特別拍賣程序
何謂特別拍賣程序？∕028
特別拍賣程序Q＆A∕030
‧ 法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？∕030
‧ 如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？∕030
‧ 何時才可得知具狀應買之結果？∕030
‧ 因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？∕032
‧ 購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？∕033
不用投標，直接具狀購買之特別拍賣程序
法院拍賣通常以投標的方式為之，但為顧及拍賣案件如果繼續減價拍賣，會損害債權人及債務人之利益，為
加速疏解各地方法院的案件量去化，乃參考日本民事執行規則第五十一條「特別賣卻」之立法例，使應買人以不用投標之方式，向執行法院直接具狀應買不動產，於
民國八十五年十月九日正式公佈施行；後因無法真正有效的去化案件量，乃於民國八十九年二月二日再次修訂強制執行法，規定為案件經二次減價拍賣（即第三次拍
賣）後仍未拍定之不動產，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買表示。
何謂特別拍賣程序？
所謂特別拍賣是指拍賣標的物經二次減價拍賣仍未拍定後（即第三次拍賣），有再行拍賣之原因時，執行法院乃公告三個月內有意願購買該案件之應買人，得於公告三個月之期間內，依原條件直接向執行法院具狀應買該不動產之程序。
依
強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受
該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個
月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，
視為撤回該不動產之執行。」簡單的說，拍賣案件在第三次拍賣無人投標而流標後，執行法院會將該案件公告三個月；在公告三個月的期間內，投標人若有意願購買
該案件，可依第三次拍賣流標時的條件直接向執行法院具狀應買該不動產。
辦理強制執行事件應行注意事項第五十四項規定：「依本法第九十五條第一項規定，於公告之日起三個月內依原定拍賣條件應買或為承受之表示時，如不動產之價格已上漲，且債權人或債務人表示反對，執行法院應不准應買或承受。」
特別拍賣程序Q＆A
法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？
依強制執行法第九十五條規定：「執行法院應於第二次拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」換句話說，在執行法院公告特別拍賣程序開始之日起，就可開始具狀應買該不動產。
如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？
具狀之應買人，可在公告拍賣三個月內，填寫聲請狀紙表示願意按原來之拍賣條件承買該不動產。
實務上在具狀應買之同時，須附上保證金票據及其拍賣公告，待執行拍賣之法院詢問債權人及債務人之意見後，才能通知應買人是否有准許其買受；若有准許應買人買受，應買人應於通知後七日內繳納扣除保證金價額之尾款。
何時才可得知具狀應買之結果？
應買人於具狀後，執行法院要先通知債權人及債務人，待詢問其意見後，才能做為是否准許應買人買受該不動產之決定；但若債權人或債務人不同意具狀之應買人買受該不動產，執行法院是否就無法決定應買之不動產是否能買受呢？
其
實「詢問債權人及債務人意見」，只是在讓債權人及債務人瞭解不動產之價值是否有漲跌之狀態，如不動產價值已大量上漲，按原來拍賣所定的價格顯失公平時，執
行法院應不許應買人買受；但債權人及債務人若有提出不同意見，並無法約束執行法院是否准許應買人買受之決定，而此項詢問意見也並不是要徵求債權人或債務人
同意才可讓執行法院決定，所以債權人或債務人只能表示其意見，目的是要瞭解不動產之狀況是否合乎市場價格，最後應買人能否買受之決定權，還是在執行法院身
上。
當執行法院詢問債權人及債務人意見後，應買人於接到執行法院繳納尾款之通知時，則應於通知時起七日內繳納扣除所納保證金後之全部尾款。
因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？
依民國六十八年八月二十日（６８）年度第１３次民事廳會議決議所提議之法律問題為：「不動
產第一次拍賣，無人應買，嗣因故停止拍賣達一年餘，其間不動產價格上漲，債權人以原定拍賣底價過低，聲請重新鑑價。經函請市府鑑價結果，地價確已調整數
成，此際執行法院究應依強制執行法第九十一條第二項規定，減價再行拍賣；抑應比照最近鑑價結果，重新核定拍賣最低價額，予以拍賣；又此時如另有債權人聲明
願照原定拍賣最低價額承受，執行法院應否准許？」
決議採乙說，即「強制執行法雖僅規定於強制管理中，得依聲請，另行估價拍賣，惟此係因繼續拍賣，
通常時間上不致久隔；而強制管理，為時較久，極易發生不動產價格之變動，故有另行估價之必要。本件停止拍賣，既達年餘，不動產價值又確已上漲，其有另行估
價之必要，與強制管理中並無不同，為保護當事人之權益計，應解為拍賣程序因故停止，致原定之拍賣最低價額顯與市價不相當時，得重新鑑價，核定拍賣最低之新
價額。此際該拍賣之不動產，事實上既確已上漲，自無減價以求有人應買之理，而債權人未於拍賣無人應買之當時承受，迨時經一年，情事變更以後，始聲明照原定
拍賣最低價額承受，自不宜准許。」
購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？
依
民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「依強制執行法第九十五條第三項規定，再減價或另估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願
承受之不動產，於執行法院公告願買受者得於六個月內（現改為三個月），依原定拍賣條件為應買之表示後，如有多數人同在六個月內（現改為三個月）為應買之表
示，何者優先承買？」
結論採甲說，即以應買時間之先後決定之，即先為應買者優先取得買受權。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
