡易維修整理之費用等後才計算出該房屋拍賣價值；反之，法拍屋因案件量大，物件選擇來源較多，因此購屋者則較容易撿到比銀拍屋價格更便宜且地點、屋
況、格局等較佳的房屋。

五、如何參加銀拍屋的拍賣會？
購屋者如想參與銀拍屋的拍賣會標購房屋，可透過各大不動產拍賣公司所屬專員接觸與網站介紹就有著大致性基本的瞭解。目前國內有三家專業不動產拍賣公司接受委託，執行銀拍屋公開拍賣程序：一、戴德梁行；二、仲誠資產管理公司；三、東森資產管理公司。
雖
然這種以公開拍賣會方式在國外已行之有年，但國內一直到民國九十一年七月才正式由外商公司戴德梁行引進。筆者相信專業不動產拍賣公司今後也會陸繼成立，國
外發生人頭戶哄抬的情形也勢必也會入境隨俗而更加猖獗。真誠期望業者有更佳的制度化拍賣方式，使購買者能真正的購買到物美價廉的房屋，創造拍賣業者、銀
行、購屋者三贏的正確方向。
投資高手小提示
銀拍屋之拍賣流程：拍賣會開標前購屋者應事先詳閱各該拍賣會內容及其規則才不致於在拍賣會有所遺漏。
資金準備方式
有意購買銀拍屋的投標者於拍賣會開標當日應注意哪些事項？還有應準備哪些物品呢？
1.保證金及身分證明
於銀拍屋拍賣會開標前一日，投標者應先至銀行開立保證金新台幣六萬元整之銀行本票（依每一標的物計算），並於拍賣會當日準備投標者之身分證正本、印章；若投標者不克出席投標拍賣會，其代理人須出具委託書，並準備代理人之身分證正本、印章等。
2.領取號碼牌
拍賣會開標前，投標者事先繳納保證金及繳驗身分證，於簽名或蓋章後領取號碼牌；未繳納保證金及領取號碼牌者，可以參觀但不可參與競標喊價。
3.拍賣與加價
拍賣會以公開喊價競標之方式進行，投標者如有中意的物件，每一次加價金額依新台幣一萬元以上的金額為加價空間，一旦投標會主席連續喊三聲最高價後無人加價，即為落搥敲定得標該物件。
未得標或得標後之處理方式
1.未得標的處理方式
若標購者欲參與另一物件之投標，其原有號碼牌可重複使用；但若無中意之物件拍賣，自己又未能得標時，則可將號碼牌繳回，並於當日退回已繳交之投標保證金。
2.得標後的處理方式
標
購者在緊張的現場氣氛下競標成功，該如何辦理後續程序？首先，其繳交的投標保證金就抵充房屋得標訂金，並於得標後三天內，與所有權銀行簽訂不動產買賣契約
書之同時，繳交得標總價款百分之十；其次，於代書通知備件用印時（約10～15天），繳交得標總價款百分之十；最後，於稅捐機關核發契稅及土地增值稅之完
稅款時（約20～30天），再繳納其得標總價款百分之十。由此可知，標購者從得標起到過戶前（約30天內）須繳納全部自備款共三成，其餘尾款七成部分，可
向銀行申請辦理房屋貸款解決資金問題，如符合各種優惠貸款之條件者，也可以同時一併請銀行或各有關單位辦理。如購屋者不須向銀行辦理貸款，則於取得新所有
權狀十日內，繳交得標尾款百分之七十之款項。
投資高手小提示
標購銀拍屋之投標者，除了找相關銀行專員察看所需要之房屋外，關於各種優惠房貸的申請或辦理，最好能夠事先到政府相關單位查詢有關規定或尋求銀行評估之後再進場投資比較妥當。
得標後繳納價金流程圖
3.點交房屋
當得標人於辦理過戶及繳交尾款完成後，即可辦理交屋手續，待交屋完成後，得標者馬上就可規劃後續的整修房屋等工程。

六、購買銀拍屋應繳納稅費有哪些？
購買銀拍屋
所要繳納的稅費與一般買賣房屋的稅費是相同的。買方大致須繳納過戶代書費、設定代書費、契稅、印花稅、登記規費、書狀費、徵信查詢費、開辦費、火災險費、
地震險費、房屋稅、地價稅等等。不過熟練的合格代書辦理買方所繳納的契稅，一般都不是以實際簽約或投標購買之拍定價格來計算，而是以政府所規定的房屋（不
含土地）評定標準來從低計算房屋價格。
由於通常房屋評定標準價格均比實際買賣價格來的低，這一點對買方來說是相對有利的，如此可以節省不少標購者
的購屋負擔。一般房屋契稅的核定，是以房屋核定契價乘以買賣稅率百分之六來計算。印花稅則是依照房屋核定契價或公告現值千分之一來計算。房屋稅、地價稅、
水電費、瓦斯費、大樓管理費等相關費用，銀拍屋均依照一般市售買賣房屋方式來辦理，或由買賣雙方依交屋日之時間基準協議分配之。

七、購買銀拍屋應繳納稅費簡表

八、銀拍屋拍賣流程圖
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

 

銀行承受屋介紹
一、 何謂銀行承受屋？∕068
二、 何謂銀行自辦通訊投標拍賣會？∕070
三、 銀行自辦通訊投標拍賣會流程圖∕074
 


一、何謂銀行承受屋？
銀行承受屋即是經由法院
拍賣之法拍屋。因其屋況、地點、環境等原因，大多數物件賣相較差，經過一拍、二拍、三拍甚至四拍多次流標均無人投標後，以致無法順利拍出。債權銀行為了保
障其最低債權，加速處理其不良債權，而以底價承受的方式買回該法拍屋，即成為債權銀行自有資產，簡稱為「銀行承受屋」。
銀行承受屋的出售方式
銀行自己承受的這些法拍屋，大多數還是選擇交給房屋仲介公司買賣，或是委託專業不動產拍賣公司來進行公開拍賣。雖是如此，但也有些銀行也會成立相關銷售部門來出售這些承受屋。
通常一般銀行的承受屋，無論是在地點、條件、屋況上，大都無法像法拍屋有時會遇到地點佳、條件較好的選擇；所以一旦購買到銀行承受屋時，日後想順利賣出脫手勢必將成為問題，所以購買銀行承受屋者，還是以自住型購屋者較適宜。
銀行承受屋的準備金
銀行承受屋之售出價格大約是市價的八～九成之間，甚至有時跟市價差不多。如果所購買之承受屋是由銀行專員介紹帶看所成交的，購屋者通常也是要付一筆仲介費，這筆費用因每家銀行仲介費規定有所不同。一般來說，購屋者所要支付的仲介費，大約為成交價的百分之一左右。
銀行提供購屋貸款
購買銀行承受屋者如果資金不足付清所有款項，自己須先準備二至三成之購屋自備款；若有不足部分，可向銀行申請七成至八成之銀行貸款，來輕易達成購屋夢想。
購屋應付的各項稅款
購買銀行承受屋者，其所應納的各項稅費均與一般購買不動產相同。詳細內容讀者可以參閱前述銀拍屋應納稅費簡表上各項目，作為購屋參考與準備金。
銀行承受屋的資訊來源
購買銀行承受屋要如何取得相關資訊呢？主要方法有三種：
一、點選瀏覽各銀行網站，找尋銀行承受屋的相關資訊。
二、直接到各銀行詢問銀行承受屋專員，請他詳細介紹或帶看。
三、閱覽各大報紙廣告欄，有時可以找到銀行承受屋的消息。

二、何謂銀行自辦通訊投標拍賣會？
銀行自辦通訊投標拍賣會的標的物即是「銀行承受屋」。購屋者除了可選擇由法院購買法拍屋，第三公證人拍賣公司購買金拍屋，或不動產拍賣公司購買銀拍屋外，也可以利用銀行自辦的通訊投標拍賣會來購買銀行承受屋。
拍賣方式
由於銀行本身非為專業不動產仲介，因此有些銀行無法在市場上順利出售名下所屬剩餘之承受屋，遇到這種銷售困境，有些銀行則交給房仲公司或專業不動產拍賣公司進行拍賣；有些銀行則會選擇舉辦「通訊投標拍賣會」的方式，例如上海商業銀行就曾經透過這種方式順利出清許多餘屋。
價格訂定
銀
行自辦通訊投標拍賣會之承受屋，其價格大約訂在市價的八～九成左右，房屋價格的訂定與市價差異並不大。不過，有時也會遇到銀行將不容易脫手的少數物件，降
低標售底價以吸引購屋者，但由於承受屋之地點、條件及辦理通訊投標拍賣會的廣告、透明度、物件資訊流通量均較不理想，透過通訊投標的購屋者並不熱烈。
資訊來源
1.銀行網站
銀行自行舉辦之通訊投標拍賣會，一般來說都會在自己銀行網站上公布相關消息，說明何時可開始通訊投標與其投標相關細則。
2.銀行營業處公佈欄
有時也會在銀行營業處的公布欄發現相關消息，購屋者若欲得知其相關細節，可以洽詢銀行相關業務員。
3.報紙刊登廣告
有時銀行也會透過各大報紙刊登「某某銀行標售不動產」，將其公告事項刊登，內容大致為：不動產標示、保證金金額、投標方式、開標日期、地點、土地、建物面積、標售底價等須知事項逐一公告。
投標保證金
投標銀行通訊承受屋的保證金，一般購屋者需要按標售底價之一成金額計算，以台灣各地銀行所簽發之支票、本票或匯票為限，若該房屋未能得標，投標者可於決標後，憑個人身份證、印章領回保證金票據。
以上海商業銀行為例，如因以下三種情況，保證金恐有被銀行沒收的疑慮：
1.投標金額低於標售底價。
2.投標人員自願放棄得標。
3.得標人不依約定期限簽立買賣契約者。
因此，有意參與通訊投標的購屋者亦不得不注意上項之規定，以免因本身不注意或疏失造成金錢的損失。
得標後處理
採通訊投標於得標後繳納之保證金，便立即轉作為得標價款之一部分，並於得標日起十日內簽訂買賣契約書，同時繳交得標總價之二成為簽約金（原繳納保證金無息抵付部分簽約金）；於稅捐機關核發稅單時，七日內繳納得標總價款八成之尾款，始可辦理所有權移轉登記。
得標者除需準備二成自備款外，如有不足之尾款部分，亦可向銀行申請貸款。
繳納稅費
購買銀行通訊投標拍賣會之承受屋，其所應納的稅費均與一般買賣不動產相同（可參考銀拍屋應納稅費簡表上各項目）。

三、銀行自辦通訊投標拍賣會流程圖
 

編著： 由富門企業集團法拍   著作

 

資產管理公司介紹
一、 何謂資產管理公司？∕078
二、 如何購買資產管理公司的不動產？∕081
 

法拍屋的進階基礎之說明
一、 法拍屋公告內容之解析∕086
二、 拍賣公告上之其他特別事項∕102
三、 屋況如何了解？∕113
四、 土地如何尋找？∕123
五、 如何標購國民住宅？∕126
六、 如何得知海砂屋？∕127
七、 如何得知輻射屋？∕128
八、 投標有何資格限制？∕129
九、 投標價格如何決定？∕135

三、屋況如何了解?
多一分對屋況資料的了解，日後就能減少一分不必要的麻煩，其中包含現場實地的勘查、地政機關謄本資料的申請、拍賣公告內容的閱覽等資料的蒐集動作；一旦選定標的物再加以整理後，接著就可進行投標價格的評估。
法院拍賣公告
標購不動產前，首先應先查看法院拍賣公告，選定拍賣案件後，再逐一調查其點交情形，產權完整性，並親自到物件現場查看，依強制執行法第八十一條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」其公告內容如下：
拍賣公告應載明下列事項：
1. 不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記名之事項。
2. 拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，訂有保證金額者，其金額。
3. 拍賣最低價額。
4. 交付價金之期限。
5. 閱覽查封筆錄之處所及日、時。
6. 訂有應買資格或條件者，其資格或條件。
7. 拍賣後不點交者，其原因。
8. 訂有應買人查看拍賣物之日、時者，其日、時。
因不動產的價值性一般均比動產價值性來的高，所以在選定物件前，先要對物件投標前或得標後有何權利及義務，可主張的範圍有所瞭解；在眾多物件擇一選定後，即可依其拍賣公告上之地段、地號逐一調查其產權的完整性。
產權調查探訪
目
前調查房屋及土地產權資料的方式有二種：1.可自行上網申辦查詢產權資料；2.可直接到各地地政機關申請登記簿謄本、地籍圖等產權之資料。透過網路申請地
政資料，可不必往返地政機關，避免舟車之苦、節省寶貴時間，但缺點就是受到處理個人資料保護法之規定，由網路上申請謄本資料會將身分證字號欄隱藏，如果有
必要查詢所有權人之身分證字號就必須親自前往各地地政機關申請了。
1.網路申請
目前網路申請謄本之方式可由中華電信公司申請謄本
資料，也可連結上關貿網路公司（http://www.tradevan.com.tw）資料網站來申請登記簿謄本相關資料。如果您已是中華電信
HinetADSL用戶，可直接申請謄本等相關資料；若非中華電信HinetADSL用戶也可至中華電信各營業窗口購買中華電信Hinet點數卡，相關申
請內容可以直接洽詢中華電信服務人員（http://www.hinet.net）。申請開卡之後若要加購Hinet點數，亦可至Hinet點數卡網站
（http://e-pay.hinet.net）透過線上刷卡方式購買之。
2.地政機關申請
購屋者可將選定之物件資料，直接前
往各地地政機關申請產權相關資料，即可清楚校對法院拍賣公告中之物件與登記簿謄本上之同一物件在標示部、所有權部、他項權利部之內容是否與拍賣公告上的所
有權人、面積、持分、地號、建號等相符，再依序查詢建物測量成果圖（建物平面圖）等相關資料。
（1）土地或建物登記簿謄本
法院拍賣公告中
之物件內容是否與土地或建物登記簿謄本的內容有所不同的地方呢？在土地登記簿謄本標示部上之地上建物建號與拍賣公告上之建物建號是否有多出的或少查估到的
建號？拍賣公告上共同使用部分之公設建號是否有遺漏未登記？所有權部之所有權人、權利範圍是否正確？他項權利部共同擔保之建號、地號是否無誤？雖然法院拍
賣之物件產權清楚，但也是依照公告內容來移轉，購屋者千萬不要輕忽這些瑣碎的查閱動作，很多投標人在未經申請查閱登記簿謄本之相關資料而大意投標，在物件
得標後才發現有建物建號未查估，或其面積與土地、建物登記簿謄本有所不符，共同使用部分之公設建號未公告拍賣等等，而造成得標者莫大的損失與困擾。
（2）地籍圖謄本
當
查閱土地與建物登記簿謄本與法院拍賣公告均相符後，再將其土地之地籍圖謄本與拍賣之物件核對，其位置、地形、面積、深度、路寬等是否為購屋者所喜歡，可藉
由拍賣物件現場了解後再配合地籍圖謄本，即可清楚的看出地形的完整性；對於日後有意出售時，價格的高低，將會有莫大的影響性。
（3）建物測量成果圖謄本（建物平面圖）
由
於一般法拍屋無法進入屋內察看，購屋者可透過申請建物平面圖來了解房屋在地籍圖上的正確位置，並可看出房屋的形狀，如面寬、深度、是否方正、陽台、露台、
平台、地下室、屋頂突出物、騎樓之位置等；但因建物平面圖無法看出房屋之內部隔間與屋況，而在得標後其隔間如果不符合得標人需求，亦可依個人喜好來適度的
調整與修飾，其實也是很容易的。
（4）都市計畫土地使用分區證明書
當申請了土地與建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本，經評
估拍賣標的物之面積、價格、樓層、建築完成日期、均符合購屋者的條件後，由於土地登記簿謄本地目之記載有時並不是目前最新的都市計畫編定地目，時常在土地
登記簿謄本雖編定為「田」地目，其實在都市計畫中已編定為「建」地目，為求進一步了解最新都市計畫編定情形，可至縣市政府工務局或都市計畫課，閱覽都市計
畫套圖，就可清楚的看出標的物範圍內之公共設施、公園、綠地、學校、政府機關、計畫道路等政府重大建設；更可申請都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）
證明書，來查看標的物在都市計畫中的使用編定，即可清楚的看出該筆土地的使用分區情形及都市計畫案各主要案名及發佈實施日期，這些都可當作購屋時重要參考
資料。
3.現場查看
對於不動產的標購，很少有人單憑法院拍賣公告與地政機關所申請的各項資料，而在沒有到過標的物現場實地斟估就倉促的標購房屋，除非對物件有所了解或價格實在便宜到買到就賺到的地步。
在此建議購屋者還是適時勘察現場及附近環境才做標購決定，比較不會與想像情況差別太大；否則萬一基地剛好無出路口進出，或是要當住家用結果隔壁剛好就是舞廳、墳場、高壓電場等，就會產生很大不適應感，徒增日後不便。
（1）附近環境
A.
標的物附近的環境、重大建設、居住品質，依每個地段而有所不同，並不是便宜就好。一般情況下地段好的地點，雖然價格比較高，但價值性、抗跌性會比較佳，如
何在眾多的物件下，選定「物超所值」的標的物，那就要看購屋者本身的投資眼光與價值分析了。依筆者所承接的某個案例，有一位投資客，購買眼光總是尋找地段
好，有發展性的地點，當時標購位於精華區的房屋，從法院得標後二天內，就已接到高於得標價一倍之人有意想要向他購買房屋。當然這不是每位投標者都有如此的
分析能力，也需要配合個人的經驗、知識與膽識相結合時，才能創造出賺錢的高利潤機會，而不是漫無目標的盲目投資。
B. 需留意標的物附近的各項生活機能性，是否有捷運、公車經過路線、商店、市場、公園、綠地、銀行、郵局、學校、醫院及其日後發展性等都要列入評估中。
（2）房屋現場查看
A.
雖
然法拍屋無法進入屋內查看，但可從地段、區域、屋齡、面寬等看出其價值性，有時債務人常因債務纏身等因素，無暇整修房屋，外觀看起來十分破舊，但所處地
段、座落其實不差，眼光敏銳的購屋者只要懂得方法，花點小錢加以規劃整理後，有時竟然就是賺錢的「金雞母」；然而現場斟察要注意的地方有哪些呢？
a. 可比對地籍圖謄本：可用比例尺量看看面臨道路寬度是幾米路？路口算來是第幾間？活巷還是死巷？有無路沖或偏沖？停車是否便利？房屋面寬有幾米？（一般透天店面面寬大約為四～五米之間）
b.
房屋屋齡如何判別？可經由所貼的磁磚及建築樓層大約可看出屋齡：民國五十至六十年代大多都是二樓建築物，磁磚以小型的瓷質馬賽克為主；民國七十至八十年代
大多是三至四樓的建築物，以小型瓷質馬賽克或長方形之二丁掛為主；民國八十至九十年代大多都是三至五樓的建築物，以長方形二丁掛或花崗石為主。採以上方法
當然只能列為參考性，其實屋齡計算主要還是要以建物登記簿謄本上之建築完成日期為準。
c.
購屋者可用指北針來判定房屋的座向。加以判斷房屋所處的位置是適合出租、自住或做生意？房屋座落、來往車潮或人潮如何？目前有無被佔用的情形？是空屋、自
住還是承租之狀態？若是空屋該如何判斷並需注意之地方有那些？一般空屋的判斷方法可藉由詢問附近鄰居而略知一、二，有時是債務人早已不知去向或是在信箱內
則是塞滿了信件那直接就可看出很久無人居住了，還是早已大門深鎖，有時是門窗遭到破壞早已被眾人進出了；但千萬要記得，雖然是空屋也是不能擅自進入屋內或
將門鎖破壞，以免觸犯法律責任，造成不必要的麻煩。
d.
但要如何才能得知屋內的屋況呢？其實欲得知房屋的建築好壞，可由該地段房屋建築式樣、外觀得知，通常在同一時間建築之建築物，若屬同一建商，格局一般都是
相同的，如果附近剛好有出售或出租的房屋，亦可看看裡面格局、廚房、浴室等設備狀況；或是有做生意的商家、左鄰右舍等，借個化妝室就可順便看看格局、樓
梯、浴廁的狀態了。但是千萬別說出要標購哪一間法拍屋或是對購買法拍屋有興趣之類的話，畢竟常在不經意的言談之中讓有心人得知，到了法院投標的當天，才發
現當時說對法拍屋沒興趣或是講法拍屋有多不好的那些人，竟然同一天在法院投標室看見了，他們竟也來投標，而且還是標購同一間房屋，到時若沒得標只能怪自己
多嘴了。
尋屋小祕訣
有些房屋門牌或道路，經地圖查閱或詢問附近住戶後，還是怎麼找都找不到地點時，購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所，就可查出正確的道路位置。
B.
公寓、華廈的標的物，到達現場勘查時，除依前述的條件逐一了解外，要注意的地方有：
a.
如果有管理員，可詢問拍賣的標的物有沒有停車位？如果有，是平面還是機械停車位？是上層還是下層？編號幾號？都要詢問清楚，再進一步詢問每一期是多久要繳
交管理費？每坪管理費每月需繳多少錢？有什麼公共設施：如游泳池、健身房等？雖然公寓、華廈被拍賣的案件很多，但通常有良好管理、地段好或比較高級的華
廈，一般也是很少有拍賣的案件，如果有，也很快就會被拍賣標走，購屋者可要眼明手快精準的搶進進場投標，這樣才有機會標購到物超所值的好房屋。
b. 同樣有些房屋門牌或道路，經地圖查閱或詢問附近住戶後，還是怎麼找都找不到地點時，購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所，就可查出正確的道路位置。
四、土地如何尋找？
尋
找拍賣土地，常是一件極困擾的事，有的則是完全沒有建物，所以並沒有門牌地址可查詢；有的雖然有建物也是鐵皮屋所搭蓋之違建，也沒有門牌住址。投標人想找
的到土地確切的位置，東問西找還是遍尋不到，拿著地籍圖仔細的拼湊，整個眼睛都看花了，總感覺好像是這一塊，又覺得應該不是，那應該如何才能正確的找到拍
賣土地的位置？可以參考下列方法：
債權人
被拍賣土地的債權人不一定都是銀行，有的也是一般的私人。投標人可先向地政機關申請土地登記簿謄本，在他項權利部欄位中都可找的到債權人之地址，可嘗試拜訪債權人；如果債權人是銀行，也可請銀行的承辦人員幫忙帶路，有時就會得到滿意的答覆。
債務人
可從土地登記簿謄本，所有權部欄位中找到債務人的住址，亦可前往拜訪債務人，請求是否願意帶路前往被拍賣之土地；但此舉須有點技巧，否則不容易達成任務。
債權查封人
查封人有時並不是抵押權人，而是普通債權人。可能是債務人積欠信用卡費，發卡銀行才查封債務人之土地，可以試圖請求查封銀行之承辦人員幫忙帶路。
法院查封人員
法院人員在查封過程中，都曾到過被查封土地的地方，也了解土地的位置；但可能需要套點交情，因為帶路這些事，並不是在他們職務工作範圍內。
地政事務所測量人員
查封土地時，地政機關測量人員都有到過被拍賣土地的地方；但帶路也不是他們的工作範圍，可能也需要套點交情。
地籍圖謄本
可到地政機關申請地籍圖謄本或閱覽藍曬圖，依所被拍賣之土地位置找出在哪一地段，再比對所經過之道路是否與被拍賣之土地有所吻合；但通常不容易比對的出來，除非投標者對當地地形有所了解。
都市計畫圖
也可到市政府工務局或都市計畫課，閱覽都市計畫套繪圖，被拍賣土地附近整區域的公共設施，有無面臨道路，大致可以看的出來；但是也是要對拍賣土地附近有點熟悉，否則眼力可能也要很好，才能看出大略位置。
鄰地住戶
可先自地政機關申請地籍圖謄本，再找出附近有無較明顯的土地或類似較明顯的建築用地，再依其地段地號申請土地登記簿謄本，就可查詢出鄰地住戶，經過說明溝通後，有時也會得到滿意的結果，但務必再用地籍圖謄本比對是否與該拍賣之土地相吻合。
五、如何標購國民住宅？
購
屋者要標購國宅，在民國九十一年十二月底起，購買中古國宅或參與法院投標已經不須要具備國宅資格，即可標購房屋。由於九十一年十二月底前，如要標購國宅，
在法院拍賣公告都會『註明為國宅』字樣，購買者只要看公告就知道標的物是否為國宅。但九十二年起由於公告內容與一般標的物公告相同，法院拍賣公告也無法看
出是否為國宅，有意購買國宅的民眾，可直接詢問「縣市政府國宅單位」，就可清楚的了解，拍賣公告上之物件是否為國宅。購屋者也可將欲購買國宅附近及其區域
內，共有幾處地點有國宅紀錄，再把全部地址都抄錄起來，就可依其地址查看拍賣公告是否有要找的國宅資料。
六、如何得知海砂屋？
在前往現場
勘察房屋時，要留意該房屋是否為海砂屋。所謂的「海砂屋」，即混凝土中含有過量的氯離子，因而造成建築物之水泥會逐一大塊剝落，而摻有鹽分之海砂，其中有
過量之氯離子會將鋼筋腐蝕，而影響建築物結構安定。當建築物每立方米的混凝土中含有「超過300克氯離子」時，即是所謂的海砂屋。依民國八十七年六月二十
五日公布之海砂屋的測量標準質，測量氯離子的標準須為0.3Kg以下才不屬於海砂屋。
其實海砂屋並不是不能使用，如果要使用海沙，是必須經過妥善
的處理，台灣目前也已經有發展出海砂的處理方法，只是並無大量推廣；像日本早已使用海砂，但都是經過良好的處理過，海砂的使用量已達到40％。因為海砂
屋，須經過數年後才會有明顯的徵兆，購屋者可試圖打聽附近的社區，或建築的建商是否曾出現海砂屋的情形，若有大面積剝落的混凝土，也可委託專業檢測單位來
進行檢測，可向工業技術研究所（02）27377373，網址為http://www.itri.org.tw或土木技師公會或結構工程技師公會委託檢測
或各縣市政府建管單位亦可查詢是否有列管之紀錄。
七、如何得知輻射屋？
所謂的輻射屋（放射性污染建築物）：係指建築物所使用之鋼鐵建材遭
受放射性污染者而言。建築物受到放射性污染達年劑量一毫西弗以上時，主管機關會造冊函送該管直轄市、縣（市）地政主管機關建檔並開放一般民眾查詢；但經建
檔之建築物，其輻射劑量有時會隨著時間經過而自然衰減或有效移除污染源，若降低至年劑量一毫西弗時，主管機關就會將建檔之輻射屋資料註銷。
因輻射為無聲、無色須經檢驗才有辦法測得，購屋者在標購前，如需有關輻射屋之資料，可向該管縣（市）政府地政機關或向行政院原子能委員會查詢。
若
依「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」第十條規定：「主管機關發現建築物遭受放射性污染時其年劑量達十五毫西弗以上，不適宜長期繼續居住者，該戶建築
物所有權人、區分所有權人或共有人，得向主管機關申請依合理價格收購該戶建築物或其建築及土地。」若受輻射量在五毫西弗以上者，可得到主管機關相關的醫療
協助。
八、投標有何資格限制？
投標人參與投標時常會顧慮到購買農地需不需要自耕能力證明，或購買其他特殊用地需要具備何種條件才能投標呢？
農業用地
早
期在民國八十九年一月二十六日，農業發展條例未修正前，購買農業用地受到相當資格的限制；其後政府因應農業國際化、自由化，並為加入ＷＴＯ做準備，採發展
精緻農業，在促進農地合理的使用等情況下，大幅度的修正農業發展條例，同時取消購買農地須具備自耕能力資格證明的限制。所以從八十九年一月起購買農地一般
人已無資格的限制；除非是農業發展條例第三十三條所指的私法人則不能承受耕地，但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，則可經
主管機關之許可後方可購置。
一般農業用地在進行買賣，其管制就相當嚴格，僅可做為農用，以符合「農地農用」之原則；如購買者未做耕地使用時，其農
地將無法辦理所有權移轉登記。但標購法院拍賣的農業用地，最大的優勢即是不受此點的限制，購買者可以用農業用地目前的「使用現況」來進行標購，標購後之農
地，雖未做耕地來使用，也可以辦理所有權轉移登記，這即是購買法拍農地之好處。
依農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面
積未達0.25公頃者不得分割。」除非有第十六條第一項一至七款之情形。此外，亦須注意農業用地興建農舍辦法第三條第一項第三款之規定：「…即申請興建農
舍者之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。」（即756.25坪）
工業用地
在民國九十一年一月三十日促進產業升級條例未修正前，購買
工業用地及建物移轉之承受人也會是受到相當資格的限制。在促進產業升級條例第六十條第三項修正前規定：「設廠用地之受讓人以興辦工業人為限；其經法院拍賣
取得者，亦同。」同法第四項：「申辦工業區土地或建築物所有權轉移時，應報經工業主管機關核准，並檢附核准之文件申辦所有權移轉權登記。」而修正後第六十
條已將設廠用地之受讓人以興辦工業人為限等規定刪除，並於修正後之法條僅規定：「承辦工業區土地或建物者，其使用應符合開發工業區之計畫目的及性質來規劃
其用途。」即可。
所以在民國九十一年一月三十日以後，購買一般或法院拍賣之工業用地及建物或是特定工業區之所有權移轉，投標人已無身份資格之限制。
國民住宅
在
民國九十一年十二月十一日國民住宅條例未修正前，購買法院拍賣或中古國宅均受到相當資格的限制。在國民住宅條例第十九條修正前規定：「政府興建之國民住
宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈
或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」第二項規定：「國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權。原承購人及其
配偶，或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」
不
過修正後第十九條已將承購國民住宅「應以具有購買國民住宅之資格者為限」等規定刪除，即從民國九十一年十二月十一日起，購買法院拍賣或中古國宅，投標人已
經不再受應具有國宅資格的限制了。但新購國民住宅條例第七條第三項內所規定，由「政府直接興建之國民住宅」，仍須受到「國民住宅出售出租及商業服務設施暨
其他建築物標售標租辦法」第四條所規定之資格限制，其規定之條件即須符合下列資格：
A. 年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
B. 與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
C. 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
D. 符合行政院公告之收入較低家庭標準者。有下列情形之一，得不受前項第二款之限制：
（A）年滿四十歲無配偶者。
（B）父母已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學，身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。
所以購屋者如要新購國民住宅，就無法像標購法拍國民住宅中無國宅資格的限制了。
新購之國民住宅，依其條例第十九條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人可在於居住滿一年後，（一年指應將戶籍設於該址），則可將該住宅及基地出售。或於取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售則不受居住滿一年之限制。」
標購法拍國宅出售有無限制
標購法院拍賣之國民住宅，如得標人日後欲再行轉讓或出售時，是否有受到國民住宅條例第十九條「居住滿一年」的限制呢？
依
據內政部民國九十二年八月二十八日營署宅第0920051120號函釋，則認為購買國民住宅為取得使用執照未滿十五年者，其拍定人再行轉讓時，仍應受住滿
一年之限制，若該國民住宅為取得使用執照十五年以上者，則其拍定人再行轉讓時，不受居住滿一年之限制。所以標購法院拍賣之國民住宅，還是有國民住宅條例第
十九條須「居住滿一年」的限制。
債務人
法院拍賣之動產或不動產，債務人是否能夠參與投標應買呢？依強制執行第七十條第六項規定：「債務人
不得應買」；同法第五十八第一項規定：「法院查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。」依法所示，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封，其
實也沒必要以自己名義參與投標。
依最高法院八十年台抗字號143號判例要旨：「不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執
行法所為之拍賣通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年台上字一五二號及
四十九年台抗字八三號判例參照），故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣需有出賣人與買受人兩個主體，因與雙
方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解釋為債務人不得參與應買。」所以依其判例所示，債務人不得以其自己名義參與法院投標。
法院查封人員
依
強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，民法第三百九十二條規定：「拍賣人對於其所經營之拍賣不得應買，亦不得使他人為其應買。」而依司法院三十
二年院字第2568號解釋：「民法第三百九十二條之規定，於強制執行法上之拍賣亦適用之。強制執行法第六十一條、第八十三條之執行推事、書記官及執達員為
民法第三百九十二條所稱之拍賣人，如自行應買或使他人為其應買，則主張拍賣無效有法律上利益者，自得以訴主張無效。至於執行法院之院長及其他職員，均非民
法第三百九十二條之拍賣人，縱令司法行政區督長官曾有禁止應買之命令，其應買亦僅發生應否懲戒之問題，仍不得謂拍賣為無效。」由此可知，法院查封拍賣不動
產其執行人員不得參與該拍賣案件之投標。
九、投標價格如何決定？
比較分析法
1.參考附近成屋行情（市價）
標購法拍屋前可先詢問標的物附近預售屋或仲介出售的房屋價格，以了解目前市售一般房屋行情。
2.參考法拍屋拍定行情
可參考拍賣資訊或詢問法拍業者，附近區段過去是否曾有拍定之房屋？其價格如何？亦可做為參考資訊。
3.參考附近租金行情
如果拍賣標的物附近有出租房屋，可詢問月租金為多少？該用多少價格參與投標才合乎其投資報酬率？或依銀行借貸利率與租金行情相比較，計算出須以多少價格填寫標價才具有投資價值性。
4.參考公告現值
政
府以公布「土地公告現值」來做為土地徵收、補償及課徵土地增值稅的參考標準。依平均地權條例第十條規定：「政府於依法徵收土地時，應按照徵收當期之公告土
地現值，補償其地價。在都市計劃內公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。」土地徵收條例第三十條規定：「被徵收之土
地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補
償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」
另
依都市計畫法第四十九條規定：「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成
補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議
委員會於評議當年期土地現值時評議之。」
所以一般被徵收之土地，政府機關大都以當期「公告土地現值」，另加計「四成」徵補土地所有權人，而地上有建築物時，再以重建價格減去因時間經歷所受損耗之數額來補償。
因
而一般土地所有權人，遇到政府要徵收土地總是群起抗爭，但法院拍賣的物件，有時土地底價的訂定，甚至比政府所公告的公告土地現值還低。如果標到的法拍物
件，剛好被政府徵收，根本不用去抗爭，還有政府補償金的錢可以賺。所以政府所公佈之公告現值也可做為投資價值及標價填寫的參考。
5.借貸利息
購屋者可計算若把資金存放在銀行定存，或是購屋所需資金若向銀行借貸，其每月所支出的利息與購屋後出租他人所收取的租金做一比較，計算出用何種投資的報酬率為高？來做為以何種價格來投標較適合之參考。
6.銀行貸款金額
可
以查詢債務人向銀行借貸金額，做為該物件價值性之判斷。其方法可由地政機關申請之登記簿謄本上之他項權利部看出，再依債權銀行所設定的金額為多寡來判斷其
房屋價值性。因為通常銀行在設定前，都會鑑定房屋價值性，可由債權銀行所設定的金額多寡判斷出當時房屋的價值，來做為購屋投標之參考。
7.內政部地政司
內
政部地政司也有提供台灣各區域土地、房屋成交行情；其中包含成交年份、季別、街道、路寬、類別、屋齡、面積與成交價格等資訊，同時也是銀行在鑑定房屋價值
中，最重要的參考數據來源之一。該網址為：www.moiland.gov.tw，購屋者可上網查看同地段土地與房屋的成交行情，做為投標價格之參考。
8.本身財力狀況
購
屋者不管參考了多少房屋資訊、做多少的價值分析，最重要的是衡量本身所能負擔的資金壓力有多大，千萬不可盲目的投資。縱然房屋本身有再大的利潤空間，也是
要在購屋者所能承擔的範圍內，才有很好的利潤產生，否則就算低價得標，連利息的支付都有困難了，還談什麼購屋呢？下次被拍賣的可能就是自己的房屋了。
但
是如果有充足的資金，物件也經過詳加的分析，在價位、用途上也很適合，就可大膽做出的決定，千萬不要一昧抱怨「投標當時如果再加多少價格就會得標。真可
惜！之類的話；畢竟就算是法拍屋，也有一定的市場行情，好的地點、屋況佳的房子，眼尖的購屋者早就注意到了，那有可能等太久呢？」
影響房價的因素
除了參考「比較分析法」來判斷房屋的投資價值性及引用數據資料來推算預填寫的投標價之外，也須預估將來房屋出售時，是否會影響到房價的保值性，可依下列幾點做為參考：
1.明星學區
位於明星學區之房價具有一定程度的抗跌性。因購屋者常因有好的學區，擠破頭的想設籍於該學區內。畢竟目前社會生育率低，父母總是希望子女有良好的教育，所以明星學校附近的房價，總是比其他區域有較佳的抗跌性。
2.公園、綠地
在台灣地窄人稠的都會區內，如果有良好的休閒環境，常常是房價的抗跌指標。如面對公園、綠地、綠園道等優良環境，房價也都比鄰近區域價位來的高。
3.交通便利性
鄰近交通的便利性也會影響到房價的高低。如停車空間或進出的方便性、捷運沿線、公車等，對房屋的價值都有所幫助。
4.社區地點
房屋所位處的地點與社區的管理優劣也會影響到房屋的價格。一般若是地點佳、屋況良好或是整體社區管理有一定水準的房屋，價格雖然都不便宜；但抗跌性較佳，買賣成交的速度通常也較快些。
5.附近環境
房
屋所處都市附近的環境，也是影響房價的重大因素。重劃區的房價，通常也比未重劃區域的房價來的高，如台北市信義計畫區、台中市七期重劃區、高雄市三多商圈
等。但如果剛好位在焚化場、高壓電塔旁等為一般人所排斥區域，房價一般成長性均是不佳，脫手機會與成交總價格也會偏低些。
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

法院投標程序與其無效原因
一、 投標前應了解之事項∕144
二、 投入標匭前應注意的事項∕146
三、 如何節省土地增值稅？∕157
四、 開標流程分析∕161
五、 開標及宣布得標之方式∕163
六、 投標後之流程（投標上之各種瑕疪問題）∕165
七、 未能得標之原因∕181
八、 延緩拍賣之原因∕196
強制執行法（民國89年02月02日）∕204
辦理強制執行事件應行注意事項（民國92年01月24日修正）∕240