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推薦序1
「租稅法定主義」，人民對於國家有依法律納稅之義務，故「稅」是人民的負擔，既然無可逃避，則聰明人當研究如何「節稅」。「從十萬賺到十億––法拍屋、金拍屋、銀拍屋　貸款‧稅費解析」一書以實例為題，輔以法令解析，實為「節稅」的聰明人不二選擇。

投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起碼也會變成小富∕020
【案例一】投資套房是上班族致富首選∕022
【案例二】利用銀行貸款一圓購屋夢想∕023
【案例三】懂得節稅退稅使我省下數百萬∕025
 
案例一 投資套房是上班族的致富首選
何小姐是去年學校畢業剛踏出社會工作的新鮮人，為了工作方便在外面租了一間小套房，月租五千元左右；不
巧的是房東今年過年後以物價飛漲理由執意調漲房租為六千元；何小姐數度溝通未果，意圖再度另尋屋租住，無意間接觸到法拍屋的業務員，在租不如買及低總價的
吸引下，只從口袋輕鬆拿出十萬元，便輕鬆標購到一間三十餘萬的小套房。想不到交屋後不久竟有房屋仲介來訪，介紹一位客戶以六十餘萬成交，短短二個月，何小
姐便輕鬆賺進二十萬！現在何小姐已經是擁有十餘間套房的大房東了。可見投資拍賣屋真是上班族最佳最穩當的不二選擇！
案例二 利用銀行貸款一圓購屋夢想
黃先生夫妻兩人，長期以來都在外面租屋，一間二十餘坪的華廈每個月租金也將近一萬五千元。直到夫妻兩人有
了小孩後，突然警覺需要購買更大的房子，可是夫妻倆省吃儉用下來的私房錢，扣除了生活必須支出和房租外，十餘年來存款卻只有五十萬左右，透過當地房屋仲介
的住屋情報知道，根本買不起自己所住當棟大樓三十坪左右約三百多萬三房一廳二衛的房子；雖然該仲介也保證可以銀行貸款七成以上，不夠錢的部分也可以透過信
用貸款辦理。可是黃先生夫婦怎麼算都比在外租屋還不划算。
有一天，黃太太從新聞報紙和網際網路上消息，得知該棟大樓七樓竟然有一間三十餘坪的法拍
屋，該屋第二拍的價格只有203萬，同樣格局、同樣地點、同樣屋況的房子竟然就差了一百多萬？趕快回家告訴先生這個消息，與黃先生考慮後委託品牌、形象良
好的專業法拍公司以208萬標購並得標了這間法拍屋，透過銀行的評估加上黃先生信用不錯，銀行竟可以貸到九成房貸，而且房貸利率只有2.5％左右。如此算
來，黃先生夫婦只不過拿出20萬左右就可以擁有自己的一棟房屋，而且更令夫妻倆高興的是，住三十幾坪的房子每個月所負擔的銀行利息竟然比以前住的二十幾坪
的還要便宜（銀行借189萬以20年期利率2.5%計算），算來每個月竟然只需要負擔10016元，還比以前寄人籬下的小房子還要便宜五千元；更令人意想
不到的是該棟法拍屋竟然還附有一個地下停車位；黃先生夫婦兩人不約而同的說『法拍屋，真是太神奇了！』
案例三 懂得節稅退稅使我省下數百萬
蘇先生和蔡小姐同時看上同一地點的兩棟大地坪的透天別墅，同樣格局大小和建材都是同一個建商所建造的，
兩者的法拍價也都是一千九百多萬。蘇先生委託一家專業法拍公司代為投標；而蔡小姐卻認為自己去投標可以省去專業法拍公司的代標費用，同一天至法院投標後，
蘇先生和蔡小姐都是以2200萬左右幸運得標。半年後，突然有仲介來說有不少客戶願意購買該區房屋，仲介開價2800萬，最後蘇先生以2750萬賣出，扣
除相關費用後賺進四百多萬；而蔡小姐後來以2788萬賣出後還笑蘇先生以低價賣出而沾沾自喜，等到收到土地增值稅繳費通知後，才知道光是土地增值稅就要數
百萬，不但沒有賺到錢還差點虧大了；後來蔡小姐才知道原來加在土地和建物的增加金額竟會產生這麼大的後遺症！以上只是一個小小例子而已，標購一間法拍屋所
必須注意的點交或稅費問題太多了，一個小地方不注意就會損失不少金錢，甚至還有無法交屋的情況；因此，想要標購法拍屋還是交給專業合法誠信的法拍公司來做
會更安全有保障！
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

特別拍賣程序
何謂特別拍賣程序？∕028
特別拍賣程序Q＆A∕030
‧ 法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？∕030
‧ 如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？∕030
‧ 何時才可得知具狀應買之結果？∕030
‧ 因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？∕032
‧ 購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？∕033
 
不用投標，直接具狀購買之特別拍賣程序
法院拍賣通常以投標的方式為之，但為顧及拍賣案件如果繼續減價拍賣，會損害債權人及債務人之利益，為
加速疏解各地方法院的案件量去化，乃參考日本民事執行規則第五十一條「特別賣卻」之立法例，使應買人以不用投標之方式，向執行法院直接具狀應買不動產，於
民國八十五年十月九日正式公佈施行；後因無法真正有效的去化案件量，乃於民國八十九年二月二日再次修訂強制執行法，規定為案件經二次減價拍賣（即第三次拍
賣）後仍未拍定之不動產，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買表示。
何謂特別拍賣程序？
所謂特別拍賣是指拍賣標的物經二次減價拍賣仍未拍定後（即第三次拍賣），有再行拍賣之原因時，執行法院乃公告三個月內有意願購買該案件之應買人，得於公告三個月之期間內，依原條件直接向執行法院具狀應買該不動產之程序。
依
強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受
該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個
月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，
視為撤回該不動產之執行。」簡單的說，拍賣案件在第三次拍賣無人投標而流標後，執行法院會將該案件公告三個月；在公告三個月的期間內，投標人若有意願購買
該案件，可依第三次拍賣流標時的條件直接向執行法院具狀應買該不動產。
辦理強制執行事件應行注意事項第五十四項規定：「依本法第九十五條第一項規定，於公告之日起三個月內依原定拍賣條件應買或為承受之表示時，如不動產之價格已上漲，且債權人或債務人表示反對，執行法院應不准應買或承受。」
特別拍賣程序Q＆A
法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？
依強制執行法第九十五條規定：「執行法院應於第二次拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」換句話說，在執行法院公告特別拍賣程序開始之日起，就可開始具狀應買該不動產。
如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？
具狀之應買人，可在公告拍賣三個月內，填寫聲請狀紙表示願意按原來之拍賣條件承買該不動產。
實務上在具狀應買之同時，須附上保證金票據及其拍賣公告，待執行拍賣之法院詢問債權人及債務人之意見後，才能通知應買人是否有准許其買受；若有准許應買人買受，應買人應於通知後七日內繳納扣除保證金價額之尾款。
何時才可得知具狀應買之結果？
應買人於具狀後，執行法院要先通知債權人及債務人，待詢問其意見後，才能做為是否准許應買人買受該不動產之決定；但若債權人或債務人不同意具狀之應買人買受該不動產，執行法院是否就無法決定應買之不動產是否能買受呢？
其
實「詢問債權人及債務人意見」，只是在讓債權人及債務人瞭解不動產之價值是否有漲跌之狀態，如不動產價值已大量上漲，按原來拍賣所定的價格顯失公平時，執
行法院應不許應買人買受；但債權人及債務人若有提出不同意見，並無法約束執行法院是否准許應買人買受之決定，而此項詢問意見也並不是要徵求債權人或債務人
同意才可讓執行法院決定，所以債權人或債務人只能表示其意見，目的是要瞭解不動產之狀況是否合乎市場價格，最後應買人能否買受之決定權，還是在執行法院身
上。
當執行法院詢問債權人及債務人意見後，應買人於接到執行法院繳納尾款之通知時，則應於通知時起七日內繳納扣除所納保證金後之全部尾款。
因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？
依民國六十八年八月二十日（６８）年度第１３次民事廳會議決議所提議之法律問題為：「不動
產第一次拍賣，無人應買，嗣因故停止拍賣達一年餘，其間不動產價格上漲，債權人以原定拍賣底價過低，聲請重新鑑價。經函請市府鑑價結果，地價確已調整數
成，此際執行法院究應依強制執行法第九十一條第二項規定，減價再行拍賣；抑應比照最近鑑價結果，重新核定拍賣最低價額，予以拍賣；又此時如另有債權人聲明
願照原定拍賣最低價額承受，執行法院應否准許？」
決議採乙說，即「強制執行法雖僅規定於強制管理中，得依聲請，另行估價拍賣，惟此係因繼續拍賣，
通常時間上不致久隔；而強制管理，為時較久，極易發生不動產價格之變動，故有另行估價之必要。本件停止拍賣，既達年餘，不動產價值又確已上漲，其有另行估
價之必要，與強制管理中並無不同，為保護當事人之權益計，應解為拍賣程序因故停止，致原定之拍賣最低價額顯與市價不相當時，得重新鑑價，核定拍賣最低之新
價額。此際該拍賣之不動產，事實上既確已上漲，自無減價以求有人應買之理，而債權人未於拍賣無人應買之當時承受，迨時經一年，情事變更以後，始聲明照原定
拍賣最低價額承受，自不宜准許。」
購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？
依
民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「依強制執行法第九十五條第三項規定，再減價或另估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願
承受之不動產，於執行法院公告願買受者得於六個月內（現改為三個月），依原定拍賣條件為應買之表示後，如有多數人同在六個月內（現改為三個月）為應買之表
示，何者優先承買？」
結論採甲說，即以應買時間之先後決定之，即先為應買者優先取得買受權。
 
 
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‧ 在特別拍賣程序中應買的價格如何取決？∕034
‧ 若在應買期間內有多人同時具狀應買，何人可優先買受？∕034
‧ 依強制執行法第九十五條第二項指出，債權人為期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，究竟債權人另行估價或減價拍賣之時點自何時開始起算？∕034
‧ 應買人為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後方可准許其應買人買受；究其執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？∕035
‧ 債權人於特別拍賣公告三個月內可否聲請停止拍賣？若特別拍賣公告三個月內未另行估價或聲請減價拍賣，其結果會如何？∕035
‧ 特別拍賣所指之原定拍賣條件，包括拍賣公告中的哪些條件？∕036
‧ 一般拍賣程序與特別拍賣程序有何不同之處？∕037
‧ 若第三次拍賣流標後，在執行法院未公告特別拍賣程序前，應買人即具狀應買，其效力如何？∕038
‧ 特別拍賣債權人聲請減價拍賣（即第四次拍賣）或另行估價拍賣，減價之數額有否限制？∕038
 
在特別拍賣程序中應買的價格如何取決？
依辦理強制執行事件應行注意事項第五十四條第一款前段表示，「依本法第九十五條第一項規定，於公告日起三個月內依原定拍賣條件應買或承受之表示。」由此即可得知其價格之取決，是依原定之拍賣條件與價格即可應買。
若在應買期間內有多人同時具狀應買，何人可優先買受？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「如同時有多
數人為應買之表示，何者優先承買？」其結論採甲說，即參照強制執行法第九十條第一項規定，「通知應買人到院，以願增加金額最高者，准其買受，如應買人均不
願增加價額者，以抽籤決定承買人。」
依強制執行法第九十五條第二項指出，債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，究竟債權人另行估價或減價拍賣之時點自何時開始起算？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所研究後之結論採乙說，即六個月期間（現改為三個月）應自公告翌日起算。
應買人為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後方可准許其應買人買受；究其執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「如於公告應買期間有人表示願受，條文規定執行法院得於詢問債權人及債務人之意見後許其買受，執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？是否能不許其買受？」
其結論為：「如於公告應買期間有人表示願買受，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受，該債權人之意見，只供參考之性質，並無拘束力。惟債權人及債務人如均同意按原定拍賣條件出賣時，執行法院應無不許買受人買受之理。」
由以上之結論即可得知，就算債務人或債權人不同意由應買人買受，也只是供參考性質，對於執行法院並無拘束力。（８９年抗字第 2402 號裁判參照）
債權人於特別拍賣公告三個月內可否聲請停止拍賣？若特別拍賣公告三個月內未另行估價或聲請減價拍賣，其結果會如何？
依強制執行法第九十五條第二項規定：「三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」
依
民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會討論之法律問題為：「公告應買期滿，若無人表示願意承買，債權人復不願承受時，應如何處理？」其結論採甲
說，即應適用第四項之規定，以債權人未於六個月內（現為三個月），聲請另行估價拍賣，視為撤回。（８９年抗字第 1852 號裁判參照）
特別拍賣所指之原定拍賣條件，究竟是包括拍賣公告中的哪些條件？
依最高法院９０年台抗字第 399
號裁判，其要旨為：「強制執行法第九十五條第一項規定執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍
賣條件為應買之表示或由債權人承受。所謂原定條件，係指前一次拍賣公告所載之各項條件，舉凡拍賣不動產之範圍、拍賣價格、買受人資格及拍賣後點交與否等，
均包括在內。在抗告人指原定條件僅指前次拍賣價格云云，自無可取。」
依最高法院８７年抗字第 1215
號裁判，其要旨為：按「第一項再減價或另行估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於六個月（現改為三個月）內依原
定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。強制執行法第九十五條第三項，定有明文。如債權人
於六個月內聲請另行估價拍賣，亦應俟六個月（現改為三個月）期滿而無人應買，且債權人亦不願承受時，再另行估價之程序，非謂債權人聲請另行估價拍賣，特別
拍賣程序即為終結。原裁定認債權人聲請另行估價拍賣，特別拍賣程序即為終結，不得再為應買或承受，自屬無據。況且強制執行法係依債權人之聲請為之（強制執
行法第五條參照），債權人於執行程序中應為一定必要之行為，無正當理由而不為，經執行法院再定期命為該行為，無正常理由逾期仍不為者，執行法院亦只得以裁
定駁回其強制執行（強制執行法第二十八條之一參照），並無得強制債權人為該行為之規定，本件債權人既表示願照原拍賣條件承受，既毋庸再行另行估價程序，縱
使執行法院不許債權人承受，至多視為撤回強制執行之聲請或駁回其強制執行，並無不許債權人撤回另行估價拍賣之聲請之規定，原裁定駁回其聲請，亦屬無據。」
一般拍賣程序與特別拍賣程序有何不同之處？
一般拍賣程序是以執行法院所定的拍賣條件為「要約」，當投標人依其條件表示「承諾」並符合拍賣條件，買賣契約即可成立。
特別拍賣程序是以法院所定的拍賣條件為「要約之引誘」，應買人於公告三個月內表示願意應買時為「要約之表示」，需經執行法院為「承諾之表示」時，買賣契約才可成立。
若第三次拍賣流標後，在執行法院未公告特別拍賣程序前，應買人即具狀應買，其效力如何？
經二次減價拍賣而未拍定之標的物，債權人不願承受或依法不得承受時，在執行法院未公告之前，應買人即具狀而為應買之表示時，即因強制執行之進行，需具備一定要件才符合其程序，所以應買人具狀應買之表示，還不具備要約之效力，其具狀應買之行為無效。
特別拍賣債權人聲請減價拍賣（即第四次拍賣）或另行估價拍賣，減價之數額有否限制？
減價拍賣（第四次拍賣）：債權人於特別拍賣公告三個月內聲請減價拍賣，其減價之數額，強制執行法並無明文規定，但解釋上宜準用強制執行法第九十一條第二項之規定，酌減數額不得逾百分之二十之限制。
另
行估價拍賣：債權人若於特別拍賣公告之期限內，另行估價拍賣，其酌減數額是否有受到酌減數額不得逾百分之二十之限制？因另行估價拍賣，宜準用強制執行法第
八十條之規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低額。」因鑑定之價格，有時可能高於特別拍賣價格，有時亦會低於
特別拍賣價格，所以並不適用於酌減數額不得逾百分之二十之限制，即另行估價拍賣之價格可以減價超過百分之二十以上。
依最高法院８８年台抗字第
13
號裁判，其要旨為：「強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何
認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘。」（高等法院８６年抗字第 612 號裁判參照）
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

流標後之各種程序問題∕039
流標後如何再定拍賣時間∕039
第一次拍賣∕040
第二次拍賣、第三次拍賣∕040
特別拍賣（應買）∕041
減價拍賣（第四次拍賣）∕041
購屋貸款的運用說明
信用貸款∕044
銀行信用代墊∕044
銀行信用代墊款之性質∕044
銀行信用代墊款評估對象∕045
銀行信用貸款流程圖∕046
 
流標後之各種程序問題
拍賣案件因無人投標、廢標、債權人不願承受等原因而造成流標之主要因素。
＊流標後如何再定拍賣時間＊
第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」
同
法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該次拍賣所
定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減
拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。」
依最高法院民國８６年抗字第 1681
號裁判要旨：「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額，「到場」之債權人必須於
「拍賣期日終結前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期日到場，
亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
 
第二次拍賣、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」
同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」
 
特別拍賣（應買）
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，
執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」（最高法院９０年台抗字第
399 號裁判參照）
在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參照）
 
減價拍賣（第四次拍賣）
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該不動產之執行。
依
最高法院９２年台抗字第 462
號裁判要旨：「查本件拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之不動產，於第二次拍賣時，在抗告人繳納保證金新臺幣一千零六十七萬元，以高於低價之五千五
百六十六萬元得標拍定；嗣因未於期限內繳足價金，而臺灣臺北地方法院再行第二次、第三次拍賣均無人應買，經該院公告間，債權人即相對人於公告之日起三個月
內聲請另行減價拍賣，第四次拍賣（即特別變賣程序後之拍賣）底價三千四百二十萬元，仍未拍定，相對人亦未承受，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視
為撤回該不動產之執行。本件不動產之執行既視為撤回，執行程序即告終結，且該不動產無再行拍賣，尚無差額之產生，自無命拍定人即再抗告人負擔差額之問題。
則相對人於執行程序終結後，向臺北地院為應扣除差額始得退還保證金之聲請，即屬無據，應於駁回。」
標購法拍屋，除投標當日須準備 2～3
成保證金外，於得標的七日內即須將 7～8 成之尾款全部繳清；在有限的時間裡，要馬上準備得標價 7～8
成的現金，購屋者總有莫大的壓力感，為解決購屋者於得標後七日內即需繳清尾款，若因其資金不足所造成的壓力，能由什麼管道來籌措資金呢？
信用貸款
在得標後七日內，須將得標價 7～8 成的尾款繳清，可利用信用貸款之方式籌措資金，而以信用貸款借貸之期間大約一個月（待取得所有權狀後），就可轉為一般性的房屋貸款。
 
銀行信用代墊
投標人在選定物件後，如果本身有足夠資金就不須向銀行辦理貸款；但如果投標人無法在得標後七日內，準備投標價 7～8 成的尾款資金，即須向銀行申請信用代墊款。因為目前銀行大多數不提供保證金代墊款，所以投標人在投標前應自行準備 2～3 成投標保證金之自備款。
 
銀行信用代墊款之性質
目前法院拍賣之不動產，須在得標七日內將尾款繳清，待繳清尾款後，始能取得所有權，雖然在辦理強制執行事件應行注意事
項第五十六項第一款規定：「不動產經拍定或交債權人承受並已繳足價金後，應於「五日內」按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。」但實務上大都是在得標
人繳清尾款後二個星期左右才會收到法院寄發的權利移轉證書等文件。得標人於取得權利移轉證書後，再向地政機關辦理所有權移轉登記，待完成過戶手續取得所有
權狀後，才能向銀行辦理較低利率的一般房屋貸款。
通常在得標後至取得銀行產權設定的期間約在一個月左右。在這一個月的期間內，由於並未將房屋產權
設定給銀行，得標人就必須以信用貸款之方式，向銀行借貸資金，由銀行來代繳納得標後 7～8
成之尾款。就因為銀行並未對得標之房屋設定產權，對銀行本身而言風險相對較高，而對得標人相對有利，所以在信用貸款約一個月的期間內，借款利率就會比一般
性房貸來的高，其年利率大約是百分之六～十左右，但因各家銀行都有不同的利率標準，亦因各家銀行牌告利率時常變動，實際上也是要以各家銀行規定為準。
 
銀行信用代墊款評估對象
投標人在投標日 5～7
日前，應先將預投標之物件資料與投標人資料事先交給銀行審核，銀行會在投標前先至公告拍賣物件外面，由外觀審查，先瞭解附近行情及屋況後，才會告知標購之
房屋可否貸款及其貸款成數。一般經銀行審核通過，並於案件得標後，大約可貸該得標物件得標價七～九成之貸款額度。
銀行在投標前事先審查的目的，主
要是為了瞭解目前屋況及投標人的資格是否有信用不良等紀錄。若投標人在資金準備不足，又事先未經銀行審查評估下就倉促投標，待該物件得標後，短短七日內就
要繳納全部尾款，常常一時之間就會搞的手忙腳亂；甚至因為未經銀行事先審查其屋況或因投標人本身有信用瑕疵等問題，而無法順利取得銀行貸款，到時候投標人
就會產生無法繳納尾款的窘態了。
 
４.銀行信用貸款流程圖
房屋貸款
當得標人取得所有權狀並經抵押設定完成時，銀行信用貸款的部分就會轉換改變適用較低利率的擔保貸款（即一般性房屋貸款）。得標人若符合政府各項優惠利率專案的貸款條件，也可以搭配各項優惠房貸來配合貸款。
 
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

房屋貸款∕047
房屋貸款相關費用∕047
優惠低率貸款之種類及適用對象∕047
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）∕047
申貸政府優惠房貸條件∕048
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw) ∕049
申貸公教人員貸款條件∕049
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）∕050
申貸勞工住宅貸款條件∕050
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕052
國宅申請應備資格與條件∕052
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕053
青年購屋貸款應備資格與條件∕053
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金∕054
銀行購屋貸款還款方式∕055
‧按月平均攤還「本息」（固定本息型）∕055
‧按月平均攤還「本金」（利息減少型）∕056
‧還款寬限期間∕056
理財型房貸-循環額度房貸之運用∕056
房屋貸款應備文件∕057
如何選擇銀行對消費者購屋較有利∕058
得標後各種程序與權益
得標人標準之認定∕060
‧出價最高者∕060
‧由債權人承受∕061
 
房屋貸款相關費用
在辦理抵押貸款設定時，地政機關會收取抵押物設定權利價值１/１０００之費用（即每一百萬元收取一千元），貸款銀行大部分也會收取三千元～五千元不等之開辦手續費，並加上為該房屋投保火災險、地震險及代書辦理抵押設定之費用。
＊優惠低率貸款之種類及適用對象＊
辦理房屋貸款，除了可以利用銀行本身所開辦之優惠利率外，亦可再搭配政府所推出的各項優惠房貸共同辦理。
 
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）
為提振國內傳統產業並減輕民眾購置住宅利息之負擔，行政院在民國八十九年八月七日決議。
 
申貸政府優惠房貸條件
?貸款利率
按郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加1%計算，機動調整。
?政府補貼利率
固定為年利率0.85％，由內政部逐年編列預算支應。
?每戶貸款最高額度
（１）臺北市每戶最高二百五十萬元。
（２）其他地區每戶最高二百萬元。
?貸款期限及償還方式
最長二十年，含寬限期三年（只付息不還本金），第四年起依年金法於剩餘期限內平均攤還本息。
?貸放對象
中華民國國民年滿二十歲，每人限購一戶。
?適用建物
限於八十九年八月七日（含）以後完成建物所有權移轉登記之中古屋及新屋，且其建物所有權狀之用途應登記含有「住宅」或「住」字樣者。
?本項目貸款可與政府其他政策性房貸（如國宅、勞工及公教住宅等貸款）搭配使用，惟不得搭配青年首購低利貸款及青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款。
 
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw)
政府自民國五十六年起開始辦理中央公教人員輔助住宅貸款，其貸款方式，乃依據中央公教人員購置住宅輔助要點各項規定辦理實施。（中央機關發布函範本、「貸與之最低積點標準」相關事宜會議記錄參照）
 
申貸公教人員貸款條件
?申貸金額
按本職職等（年公俸不採）為特任最高二百四十萬元，簡任官等最高二百二十萬元，薦任官等最高一百八十萬元，委任官等（雇員、駐衛員警）最高一百五十萬元，技工、工友、駕駛比照委任官等辦理。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?在規定期限未辦妥貸款簽約手續者，一律放棄貸款資格論。
?中央機關、學校編制內，任有給公職滿一年，並支領一般行政機關待遇之公教人員。
?住福會貼補差額利息期限為二十年。
?貸款借款人貸款期間最長不得逾二十年。
?年度最低獲配積點四十點（含）以上。
?申請人及配偶同為公教人員，以輔助購置一戶住宅為限。
?申請人或配偶曾獲政府各類輔助購置住宅者，包括曾獲公教、國民、勞工、軍眷、原住民、青年貸款，均不得再申請本貸款。至於曾獲退撫基金人員房屋貸款及二千億元優惠購屋專案貸款者，則不屬已獲政府輔助貸款，仍合申請本項貸款。
 
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）
政府為落實勞工福利政策、協助勞工解決居住問題，其貸款方式，乃依據輔助勞工建購住宅貸款處理要點各項規定辦理實施。
 
申貸勞工住宅貸款條件
勞工申貸條件資格
?一般產職業勞工
參加勞工保險年資累計滿三年以上者。
?身心障礙及原住民勞工
參加勞工保險者，年資不予限制。
?適用勞動基準法第八十四條規定之「公務員兼具勞工身份並加入公保者」參加公保累計年資應比照一般產職業勞工或身心障礙及原住民勞工年資之規定。
住宅狀況應符合下列條件
?無自有住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢後，均未曾有任何房屋座落紀錄。
?二年內首次建購一戶住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢須未曾有任何房屋座落記錄，由本人或其配偶首次建購一戶住宅，並於取得所有權之日起三個月內辦妥金融機構超過七年之長期住宅貸款，尚未全部清償者。
?每戶最高貸款金額為二百二十萬元。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間：最長不得逾二十年。
?住宅基地應登記為建築用地，房屋主要用途登記為「住宅」、或「含住或住宅」字樣，並以自住且戶籍遷入住所為限。如為登記商業用、店鋪、工廠、辦公室、倉庫、農舍、工業住宅或其他用途者不予貸款。
?住宅位於禁建地區、洩洪地區、公共設施預定地、保留徵收地、行政命令限制建築地區，則不予貸款。
?住宅必須為鋼筋混凝土加強磚造以上，登記為加強磚造者得參照「鋼筋混凝土加強磚造」辦理。
?應於期限內辦妥貸款，逾期取消貸款資格。
?
本人、配偶及直系親屬從未獲政府機關辦理之優惠住宅貸款者（包括承購公有眷舍房地、辦理公教住宅貸款、勞工建購住宅貸款、勞工修繕住宅貸款、國民住宅貸
款、輔助人民自購低利率住宅貸款、青年優惠房屋貸款暨信用保證專案及青年購屋低利貸款等）。重複辦有以上二種優惠住宅貸款者，應一律取消貸款資格，並繳還
自貸款之日起政府已撥補之利息金額。
 
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
標購法拍國宅者，如符合國宅承購資格，可按國宅貸款償還剩餘期限及餘額貸款續借其原來享有之優惠利率。其貸款方式及依據國民住宅貸款辦法各項規定辦理實施。
 
國宅申請應具備下列資格
?年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
?符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率機動加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間
貸款期間最長不得逾三十年。
 
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
依據青年購屋低利貸款作業規定辦理實施。
青年購屋貸款應具備下列資格
?年滿二十歲以上至四十歲之間，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅家庭年收入在戶數百分之二十分位點以下者。
?貸款期限
貸款期限最長二十年。
?貸款利率
貸款金額部分前七年不高於年息 3%，按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加 1%計算，機動調整；超出優惠貸款部分，按承辦貸款金融機構與貸款人議定之利率支付。
?貸款金額
每戶最高貸款金額二百二十萬元。注意　辦理青年購屋低利貸款者不得再搭配政策性房貸包括國民住宅貸款、勞工住宅貸款、公教住宅貸款、專案優惠房貸等。
提醒：（目前青年購屋低利貸款與專案優惠房貸政策相當，故開辦至94年11月30止，日後是否再予開辦，實際上則要視政府的財政政策而定。）
 
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金
?自住型：
辦理銀行貸款放款後，銀行為了不讓客戶轉貸，少數銀行會規定客戶在貸款後一年至二年期間，不得提前還款，否則須負擔提前還款違約金之規定。
?投資客：
投資客購屋後，往往不像自住型客戶，自設定貸款年限後再按月逐一「本利攤還」，其購買之目的純粹以套利為主，往往是選擇無違約金，可隨時還款的方式還款，但通常適用之利率均較高；至於適用於投資客之房貸利率高低，則須視各家銀行的規定而有所不同。
 
銀行購屋貸款還款方式
銀行採用的還款方式，可依購屋者本身之狀況、條件來選擇較有利的方式還款，大致有下列三種基本型式可供參考：
 
按月平均攤還「本息」（固定本息型如下圖）
所謂按月平均攤還「本息」，就是每個月攤還之金額固定，選擇此種類型，是一般貸款戶最常採用的繳款方式；在還款初期，每月本金負擔逐月增加，利息則逐月減少，很適合收入穩定之薪水階級或穩定型對未來日常生活等開銷有固定計劃之人士。
-固定本息型曲線圖-
 
按月平均攤還「本金」（利息減少型）
所謂按月平均攤「本金」，就是每個月攤還的本金固定，而利息負擔則逐月減少，透過此種還款方式在初期本金及利息負擔均較重，但隨著時間的經過所繳納的負擔則逐月減少。
-利息減少型曲線圖-
還款寬限期間
所謂還款寬限期，即是貸款戶可選擇在一段時間內（通常一～三年內），只須繳納利息不必負擔本金之繳款方式，待寬限期期滿後，再按固定型或利息減少型之方式攤還貸款。
 
理財型房貸-循環額度房貸之運用
不管貸款戶採用何種方式繳納貸款，也可將貸款期間內，已償還之貸款本金，轉換成循環可用額度，如此將可自由
提領，更方便資金之運用；此種方式通常在市場上稱為「綜合型房貸」或「回復型房貸」或是「理財型房貸」，雖因每家銀行名稱與規定有所不同，但借貸運用之方
式則是大同小異。
由於目前金融市場所形成的開放政策，各銀行之間為提升更佳的服務品質及掌握更好的優勢競爭力，市面上所推出的房貸產品可說是五花八門，包括目前最熱門的指數型房貸，還有固定型、抵利型、階段式等等，眾多種類的房屋貸款名稱與方式，可供貸款戶依本身的需求來做最佳選擇。
 
房屋貸款應備文件
辦理各種房屋貸款，通常借款人和保證人需要準備下列各種文件：
1. 填寫貸款申請書：由申請人及保證人簽章。
2. 身份證影本、印章。
3. 戶籍謄本。
4. 存摺影本：最近半年內。
5. 土地、建物所有權狀影本。
6. 土地、建物登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖。
7. 其他財力證明：如扣繳憑單、在職證明等，貸款人所提供之職業證明或所擁有的資產較佳者，利率則會較為優惠。
 
如何選擇貸款銀行對消費者較有利
購屋者在選擇銀行辦理貸款方面，常因資訊不足，缺乏專業比較或與銀行之間互動關係不足等因素，無法真正獲得
銀行較低且較佳的利率優惠；所以購屋者在辦理銀行信用代墊款或房屋貸款方面可向專業人士洽詢（如代書或專業法拍公司）。專業法拍公司與投資顧問公司，他們
隨時注意市場利率及各家銀行利率之變化比較，同時由於跟銀行往來互動多，也常較能幫購屋者爭取到較佳的貸款額度與較低的貸款利率。
不動產在拍賣期
日內，如果沒有停止拍賣、撤回或被認定無效等原因，而有人投標的情況，法官就會當眾宣佈，該不動產是由何人所得標；若只有一人投標，就是該投標人得標，若
有多人投標，就是以出價最高的人為得標人；但若該案件都無人投標，債權人也不願承受時，則會成為流標案件。至於何時才算得標？又該如何來認定其標準呢？
 
得標人標準的認定
    出價最高者
強制執行法第九十條規定：「投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者，不在此限。」
依辦理強制執行事件應行注意事項第四十九項（四）規定：「開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。」
同
應行注意事項第五十項（一）規定：「數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價不符者，應以其所載之總價額為
準，其總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低價額者為得標；投標人僅記載每宗之價額漏記總價額者，執行法院於代為核計其總價額後，如其總價額高於其他投標
人，且達於拍賣最低總價額時，亦為得標。」
同應行注意事項第五十項（二）規定：「土地與地上建築物合併拍賣者，應於拍賣公告載明，投標人對土地及
其建築物所出價額，均應達拍賣最低價額；如投標人所出總價額高於其他投標人，且達拍賣最低總價額，但土地或建築物所出價額未達拍賣最低價額，而投標人不自
行調整者，執行法院得按總價額及拍賣最低價額比例調整之。」。
同應行注意事項第五十項（五）規定：「投標人願出之最高價額相同者，於定得標人時，其當場增加價額或抽籤，由執行法官主持之。」
    由債權人承受
所謂債權人承受就是受法院拍賣之不動產，因拍賣期日無人投標或雖有人投標，但造成投標無效之認定（廢標），到場之債權人聲明願依照拍賣之底價為承受己有之表示，稱為「債權人承受」。
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

法拍程序Q＆A∕062
‧債權人何時可請求承受拍賣之不動產?∕062
‧投標人被宣告廢標時，債權人可否承受?∕062
‧債權人承受動產與不動產之時期有何不同？∕063
‧特別拍賣期間債權人可否承受?∕064
‧債權人聲明承受時，應否提出保證金?∕064
‧債權人未於拍賣期日到場，可否承受?∕065
‧債權人於拍賣期日前預為聲明承受，可否准許?∕066
‧得標後債權人可否承受?∕068
‧同時有多人願承受時，如何決定承受人？∕069
‧是否須有執行名義之債權人才能承受?∕072
 
債權人何時可請求承受拍賣之不動產?
在拍賣的當天，拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價
額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。若其無人承受或依法
不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。（強制執行法第九十一條參照）
另依辦理強制執行應行注意事項第五十一項（二）規定，拍賣不動產期日之通知
書，應記載：「債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到
場，並於該次期日終結前聲明之。」（８６年臺上字第 1404 號裁判參照）
同應行注意事項第五十一項（三）規定，「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受。」
投標人被宣告廢標時，債權人可否承受?
投標人被執行法院宣告為廢標，即與無人投標之結果一樣，依民國七十七年一
月司法院司法業務研究會第十一期所討論之法律問題為：依強制執行法第九十一條第一項前段規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價
額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。」如該次拍賣僅一人應買，惟因保證金未繳足而宣告廢標，此時債權人得
否以該次底價承受？其研究意見採甲說即：按強制執行法第八十九條規定：「投標應繳納保證金而未照繳者，其投標無效。」本題之情形，應買人既未繳足保證金，
其投標自應無效，復無其他合於法定要件之應買人，法院無從拍定，其結果與無人應買相同，自應准許債權人承受。否則法院勢必再減價拍賣，可能拍定之價金更低
或因無人應買，再由債權人以減定底價承受，必損及債務人之利益。
債權人承受動產與不動產之時期有何不同？
拍賣動產，債權人依強制執行第七十條第五項願依所定底價承受者，有無時
間之限制？是否限於第一次拍賣期日終結前，如債權人於再行拍賣（第二次拍賣）期日之前表明願承受時，應否准許？依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業
務研究會所做出的結論採甲說，即：「應准許。強制執行法第七十條第五項規定債權人承受動產，並無如同法第九十一條第一項之拍賣不動產限於到場之債權人於拍
賣期日終結前聲明之規定，且同法第七十一條尚規定拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受。」
特別拍賣期間債權人可否承受?
可以。在特別拍賣期間，債權人願聲請承受時，可於執行法院經二次減價拍賣期日終結後之十日內公告願買受該不動產時，在公告特別拍賣時起三個月內，向執行法院聲請承受該不動產。
債權人聲明承受時，應否提出保證金?
不動產之拍賣公告載明投標人應提出保證金（拍賣底價二成）
之條件，債權人於合法時點聲明承受，應否併同提出保證金始生承受之效力？依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題，其結論採乙
說，即：「於聲明時即發生承受效力。按依強制執行法第九十一條第一項規定，債權人於聲明承受時，即發生承受之效力，並未規定債權人需併同提出保證金。又保
證金之目的，係在於擔保應買人於事後未能按時繳足價金時，預供負擔再為拍賣差額之用（強制執行法第六十八條之二），而承受不動產之債權人既有債權可供扣除
應負擔差額之用，極其便利，顯亦無命債權人繳付保證金之必要；況債權人於應分配之債權額高於承受不動產之價金時，更可行使抵銷權（參見最高法院７６年度台
抗字第 277
號裁定）；若債權人應提出保證金，對債權人顯有損害，亦不合「承受」之意旨。再者，依強制執行法第九十四條第二項亦僅規定承受不動產之債權人應補繳價金差
額，並無需繳付保證金之意。」因此，債權人於聲明承受時即生效力，不需提出保証金。
債權人未於拍賣期日到場，可否承受?
債權人如未在拍賣期日到場，聲明承受該不動產時，依辦理強制執行應行注意事
項第五十一項（三）規定：「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受；除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應再行定期拍賣。」所以債權人欲
承受不動產時，應於拍賣期日到場，始能聲明承受該不動產；若債權人未到拍賣現場，則不可以承受該不動產。
債權人於拍賣期日前預為聲明承受，可否准許?
債權人如於拍賣期日前，預先為聲明承受或於再行拍賣期日前，債權人
願負擔再行拍賣之費用的承受，執行法院是否能准許？依８４年臺上字第 1401
號裁判指出：「拍賣不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承
受，並發給權利移轉證書；其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣，強制執行法第九十一條第一項定有明文。據此規定可知，債權人聲明承受拍賣
之不動產，於拍賣期日前預為聲明或拍賣期日到場聲明均無不可，甚至執行法院已定期再行拍賣，於再行拍賣期日前，債權人倘願負擔再行拍賣之費用，亦非不得照
前次拍賣之最低價額承受，辦理強制執行事件應行注意事項五十項之規定，即在闡名斯旨，初無限制債權人未於拍賣期日前到場聲明承受，即不得照該次拍賣最低價
額承受之意。」而依據民國七十九年二月十九日司法院七九院台廳一字第 01885
號函，在辦理強制執行事件應行注意事項第五十項第五款：拍賣不動產之通知書，應記載：「債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達
拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場聲明之。」應行注意事項第五十項第六款：「債權人未於拍賣期日到場者，除他債權
人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應通知其於收受通知後三日內為願否承受之表示，逾期不為表示者視為不願承受，由執行法院再行定期拍賣。」
但
於民國八十五年十月九日已修正公佈強制執行法第九十一條第一項，而辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項第二款、第三款（舊法為第五十項第五、六款）也
配合修正為債權人聲明承受拍賣之不動產時，應於拍賣期日到場，若債權人未於拍賣期日到場時，則不得聲明承受該不動產，所以經修法後債權人只能於拍賣期日到
場聲明才能承受該不動產。
依最高法院８７年台抗字第 59
號裁判要旨：司法院七十一年十月十八日修正發佈之辦理強制執行事件應行注意事項第五十則目規定：「債權人得於再行拍賣期日前，聲明願負擔再行拍賣之費用
者，仍得照前次拍賣之最低價額承受之文義觀之，應解為債權人欲依照前次拍賣之最低價額承受者，須在再行拍賣期日實施拍賣之投標開始前為之，方符合公平誠信
法則，並杜爭議。本件強制執行事件第三次拍賣係以投標方法拍賣不動產，則再抗告人欲以前次拍賣最低價額承受，自須在該第三次投標行為實施之前為之，再抗告
人係在拍賣日下午三時三十分投標開始之後三時五十分有人投標後，始向承辦書記官表示欲以前次拍賣最低價額承受，於法尚有未合。」是故，債權人如為聲明願承
受，須在拍賣期日到拍賣現場聲明，才能承受該不動產。
得標後債權人可否承受？
拍賣不動產，經執行法官宣告得標時，該拍賣條件已符合要約與承諾之表示，買賣契約即為有
效成立。而債權人承受，須拍賣之不動產無人應買，或應買人所出最高價未達最低價額時，始得為之，而拍賣之不動產，若已有人投標，並已宣告得標後，債權人則
不得再為聲明承受之表示（強制執行法第九十一條、辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（二）參照）
又依七十五年六月二十三日司法院（７５）廳
民二字第 1364
號函釋：「按債權人承受拍賣不動產，須不動產無人應買或應買人所出之最高價額未達拍賣最低價額，始得承受之，此觀強制執行法第九十一條第一項前段規定自
明。故拍定人以高於底價出價，依法院宣告得標後，買賣契約業已有效成立，債權人已無承受之權，自無從依債權人、拍定人、債務人私人協議改變法院拍定之法律
關係，而改由債權人承受之。」
另依最高法院７６年台抗字第 227
號裁判要旨：「強制執行法第九十一條第一項規定：「拍賣之不動產無人應買，或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍
賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。此之所謂承受，係指債權人以執行名義所載債權抵付拍賣標的物之價金而受讓其所有權而言。如
執行名義所載債權額高於標的物之最低價額，一經債權人聲明承受，即與強制執行法第三十二條第一項所定變賣終結之情形相當，不生執行法院命債權人繳納價金之
問題。」所以，債權人不得於拍賣之不動產宣告得標後，再為願意承受之表示。
同時有多人願承受時，如何決定承受人？
拍賣之不動產在拍賣期日無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價時，到場之債權人同時有多人聲明表示願承受者，執行法院該如何決定何者為承受人？
「若拍賣之不動產，拍賣期日到場之債權人有二人以上願承受者，以抽籤決定」（強制執行法第九十四條第一項參照）；辦理強制執行事件應行注意事項第五十三項（一）規定：「到場之債權人有二人以上願承受者，其抽籤應由執行法官主持之。」
依
民國七十九年六月八日（７９）廳民二字第 461
號函復臺灣高等法院函文中所討論之法律問題為：強制執行法第九十四條規定，債權人有二人以上願承受者以抽籤定之，其承受之時間有何限制？其研究之意見為：
依本院七十九年二月十九日修訂之辦理強制執行事件應行注意事項第五十之（五）規定：「拍賣不動產期日之通知書，應記載『債權人對於本次拍賣之不動產，於無
人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場聲明之』。第五十之（六）規定：「債權人未於拍
賣期日到場者，除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應通知其於收受通知後三日為願否承受之表示，逾期不為表示視為不願承受，由執行法院再行
定期拍賣」。則債權人為承受之表示，須於拍賣期日到場或於收受通知後三日內為之。逾期即不得再為承受，其於拍賣期日到場或於受通知期限內表示願承受之債權
人有二人以上者，均應以抽籤定之。今後執行拍賣不動產事件，宜依此項規定處理。」
又依前司法行政部民國六十四年六月二十五日（６４）台函民二字第 05402 號函釋要旨為：
查
拍賣動產有強制執行法第七十條第五項但書及第七十一條前段情形，如拍賣場所不在執行法院，且執行推事亦未在現場時，應由執行推事事前授權並作原則性指示，
由書記官當場作妥善之處理。但拍賣標的物價值較高，或有其他必要情形，執行推事應於拍賣時到場核定作價金額，並交由債權人承受之。
法院於動產拍賣
或在拍賣期日，對債權人之通知書得載明：「拍賣期日無人應買，或在拍賣期日應買人所出高價不足底價百分之六十或雖未定底價而其最高價顯不相當時，法院即依
法作價交債權人承受。債權人不承受時，即撤銷查封，將拍賣物返還債務人」之意旨，債權人於拍賣期日前得以書面聲明願以法院作價金額承受，或於拍賣期日到場
聲明之。凡有債權人願承受時，即交其承受，未聲明承受之他債權人，無論其是否到場，均視為不願承受。
拍賣期日如債權人均未到場或到場之債權人不願
承受，亦無債權人於期日前以書面聲明承受時，執行法院應將作價金額通知未到場之債權人，命其於一定期間內確答是否願予承受，債權人不承受時，始予撤銷查
封，將拍賣物返還債務人。前項「債權人」，應包括有執行名義之債權人及無執行名義之債權人聲明參與分配債權人及債務人均無異議者在內，如有二以上債權人願
意承受者，可比照同法第九十四條第一項之規定以抽籤定之。所以，在拍賣期日，到場之債權人有多人以上願承受時，依強制執行法第九十四條第一項之規定，以抽
籤決定之。
是否須有執行名義之債權人才能承受?
無執行名義之債權人能否聲明承受？在辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（四）規定：「得為承受之債權人，不以有執行名義者為限；無執行名義而依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，經聲明或依職權列入分配者，亦得承受之。」
另
依民國八十三年九月十六日（８３）廳民二字第 17255
號函復臺灣高等法院所討論之法律問題為：強制執行法第九十五條後段規定在強制管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另行估價拍賣。惟在執行程序中合法
之債權人依強制執行法之規定分為「執行債權人」、「有執行名義參與分配之債權人」、「無執行名義之債權人經聲明參與分配，而債權人及債務人對其參與分配無
異議者」三種，而本條之債權人究指何者而言？經審查後其研究意見採乙說，即：「關於強制執行法第九十一條得為承受之債權人，不以有執行名義者為限，無執行
名義之債權人經聲明參與分配，而債權人及債務人對其參與分配無異議者，亦得承受之」（辦理事項五十（六）參照）
又依本法第九十五條規定之再減價拍
賣，仍有第九十一條至第九十四條規定之適用（辦理事項五十二（三）參照），故強制執行法第九十一條至第九十五條乃拍賣不動產連續執行程序之各環節，依此第
九十五條之債權人，仍應與第九十一條之債權人為同一解釋，因此包括前述三種債權人殆無疑義。
所以，拍賣不動產債權人之承受，不以有執行名義之債權人為限（辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（四）、前司法行政部民國六十四年六月二十五日（６４）台函民字第 05402 號函參照）
 
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何時需繳納尾款？∕073
得標後，何時繳納扣除保證金後之尾款呢？∕073
何時取得產權相關文件？∕075
 地方法院證明書∕075
 地方法院不動產權利移轉證書∕075
 地方法院囑託塗銷查封及抵押權登記函∕075

產權相關文件Q＆A∕078
‧不動產權利移轉證書取得後之權益如何？∕078
‧買受人自領得權利移轉證書之日起，是否取得該不動產所有權及其孳息呢？∕080
‧買受人取得拍定不動產所有權之時點為何？∕080
‧拍賣之不動產，得標人已領取權利移轉證明書，原債務人之債權人能否對已拍定之不動產再予查封？∕081
‧得標後至權利移轉證書核發前，能否變更得標人姓名？∕082
‧法院判決移轉登記與依公開拍賣程序拍定兩者競合時，何者才能取得所有權？∕083
‧得標後，執行法院能否將得標人或債務人之拍定契約解除呢？∕086
‧案件一旦拍定，債務人可否與得標人協議解除買賣契約呢？∕087
‧得標人取得權利移轉證明書，「原債務人」之其他債權人聲請查封拍賣該不動產執行法院可否准許？∕089
‧得標人取得權利移轉證明書，「得標人」之債權人聲請查封拍賣該不動產，執行法院可否准許：∕091
‧得標人取得權利移轉證書後，原債務人以該不動產為他人設定抵押權，其可能性如何？∕093
‧原設定多順位之抵押權，是否因拍定而塗銷？∕094
‧當第一順位抵押權人聲請查封拍賣債務人不動產時，執行法院是否會通知各順位之抵押權人？∕095
‧應分配之價款，提存於提存所之時間？∕096
‧強制執行法的「抵押權消滅主義」∕097

得標後價金繳納Q＆A∕099
‧得標人未在期日內繳納尾款，會有什麼結果產生？∕099
‧得標後繳納之價金不可聲請延展∕100
‧不在期限內繳納價金，需負擔原拍定價與再行拍賣拍定價之差額∕101
‧繳納之保證金能否退還？∕104
‧再行拍賣時，原得標人不可再行應買∕104
‧不動產拍賣公告載明得標人應於「得標後七日內繳足全部價金」，今有債權人投標競價，最高價得標，得標當日以言詞聲請准以其債權抵繳部分價金，並聲明於法院通知補繳其差額時即時補足。
試問：
（一）債權人同時為得標人時，是否應准其以債權抵繳不動產拍賣價金？∕105
（二）若准其抵繳部分價金，
1.債權人補繳差額之期限為何？∕105
2.法院是否負有通知補繳其差額之義務，亦即是否法院不通知債權人補繳，補繳期限即不能起算？∕105
‧債權人承受，若應分配之債權額不足抵繳應繳價金，債權人又不於法院所定期限繳納，會產生什麼問題？∕106
 
 
得標人未在期日內繳納尾款，會有什麼結果產生？
購屋者在拍賣案件得標後，不依執行法院所定的期限繳納尾款，會產生什麼問題？得標人若棄標，執行法院能否退還保證金呢？
得標人於案件得標後應按執行法院所規定的期間繳交尾款：
辦
理強制執行事件應行注意事項第十六項（六）規定：「拍定後，不得因買受人之聲請而准其延期繳納價金，除有不能分配之情形外，應於買受人繳交價金後，其依法
應扣繳土地增值稅者，應於稅捐機關查復土地增值稅額後，五日內製作分配表，指定分配期日，迅速分配。業務繁忙之法院得斟酌情形，指定書記官專責製作分配
表。」因為債權人依執行名義所請求的利息或違約金，是以得標人全部價金繳交法院之日來計算，所以得標人繳納之價金不得聲請延展期限。辦理強制執行行事件應
行注意事項第十六項（三）規定：「執行名義所命給付之利息或違約金，載明算至清償日者，應以拍賣或變賣之全部價金交付與法院之日或債務人將債權額現款提出
於法院之日視為清償日。」
 
得標後繳納之價金不可聲請延展
辦理強制執行事件應行注意事項第三十六項規定：「拍賣價金之交付，拍賣公告定有期限者，應依公告所載期限為之，拍定後不得延展，如有逾期不繳者，應依本法第六十八條之二之規定，將該標的物再行拍賣。」
依
民國七十六年二月二十日（７６）廳民二字第 1880
號函復臺灣高等法院其討論之法律問題為：執行法院拍賣不動產之公告，對於交付價金之期限經載明：得標人應於得標後七日內交足全部價金，逾期不交時，得將不
動產再行拍賣時，如拍定人聲請延期交付價金，執行法院應否准許？
其研究意見認為：辦理強制執行事件應行注意事項第三十五則（舊法）（現第三十六
項）規定：「拍賣價金之交付，拍賣公告定有期間者，應依公告所載期限為之，拍定後不得延展。如有逾期不繳者應依民法第三百九十七條之規定，將該標的物再行
拍賣。」提示民事強制執行改進事項第七項（四）亦規定：「拍賣公告上，拍定人繳交價金之期間，宜定為七日，且拍定後，不得因拍定人聲請而准其延期繳納。」
此為針對強制執行法上拍賣之特殊性質，所訂頒之特別法規。故不動產拍定人不遵拍賣公告所定期限繳交價金時，執行法院即應將不動產再行拍賣，不宜因拍賣公告
係記載「得」再行拍賣而有異。
執行法院拍賣不動產之公告，對於交付價金之期限縱使載明：「得標人應於得標後七日內交足全部價金，逾期不交時，得將不動產再行拍賣。」亦為拍賣條件之一，依前開規定，執行法院仍不得准許拍定人延期交付價金，否則即變更公告之內容，其拍賣程序即非合法。
由以上見解可知，得標人需在執行法院所規定的期限內繳納價金，不可聲請延展繳納價金。
 
不在期限內繳納價金，需負擔原拍定價與再行拍賣拍定價之差額
強制執行法第九十條第二項前段規定：「得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再
行拍賣。」同法第九十四條第二項規定：「承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳
者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。」
又依強制執行第一百一十三條準用第六十八條之二規定：「拍定人未繳
足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用，原拍定人應負擔其差額。前項差額，執行法院
應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」民法第三百九十七條第二項規定：「再行拍賣所得之價金，
如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。」
關於拍定人不按時支付價金，拍賣人得解除契約，再行拍賣，再行拍賣所得
利益如少於原拍賣之價金及費用，原買受人應負賠償其差額之責任，依司法院民國八十年十月九日（８０）秘台廳（一）字第 02175
號函釋認為：「按拍賣之買受人，如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其再行拍賣。再行拍賣所得之利益，如少於原拍賣之價金及費用者，原買受人應負賠
償其差額之責任。民法第三百九十七條定有明文。此項規定於強制執行程序之拍賣，亦有適用。」故辦理強制執行事件應行注意事項第三十五則規定，拍定人如逾期
不繳價金者，應依民法第三百九十七條之規定，將標的物再行拍賣。民法既明定為「……應負賠償其差額之責任」，則同注意事項第四十六則之（二）所規定，以保
證金清償再行拍賣所生費用及低於原拍定價額之差額，自屬損害賠償之性質。（載民事法令釋示彙編八十三年六月第１６５頁）
在強制執行中拍賣不動產程序，拍定後買受未於公告所定期限繳交足額價金，執行法院應將該不動產再行拍賣，如再拍賣所得利益少於原拍賣之價金及費用
者，原拍定人應負賠償其差額責任。惟此之再行拍賣是否仍為原拍定當次程序之再度實施，或為次一次之拍賣程序而應酌減拍賣最低價額。
依司法院民國八
十七年六月第二十七期司法業務研究會所研究後之結論採甲說，即：「不動產拍定後買受人未將價金按時繳足，原買賣契約認為當然解除，執行法院應將該不動產再
行拍賣，此次再拍賣與強制執行法第九十一條、第九十二條規定之再行拍賣不同，仍應為原拍定當次程序之再度實施，以原拍定當次所定之最低拍賣價額及其它拍賣
條件，指定新拍賣期日實施拍賣即可。」
另依司法院民國八十七年十月第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「某甲、某乙向執行法院標買不動
產所出之最高價額相同，經當場增加金額，由某甲增加最高而得標。後某甲未於公告所定期限內繳足價金，某乙亦未按原定投標條件承買，執行法院再行拍賣。後再
拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用，依強制執行法第一百十三條準用第六十八條之二第一項規定，某甲應負擔其差額。」而該第六十八條之二第一項
之「原拍賣價金」係指何者？其研究後之結論採甲說，即以該「原拍賣之價金」係指強制執行法第九十條第一項當場增加之金額最高後之金額而言，蓋執行法院即以
此定拍定價額，拍定人亦以此繳足價金。
綜上見解，得標人若不於執行法院所定期限內繳納價金，法院會另定期日再行拍賣，若再行拍賣之價格比原拍賣價
格較高時，得標人就無再繳納差額之問題，但再行拍賣之後，其價格少於原拍賣之價格時，得標人就必須負擔原拍定價與再行拍賣價，二者之間所產生之差額，投標
人在投標前應仔細衡量本身條件與財力，並應加以注意防止此一問題發生時所產生之不良後果。
 
繳納之保證金能否退還？
依辦理強制執行事件應行注意事項第四十七項（二）規定：「不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，
拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍賣價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保
證金者亦同。」（強制執行法第八十六條、司法院八十年十月九日（８０）秘台廳一字第 02175 號函參照）
 
再行拍賣時，原得標人不可再行應買
按強制執行法第六十八條之二第一項中段規定：「再拍賣時原拍定人不得應買。」辦理強制執行事件應行注意事項第五十三項（二）規定：「依本法第九十四條第二項規定之再行拍賣，其原承受人不得應買或再聲明承受。」
 
不動產拍賣公告載明得標人應於「得標後七日內繳足全部價金」，今有債權人投標競價，最高價得標，得標當日以言詞聲請准以其債權抵繳部分價金，並聲明於法院通知補繳其差額時即時補足。試問：
（一） 債權人同時為得標人時，是否應准其以債權抵繳不動產拍賣價金？
（二） 若准其抵繳部分價金，
1 債權人補繳差額之期限為何？
2 法院是否負有通知補繳其差額之義務，亦即是否法院不通知債權人補繳，補繳期限即不能起算？
依民國七十二年四月十三日（７２）廳民二字第 0252 號函復臺灣高等法院其研究之意見認為：
債
權人承受不動產，其應繳之價金，超過其應分配額者，執行法院應限期命其補繳差額時，發給權利移轉證書，為強制執行法第九十四條第二項所明定，債權人參與投
標競買不動產，以最高標得標，其性質與債權人承受拍賣之不動產相近，應可准用前述條文之規定，准以其債權應受分配之金額，抵繳部分價金。惟如有差額，應命
其補繳後，始得發給權利移轉證書。
問題（一）採乙說，即准許抵繳。債權人兼得標人必有其應分配額，先繳納巨額不動產價金，後領取巨額分配額，徒增麻煩，且不符便民之旨，故應予准許。
問
題（二）部分亦採乙說：即法院另行通知繳納差額之期限土地增值稅若干，每為債權人所不知，若遇多位債權人參與分配在分配表作成前債權人無從知悉其分配額若
干，應繳納之差額若干，而分配表甚難在得標後七日內作成，故法院應另行通知，繳納差額之期限。又法院係准得標之債權人以其「應分配之債權額」抵繳價金，並
非以其「債權額」抵繳，究應分配之債權額若干，於得標時，尚無從知悉，故法院應另定期通知債權人補繳差額。
 
債權人承受，若應分配之債權額不足抵繳應繳價金，債權人又不於法院所定期限繳納，會產生什麼問題？
依強制執行法第九十四條第二項規定：「承受不動產之債權人，應繳之價金超過其應分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書：逾期不繳者，再行拍賣。」
辦
理強制執行事件應行注意事項第五十三項第二款規定：「依本法第九十四條第二項規定之再行拍賣，其原承受人不得應買或再聲明承受。」（民國六十八年五月八日
六十八年度第六次民事庭庭推總會議決定（一）、最高法院民國７８年臺上第 1447 號判例、最高法院民國七十六年六月二十二日台抗字第 227
號裁判參照）
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作