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代標公司(代標)與法拍公司(代標+代點)收費簡表

1.市面常見從事法拍業務工作者

2.如何委託優良的法拍公司

3.優良的法拍公司應具備的基本條件

4.不良、不肖法拍業者的常用手法

5.防止不良業者弊端有效解決之道

6.購屋者「自行投標」的風險

 

 

代點交不動產
標購房屋中最具有專業性及技巧性的關鍵，即是點交所延伸的各項專業問題，不論標購的房屋是空屋、債務人自住、假租賃、承租、惡 意占用、無權占有、第三人占有、甚至黑道、海蟑螂等占用問題；立業誠信、專業性足夠的法拍公司則能本著其專業性，在合法合情有效率的方式下促使得標人、占 有人等和諧交屋。
代標公司（代標）與法拍公司（代標+代點）費用簡表：
市面上常見從事法拍業務工作者
1.專業代標公司（代標）
2.專業法拍公司（代標＋代點）
3.房屋仲介公司
4.地政士（代書）事務所
5.法律事務所
6.合法營業執照公司
7.跑單人員

如何委託優良的法拍公司
經國家考試合格並登記有案的合法不動產經紀人、地政士（代書）與律師皆能從事法院代理標購（代標）業務。
依據內政部八十九年十二月二十六日89內中地字第8980474號函、九十一年八月二十二日91台內中地字第0910084948號函、九十二年十月七日92內授中地辦字第092008476號函釋認為：「不動產經紀人」能從事於法院代理標購（代標）之業務。
另依內政部九十二年十二月二十三日92授中地辦字第0920085261號函令認為：「律師」與「地政士」（代書）亦能從事於法院代理標購（代標）之業務；綜上得知，由不動產經紀人、地政士（代書）與律師所開設的公司即能從事於代理標購（代標）之業務。

經由國家考試合格並登記有案的合法地政士（代書）才能從事法院代理點交業務。
至於法拍屋、金拍屋等代理點交（代點）業務，是否有相關法令規定來做為制度上之規範呢？依內政部九十一年二月十八日91台內中地字第0910083161號函釋認為：「代理點交之業務應由地政士（代書）為之」。
觀此內政部之規定甚明，從事於法院代理點交之業務可由地政士（代書）所開設的公司來執行此項業務。
但 由於法拍業務工作屬於較專業性的行業，若一般不動產經紀人、律師或地政士（代書），僅偶而才承接法拍屋標購之案件而不加以深入研究以求專業知識亦恐難以勝 任此項繁雜之業務，畢竟從事於法拍業，不僅須有相當的經驗處理能力，在各項法規命令變動頻繁下亦須無時無刻的吸取新知與不斷的進修和法拍有相關的各項問 題。
所以購屋者在選擇委託之法拍公司前必須仔細加以評斷，謹慎選擇優良的法拍公司才不至於出現所託非人，充當實驗室的白老鼠的困境；若購屋者能審 慎選擇而委託一家在專業性、經驗、能力、責任感佳的法拍公司，其實標購法拍屋、金拍屋不但是有絕對的安全性保障，也是目前市面投資中較能一夕致富的最佳管 道。
優良法拍公司應具備的基本條件
登記立案的合法公司
近年來由於各種拍賣案件激增，市面上標榜著「代標」或「法拍」的公司相繼成 立，購屋者如要委託法拍公司代為標購或代為點交房屋時，尤應慎重選擇，因為確實有為數不少的非法營業公司參雜在其中，對於日後購屋者的保障顯然不足，保障 相對缺乏；通常一件房地產的買賣標購動則數百萬、數千萬甚至數十億，有的購屋者為求減少支付服務費而選擇委託非法公司，殊不知日後一旦發生問題很可能將求 償無門，造成終身遺憾。
所以當在選擇法拍公司前，應查詢是否為合法經營的公司；若是地政士（代書），應注意有無代書資格證明及其相關證照；若是不 動產經紀人，應注意有無國家考試及格證書，其公司有無公司執照、營利事業登記證、縣市政府所核發的開業執照證明書，並應進一步去了解其公司是專營法拍業務 還是兼營法拍業務、公司的成立時間、歷年客戶服務口碑、公司規模大小都應加以注意。

專業性是否足夠
從事法拍工作不僅要有足夠的經驗能力，更需要不斷的吸取新知，充實最新專業知識；一個優秀的法拍從業人員亦應在最快的第一時 間內掌握相關法律變動、更要懂得溝通談判的技巧，促使債務人與得標人均能和諧交屋。有時單憑著實務經驗或者強調開業很久、經驗老到者亦會有所失誤，畢竟因 法律時常變動，適時的進修是勢在必行的。業者在解讀查封筆錄、拍賣公告上的內容時更須謹慎小心，一旦專業性不足或誤判可能會面臨到無法交屋或因長年訴訟而 奔波在法院之間無法解決。
所以購屋者在選擇法拍公司之前應確實深入的了解法拍公司的專業性是否足夠？畢竟一分錢一分貨，誠信、合法、有品質的公 司，在標購及點交的過程中，客戶的品質相對獲得更多保障；在合法的範圍內，法拍公司也會憑著其專業性，以安全、適法、有效率的經驗來點交房屋。因為目前市 面上有專業性足夠且誠信正派經營的法拍公司；亦有所謂由海蟑螂、詐騙集團所開設的法拍公司；更有經驗能力、專業性不足就大張旗鼓開設的法拍公司，時常藉由 快速違法的方式來點交房屋，有時購屋者還暗自竊喜交屋的時間真是如此快速，殊不知有的法拍業者，是以「暴力」、「恐嚇」、「侵占」等違法方式快速點交房 屋，對於日後所產生的問題則放任客戶自行處理，將來面對的問題則更加棘手，糾紛頻傳。

公司的規模與誠信度
購屋者近幾年來從報章媒體或親身實務經驗中並不難發現，標購法拍屋、金拍屋、銀拍屋已成為最熱門的全民投資理財運動，故選擇一家合法、專業、具規模性、誠信度佳、有經驗的法拍公司，在面對繁複點交過程中，對購屋者才能有較佳的品質保障。
依 據內政部統計民國八十九年全省建物買賣移動登記件數為321165件，而法院拍定件數為19583件，在當時僅佔總建物買賣移轉登記件數6.1％，即每 16人有1人購買法拍屋；但至民國九十一年僅在台中、台南二地區的法拍屋拍定數，已佔該地區建物買賣移轉登記件數高達26％，即在台中、台南地區每３.８ 人就有１人購買法拍屋；而九十三年光第一季全省法拍屋拍定件數為11821件，更佔建物買賣移轉登記件數12.3％，即全國每８人就有１人購買法拍屋。
由 上可知，法拍屋佔建物買賣移轉登記件數由民國八十九年僅佔6.1％快速成長至九十三年第一季高達12.3％；藉由統計數據資料亦不難發現，法拍屋的拍定件 數短短幾年來是以倍數的方式在成長，因此也造就了「代標公司」或「法拍公司」如雨後春筍般的到處林立，但熟悉法拍業的人士即可了解，為何一家法拍公司從成 立到結束營業往往不到一年，能經營超過三年的法拍公司更是屈指可數。其實道理很簡單，要隨便開設一家公司是非常容易的，只要招牌一掛、桌椅、電腦、電話一 擺，到補習班或法拍資訊公司聽了講解法拍屋流程及標購技巧的幾堂課，或者到法拍公司短期上班過，看過標購及點交房屋數百間，就自行認為開個「法拍」公司應 該非常的容易，但在實際經營過程中才發現，標購法拍屋所需的專業、能力、經驗、實務等等問題就一一浮現，在無法兼顧專業、品質的情況下，可能會將不能投標 的標的物也參與投標或將有瑕疵問題嚴重的標的物也照標不誤；或是標購、點交的過程中，因專業不足而遭遇困境，其結果是可想而知了，到最後有的案件根本是無 法點交，有時還須要面臨長期訴訟。
更有的業者則以低價破盤的手段來招攬生意，在點交過程中巧立名目，胡亂收取服務費以外的費用，如公關費、高額搬 遷費等等費用，結果購屋者到頭來反而付出更大的時間與金錢代價。此外，更有些不肖公司，以詐騙的方式，偽造法院繳款收據，騙走購屋者應繳納之保證金及其所 須繳納的得標尾款，若碰上棘手的交屋問題即「藉故推諉」、「搓圓仔湯費」或「人去樓空」不知去向等等問題，當購屋者遇到此類不肖業者，其心中之痛、不可言 語。
每當與許多購屋者談到此種惡劣情形時，無不希望號召將法拍業導入正軌，讓購屋者能真正買的安心、住的放心，又能獲取更高的投資利益。
所以購屋者在委託法拍公司之前，應謹慎比較選擇一家合法、專業、經驗能力較正派經營的公司來服務，考量其規模性較完整，品牌形象佳或較具成長性的法拍公司，才不至於造成無謂的損失。

服務的內容與程度
購屋者在委託法拍公司之前應先了解其服務的內容有哪些？服務到什麼程度？收費是否正常合理？
服務內容
其所服務的內容包括哪些項目均要在契約上註明清楚，以保障購屋者的權利，誠信、合法的法拍公司均會在委託契約上註明委託人與受託人的權利義務，哪些費用應由受託人負責繳納，哪些費用由委託人繳納，才不至於日後有所糾紛產生。
服務的程度
市面上的「代標」公司或「法拍」公司，單從服務費來詢問並無法真正了解其服務內容及程度，隱藏在數字背後的陷阱，購屋者不可不知，一般約略可分為：

1.「代標」：
指從資訊搜集與提供至代理購屋者標購完成的階段，並不含「點交」之部分，購屋者如需點交則另須支付額外服務費。

2.「代標」＋「代點」：
除了提供資訊並代理標購外，還須將該不動產負責點交給購屋者。點交不動產通常為法拍屋、金拍屋最需用心的部分，購屋者應慎選合法的法拍公司。

通常不論代標公司或法拍公司均有提供過戶與銀行代墊款服務，委託前可加以留意，並詢問法拍公司所能提供的服務與內容到底是服務到什麼程度為止，才不致於因誤解收費內容而增加負擔。

費用收取的內容與方式
由於標購法拍屋所需服務的內容與程度不同，收費方式也會視每個人的需求而定，當服務的項目較多時，當然收費也會增加些，相對的得到服務與保障也會較完善。
「法 拍公司」就好像從事「醫生」的工作，例如醫生開刀，專業的醫生會針對重點及病痛所在的位置來開刀或對症下藥；若是一位根本未具醫生資格憑記憶中的經驗就要 幫病患開刀，也許要從左邊下手，可能因專業不足而從右邊開刀，或者把全身挖遍了才找出真正的位置，更有報載，一位未具醫生資格竟假借醫生名義開業來幫人看 病，結果把人醫到天國的案例產生；又如雖然都具有醫生資格，一位是專業的內科醫生，一位是專業的皮膚科醫生或是什麼都看包括婦產科、皮膚科、內科、骨科… 等什麼科別都看的醫生，若真正動刀要醫治，當然有專一性與專業性內科醫生來開刀，一般來說會比不是本科別或什麼都會看的醫生來的有經驗，專業性也較充足。 所以當購屋者比較收費標準的同時，應先為比較其品質、品牌、專業、經驗能力等，其實才是決定購屋者委託法拍公司的先決條件。
法拍公司的收費標準大致為：
1. 填寫投標書、車馬費：一般行情3000元。
2. 辦理各項優惠房貸、銀行代墊款：必須視貸款金額多寡、貸款成數而定，一般行情約5000元。
3. 產權評估：包含案件分析、建物謄本、土地謄本、建物平面圖、地籍圖、歷年來拍賣屋成交行情、目前市價行情分析、區域租金行情、各項圖表說明書、現場勘查 等，購屋者在投標前如能事前做好「產權評估」，在標購與點交的過程中較不會有瑕疵出現，此項「產權評估」是額外收費，並不包括在代標或點交費用中，一般行 情約10000元。
4. 代標：提供拍賣資訊、代理投標，一般收費行情為投標價格２／１００或總價２００萬以下，收取新台幣五萬元服務費。
5. 代標＋代點：提供拍賣資訊、代理標購、代理點交，一般收費有三種方式：
A.依百分比計算：
階H標購房屋總價收取５／１００服務費。
?若總價額新台幣二百萬以下，收取新台幣十萬元服務費。
蒂U項稅費由投標人負擔。
B.依總價承包計算：
以總價承包（俗稱定額買清），法拍公司以定額的方式承包案件，包含書狀費、警察費、地政規費、建物登記謄本、土地登記謄本、建物平面圖、地籍圖等費用。
C.依案件難易度：
拍 賣屋的服務費有以百分比計算，有以總價承包（定額買清）的計算方式，但最主要的還是要看該案件的難易及繁雜程度來計算其服務費收取標準。例如服務費以百分 比計算時，以５／１００為原則，但若屬繁雜案件其服務費之收取，則要是適困難度另外再收取其服務費，畢竟法拍屋因其每個案件須處理的難易確實均有不同之 處，無法像不動產經紀業強制規定服務費上限為百分之六，也應適其案件所涉及的產權等各項問題分析及其物件的難易程度而定。所以選擇誠信、負責、品牌、形象 佳的法拍公司，確實是購屋者最重要的第一要務。

簽約注意事項
購屋者與法拍公司簽定之委託契約，應注意下列幾項：
1. 權利義務：已身所享受的權利有哪些？該負擔的義務有哪些？應注意法拍公司所提供之契約書內容是否合乎公正、公平之原則。
2. 價金言明：在契約書中應註明服務費用多寡，各項稅費應由誰負擔。
3. 服務費給付方式：一般以分段收費為原則，分三段給付服務費，即前期款（處理款）、所有權狀款、責任點交款：
陲e期應付款：在案件得標後七日內給付服務費60/100；
楨狾傅v狀款：取得所有權狀時給付服務費20/100；
董d任點交款：房屋點交完成時給付服務費20/100。

注意品牌與形象
根據消費者文教基金會多年來的統計結果指出，在所有的買賣糾紛中以房屋買賣所產生的購屋糾紛數十年來排名總是名列前茅。由此 統計即可得知慎選優良的建設公司、房屋仲介或法拍公司是何等的重要的事情，所以購屋者在委託法拍公司前，應選擇品牌、形象、專業、實務經驗與誠信度良好的 法拍公司才是購買法拍屋的第一要件。

是否不斷充實法拍最新法令
常有人說台灣法律、法令、法規……等萬萬條，又時常更改修正，雖有豐富的經驗而沒有隨時的進修相關專業知識與隨時 留意法令的變化，僅憑藉著過去實務累積的經驗並不足以勝任法拍所帶來的繁瑣程序等種種問題，所以購屋者在委託法拍公司前亦應將該法拍公司人員是否具有足夠 的專業性及是否對最新法令有所切確的了解與處理方法，才能安心的託付該法拍公司來標購房屋。

是否有專門研究法拍專業知識與實務的部門
法拍屋與市售房屋有很大的不同，標購前除了最基本的產權調查、價格分析、稅費解析、屋況了解、占有 狀況、區域環境等等須了解外，在投標的過程中是否會造成廢標的各項原因、撤回、停拍、延緩拍賣等等因素，得標後所面臨的一連串問題都必須詳加深入研究；若 具有專門研究其法規變化與各項實務的部門，對於各項法規、實務的變化也較能有效的掌握，才不致於因法令的變化或效率的不彰造成莫大的損失與其他不必要的困 擾產生。
不良、不肖法拍業者的常用手法
法拍業者與房仲業、律師業、代書業有著很大的不同之處：房仲業主要為買賣雙方仲介不動產；代書業以不動產登記、簽訂契約為主；律師業則以訴訟辯護為主要業務；而法拍業者除了提供拍賣資訊外，主要以標購及點交不動產為主要業務，亦屬專門技術人員之一環。
近 年來，由於拍賣案件之激增，從事於法拍業務的公司也相繼成立，法拍公司與購屋者產生的糾紛也日益嚴重，雖然不可否認的是，法拍公司所提供的方便性，讓購屋 者能一圓低價購屋之美夢，並解決許多紛爭促進和諧交屋，但除了正派經營的法拍業者業者外，還潛藏著一些不良與不肖代標或法拍業者，其慣用的伎倆及騙術大約 如下：（參照李春長、白金安等，不動產產業倫理，p.138，民92）
1. 非法營業公司。
2. 胡亂哄抬價格。
3. 產權分析錯誤。
4. 法拍經驗不足。
5. 服務品質低落。
6. 收錢卻不做事。
7. 點交效率不彰。
8. 故意隱蔽事實。
9. 違法快速點交房屋。
10. 不諳法令專業不足。
11. 惡性倒閉人去樓空。
12. 巧立名目漫天開價。
13. 無經營智囊法拍專業團隊。
14. 海蟑螂所開設的公司。
15. 結合債務人強索搬遷費。
16. 以低廉服務費為號召伺機詐騙。
17. 假象保證出價及投標人數（人頭投標）。
18. 以親朋好友的名義代為標購，在取得購屋者信任下再伺機詐騙。
就以上幾種不良或不肖業者的慣用手法依序簡略說明如下：

非法營業公司
法拍業與不動產仲介業、律師業、代書業均屬於不同的產業業種，其處理的方式及其處理的過程所須具備的相關專業性也均有極大的不 同性，在市面上除了專營法拍業務的法拍公司外，也有參雜某些非法營業而從事於法拍或代標的非法公司，有的以跑單幫的方式經營，有的雖有懸掛招牌，但並未經 政府核准取得合法經營執照或與其所登記的經營項目有所不符，當購屋者在不知情的情況下委託了一家非法營業的公司，對於日後的保障性顯得就相當薄弱，若遇到 有什麼問題產生也可能求償無門。

胡亂哄抬價格
購屋者在選定案件至投標前，法拍公司應提供各項數據參考資料做為投標價格之參考，其中包含著例如：銀行貸款金額、區域市價行 情、區域租金行情、定存利率、貸款利率、近期及歷年法拍成交行情表等等，提供購屋者做為投標價格填寫之參考；但有的業者只為了委託案件能夠能順利得標，並 沒有出示如上所列舉的各項數據參考資料，即以天花亂墜、胡亂哄抬的方式拉抬投標價格，讓購屋者用超高的價格填寫投標價，有時甚至比市價行情還高出很多。

產權分析錯誤
標購法拍屋最重要的是交易上的安全性，若不熟練於法拍程序與如何面對繁雜多如牛毛的法律、法規與法令等諸多條文，或是對於事前的各項評估與產權分析不加以留意而致使分析錯誤，均可能會在得標後產生產權不清或無法點交的窘境。

法拍經驗不足
雖然有的法拍公司並未違法經營，專業性表面上也已足夠，但是缺少有關法拍處理經驗或是對於法令時事的修改並未加以注意，可能法 令已經修改也不自知，致使產生錯誤的專業知識而在認知上產生問題，誤以為法令的適用性並繼續延用錯誤法令或因身兼數職；或者公司營業項目眾多，以致無法在 各項業務上均有效的兼顧，達到專精之程度，往往遇到繁雜的案件時，可能就會有問題產生，由於處理的方法錯誤、經驗不足，交屋的期限常常是遙遙無期了。

服務品質低落
一家合法經營的法拍公司，對於公司的品牌、形象、誠信度、專業性、責任感等等，均會極為重視，並以永續經營的方針不斷地努力 著。相對的，不良的法拍公司，則常以打帶跑、能賺多少先賺多少的處理方式，憑藉著能言善道、花言巧語，撈了就走……等等不負責任的心態在經營其公司，對於 購屋者而言，委託這樣的公司標購是十足沒有保障的。例如：不依照合法的點交程序，以求盡快能收取服務佣金為目的，而以違法點交的方式快速將房屋交付於購屋 者，讓客戶遭受莫大的損失。

收錢卻不做事
法拍屋、金拍屋案件所要處理的程度，因每位購屋者需求的方式不同，每個案件的處理程度、服務內容與方式當然也會有所不同，但不 論處理到何種程度，購屋者均須在委託契約上註明清楚，才不致有所糾紛產生。某些法拍公司在與購屋者簽訂契約時，有時並未將處理到什麼程度註明清楚，例如購 屋者若需要從標購、過戶到點交之程序完全交付於法拍公司來處理，但法拍公司在契約上僅寫明「代標」，結果等到案件得標後就先行收費，而點交的工作就放著不 管了，待購屋者反應後才推說點交並不含在服務範圍以內，需再收多少費用；或是某些法拍公司，在案件得標後就收取全部的服務費用，對於點交的工作就不聞不 問；甚至更有某些不良的法拍公司，在處理點交的過程中遇到較棘手的案件就撒手不管，或是自己便當起海蟑螂，轉向購屋者索取高額搬遷費，購屋者到時後真是進 退兩難了！試想，如果該案件處理不好，再將案件委託其他法拍公司來處理肯定又會是獅子大開口。
所以，購屋者在委託法拍公司之前，應先對其品牌、形象加以了解，雖然正派經營的法拍公司也是有，但是不肖的法拍公司確實不少，購屋者可要睜大眼睛。

點交效率不彰
不良或不肖的法拍公司，由於專業的不足或實務經驗的欠缺，可能會先以誇大其詞的方式引誘購屋者投標，待得標後再三推四就，無法 有效率與運用合法性的方式將房屋點交，以致時常從坊間或報刊媒體報導中聽到某間標購的法拍屋拖了一、二年也無法點交，或是支付數百萬以上之高額搬遷費才順 利交屋等情事發生；這種不幸情形其實是可以事先防止的，只要購屋者在委託標購前多加以留意即可避免。首先，可先試著了解其對法拍的專業性與其流程等相關知 識是否對答如流，再者注意其品牌、形象與服務內容上多加以比較，才不至於因其點交效率不彰而延誤到正常的交屋時間。當然標購法拍屋是有其絕對的安全性，只 是必須找到在此方面真正下功夫的誠信業者才是購屋者之福。

故意隱蔽事實
現在社會中詐騙集團橫行，黑心商家更是時有所聞，其中有某些法拍公司看準了購屋者在專業欠缺的情況下，故意隱蔽拍賣公告上的內 容，讓購屋者標購到產權不清或無法點交的房屋，再藉此利用各種名義來伺機詐騙，索取各項不實費用，但到頭來房屋還是無法點交或有複雜的產權問題留下難以處 理，讓購屋者措手不及，不得不去和業者妥協支付高額的後續處理費。

違法快速點交房屋
某些法拍公司為了快速收取服務佣金，常以違法的方式來點交房屋，有時房屋可能必須按部就班依其合法的程序來逐一完成，但畢 竟如果一切依照合法的程序，在交屋時間上就無法像違法快速交屋的方式來的迅速，而能馬上將房屋快速交付於得標人手中，並且能夠在極短的時間內收取到服務費 用，此時法拍公司可能不依正常的管道，可能在房屋得標後以暴力脅迫的方式將債務人（前屋主）驅趕，或遇到房屋內擺放著眾多的物品，直接就將室內的眾多物品 丟棄，以致於後續處理所產生的問題困擾不斷，讓得標人在交屋後頭痛萬分懊悔不已。

不諳法令、專業不足
法拍所牽涉的法令眾多，好的業者與不良業者之間，有如良醫與蒙古大夫之差別；專業的法拍公司，對於法拍法令熟捻度與處理 的經驗豐富，在投標前該不該介入或得標後該用什麼樣方法處理，心中早已把定，就如一位良醫，病人何處有病痛，不僅會憑藉著專業知識，亦會運用高科技的儀器 找出病因。而不良的法拍業者，由於對於相關法令的熟捻度及專業性不足，不該標的案件也去參與競標，縱使得標後也極有可能會面臨到產權不清、稅費增加或無法 點交等相關糾紛的產生。

惡意倒閉人去樓空
報章雜誌或是親朋好友口中常聽聞，某某人假藉投資法拍屋，向親朋好友鼓吹能在短期間內讓人迅速致富，一切文件都安全交給他 代標即可，但由於一般購屋者對於法院的流程與辦理程序不甚明瞭，也不願意去面對一般人印象中法院人員的官僚形象，加上鼓吹投標的人，可能是親朋好友或是熟 識的代書，在沒有提防的心態下，將保證金支票或將得標尾款全部交由代標公司代標或繳納。由於不動產的價值動輒百萬、千萬、甚至上億，在金錢的誘惑下，某些 人就會忍不住動起歪腦筋，先利用人頭名義來參與投標，待得標後再以極短的時間內辦好銀行貸款的各項手續，將所有房貸匯出，由於委託人通常會認為其所委託的 對方是親朋好友或是熟識的法拍公司應該不會有什麼問題，就在完全信任、毫無戒心防備下，一生積蓄將從此付諸流水，到時候房屋已被銀行抵押設定，並早已將貸 款的金錢匯出戶頭，待購屋者察覺有異時，一切已是太晚，該公司或親朋好友可能早已人去樓空不見蹤影了。
標購法拍屋不僅是熟識的法拍公司應加以注 意，對於一般的法拍公司更應加以留意，有的法拍公司也有可能早已經收了錢，若遇到不好處理的高難度案件時乾脆就不處理了，直接就關門大吉、人去樓空，再前 往別處另立門戶，伺機再行詐騙。由於此種情況近來屢見不鮮，也造成法拍市場上層出不窮、極為負面詐騙糾紛，經此教訓更突顯信譽、品牌良好，正派經營的法拍 公司在市場上存在的重要性與必要性。

巧立名目、漫天開價
有些法拍公司會利用購屋者想要儘快交屋的心態下，收取服務費以外的額外費用，例如假藉要與法院人員交涉為名，需要一筆交 際活動費才能打通關係，或是須給付搓圓仔湯等費用才好辦事；如果購屋者不給予此筆費用，法拍公司有時就愛理不理，點交的事先丟一旁，凡是慢慢拖，直到購屋 者給付這筆費用為止。
由於常常聽到法拍房屋點交一、二年不足為奇的案例了，那麼購屋者就會天真的想到在委託契約上註明交屋期限，就不會發生法拍公 司拖延的情況了，其實那反而更糟糕！不肖的法拍公司如有遇到期限將至而無法在期限內交屋時，常以暴力方式向債務人恐嚇交屋，使原本容易處理的案件更加複雜 化，房屋也許是如期交付給購屋者，但是可能也已經遭到破壞，或是由於用暴力恐嚇的方式更使人產生不滿心態，到時購屋者住在裡面，心裡可能也會有點不安心或 是可能因此而鬧上法院纏訟不已。
所以，在選擇法拍屋前不僅僅是服務費用多寡的比較，最重要的是專業、形象與服務品質。

無經營智囊的法拍專業團隊
購買法拍屋不僅是投標前的產權評估分析，最重要的是整個標購過程到點交完成所有程序中的安全性，若僅是一人公司又 無經營智囊團隊加以整理相關法規，或是沒有加盟於經營智囊的法拍總部適時的給予諮詢與協助，在面對產品行銷、產權分析、稅費解析、點交處理、法令變動、法 院訴訟流程……等等作業研究分析全部匯集於一身，常常會感到力不從心，發生錯誤的機率自然就將會大增。

海蟑螂所開設的公司
市面上開設代標或代點交的法拍公司，除了正派經營的業者外，也有不少法拍公司本身即是由海蟑螂所經營，其所經營下的法拍 公司常以暴力恐嚇的方式來點交房屋，當債務人或承租人拒不搬遷時，海蟑螂即會呼朋引伴，用言語恐嚇、威脅或占據債務人、承租人的房屋內聚眾玩牌、泡茶或直 接以暴力方式將債務人或承租人予以驅趕、脅迫等方式，盡快促使其搬遷，再將房屋交付於購屋者。
若標購後該房屋並無人居住，但屋內留有債務人物品， 海蟑螂通常也不以合法的程序來點交房屋，直接就將房屋交付於購屋者或將屋內債務人的遺留物直接丟棄，如此行為會產生嚴重的不良後遺症，常有購屋者因此而吃 上官司。亦有標購後發現其屋為空屋狀況，即直接予以占用，反手再向購屋者索取高額的搬遷費等情事產生。
有時某些購屋者在不知情的情況下，會認為不肖的法拍公司交屋蠻有效率，很快就點交房屋了，殊不知其處理過程並未依合法的程序來處理，有時購屋者可能會因此付出更大的代價。

結合債務人強索搬遷費
某些不肖的法拍公司，通常先以低價吸引客戶承攬案件，表面上收取低廉的服務費用，再伺機與前屋主（債務人）或承租人結 合，用以不肖的手法向得標人強索高額的搬遷費用，不肖法拍公司運用此一方法，常使得不知情的得標人有苦難言；若得標人不願給付高額的搬遷費，不肖的法拍公 司就會運用各種手法或讓該得標房屋一再拖延無法順利點交，好讓得標人不得不乖乖把錢拿出來等各種變相加價的情事發生，所以當購屋者有意委託法拍公司標購房 屋時，應對其誠信度加以瞭解才不致於不知情的情況下，卻不知其實是中了不肖業者的花招，為此多花了冤枉錢而求訴無門。

以低廉服務費為號召伺機詐騙
標購法拍屋、金拍屋講求是處理過程的完整性及其所必須擁有的專業性、合法性與責任感。有些不良業者為吸引購屋者 委託其代標或代點交，常以收取低廉的服務費為號召，例如收取底標價百分之三甚至收取不符合經營成本的百分之三以下服務佣金吸引客戶；表面上購屋者能以支付 低廉的服務佣金取得物美價廉的房屋確實是物超所值，但實際上其專業與品質是否足夠就可想而知了；所謂一分錢、一分貨，羊毛出在羊身上，當物件一旦得標後， 不良業者無不汲汲利用各種方法與技巧製造出點交上之棘手問題，巧立名目收取各項費用，或以能賺就賺打帶跑的心態用違法的方式快速交屋，更謬談能有什麼專業 或品質保障了，更可能因此而產生糾紛，付出更多的金錢損失。
由於收取低廉的服務佣金，某些法拍業者在無法取得收支平衡的狀態下，常常不聲不響的 「倒閉」或「跑路」，有時因購屋者的各項證件資料還在法拍公司手中，使購屋者產生求助無門的窘境；亦有某些法拍公司利用購屋者貪小便宜的心態，謊稱以收取 低廉服務費用為號召再伺機詐騙，待取得購屋者信任，或在處理繁雜的程序中偽造各種收據、證件等資料，將房屋過戶於不知情的第三人名下或以辦理房屋貸款的方 式將資金匯出，當購屋者察覺有異時，業者早已「人去樓空」不知去向了。
購屋者在委託法拍公司前，不僅僅只是著眼於服務佣金價格的比較，而讓一些天 花亂墜、專業品質不佳的不肖業者產生有機可乘的機會，造成不可挽回的遺憾。其實防止不肖公司最好的最重要的方法，即是選定一家品牌良好、形象佳、專業、經 驗、品質良好的法拍公司，這樣對於購屋者才能真正得到最好的購屋保障，獲取最大的投資利益。

假象保證出價及保證標購人數（人頭投標）
為了取信於購屋者，有些法拍公司竟有辦法保證填寫之標價，在委託物件得標後，如果超出第二標（下一 標）幾萬元，會負責代付其超出之投標金額以獲得客戶的信任。而這又是不良法拍公司慣用的手法，其實早在投標前法拍公司就先準備好投標袋（書），投標價格會 在與購屋者所講述的範圍內動手腳，當開標時，如果雙方預定在二萬元內，當然因法拍公司早已投入與購屋者相差不到兩萬元的投標書了，結果開標後其案件所填寫 的標價與第二標（下一標）所相差的金額，就絕對在兩萬元內，讓購屋者不由的感覺到，法拍公司對價格的取捨和分析真是神奇。
同樣的，又為了保證該公 司已簽約案件百分之百有三人以上投標，其競爭十分激烈搶手，該法拍公司就會在投標時投入三筆以上之投標袋（書），當開標後當然也一定會有三人以上人投標 了，而其如此大費周章的目的，不外乎就是讓購屋者乖乖地按照其建議的價格填寫投標價，或是製造投標的熱絡度及其讓購屋者感覺到，該間法拍公司的分析和眼光 是多麼的精準啊！讀者們，這樣的法拍公司其實是相當有問題的，也許各位已經花費超過市面行情相當多的金錢而套牢了。

以親朋好友的名義代為標購，在取得購屋者信任下再伺機詐騙
一般人購買法拍屋，由於對於拍賣的過程及其程序所具的繁雜性無法一一了解；因此， 當有意要標購法拍屋、金拍屋時就會委託彼此有認識的親朋好友代為標購或處理後續的各項程序。此時，某些不肖的業者就常會利用與委託人彼此熟捻的關係下，肆 意巧立各項名目或假藉各種理由伺機詐騙，諸如投標時投標人直接把投標保證金交付於法拍公司而不必親臨投標室，再伺機將其保證金提領一空；或待投標人得標後 將七日內得標所須繳納的尾款直接交付於受託的不肖業者，而受託的不肖業者再將其尾款盜領一空，由於該筆金額常高達數百萬、數千萬之譜，通常這些不肖業者很 難抗拒這種致命的吸引力；更有不肖業者會利用委託人彼此熟悉而信任的情況下，假藉名義收取高額的其他費用或以收取低廉服務費為幌子，再伺機提列各種費用 （例如高額搬遷費、公開費、各項稅費中加以灌水）等等，事前並未說明就以巧立名目增加了各項支出，但由於彼此熟悉又信任的情況下，便成了不肖業者手中可以 大肆詐騙的肥羊。

防止不良業者弊端有效解決之道
從以上的各種例子可以發現，不良或不肖業者為了獲取更多不合理的收費或是為了掩飾自己法拍專業能力的不足，會 藉故拖延交屋時間或快速違法交屋或巧立各種方式和名目達到既定賺錢的目標，購屋者往往成為最大的受害者，為求防止委託不良或不肖業者所造成的糾紛與損害， 甚至於賠上一生所努力的積蓄，有以下的方法可供參考：

參考比較分析法，無數據資料佐證時，不隨便加價
為了防止購屋者因不了解投標行情，在法拍公司的慫恿鼓動下，脫序拉高投標價格而以超高的價格才標到房屋，最有效的方法除了購屋者本身所累積的經驗外，還可運用「比較分析法」來判定與評估分析，究竟其該填寫的投標價應為多少價格才較為合理，而比較分析法包括下列諸項：
1. 參考附近成屋行情（市價）
2. 參考以前法拍屋拍定行情
3. 參考附近租金行情
4. 參考政府公告現值
5. 參考借貸利息
6. 參考銀行貸款金額
7. 參考內政部地政司房屋買賣價格成交行情
8. 衡量本身財力狀況
經 過以上資料的佐證分析後再配合影響房價因素之各種原因，如下幾點：１.明星學區、２.公園、綠地、３.交通便利性、４.社區地點、５.附近環境等分析，其 分析內容與細節在筆者前所著「一夕致富－法拍屋、金拍屋、銀拍屋」一書中的投標價格如何決定章節中有詳細的介紹與說明。
在運用比較分析法及仔細考 量各種影響房價因素等原因後，綜合所評估投標價該如何填寫，才是最理想的投標價。當購屋者參考各項數據資料所決定的投標價即是最好的投標價格，即可不管開 標後有幾人投標或得標後其得標價格與次一標的價格差異多少，都已經不再是重點，最重要的是本身在投標前已做了最好的參考、試算比較與評估。

服務程度與費用計算方式
購屋者在與法拍公司投標前所簽訂的委託契約上應記明清楚其服務到什麼程度？因為市面上的法拍公司並不是每一家都有從 資料搜集、標購、過戶、點交完成等程序，都有提供從頭到尾的全套服務，其中有一些法拍公司僅作標購（代標）服務，最重要的點交（代點），則不在業務範圍 內；因此當購屋者在簽約委託標購當時，應記明清楚需要服務到什麼程度，這樣以後比較不會彼此產生無謂的糾紛。
另外，其標購服務費如何計算？分幾次 收費，都要有所了解，是以總價的百分比計算，還是以總價承包的方式計算服務費？服務的內容包含哪些項目？更應在契約上記明清楚。因為有時也不是法拍公司巧 立名目胡亂收費，只是簽約當時雙方在契約上沒有記明清楚服務內容而產生了很多認知上的差異與誤解。
瞭解法拍公司服務費用之目的是為了避免日後產生 糾紛或因不良法拍公司刻意以不符合處理工資或經營成本的低價服務費，先以此一方法來吸引騙取購屋者簽約，當委託的物件得標後即行詐騙動作，或利用各種名義 收取高額的其他等等費用。其實購屋者可請法拍公司提供該筆拍賣屋在標購前、得標後所需繳納的各項費用及服務費收取標準表，再依本身所需的服務程度與內容委 託法拍公司處理，並將服務程度、內容清楚的記明於雙方所簽訂的契約上，這樣日後就會減少很多不必要的糾紛產生。

專業性、合法性的評估
投標前就算做再多的投標價格評估，花再多的時間去比較哪一家法拍公司收費較便宜，都比不上萬一處理不好以致無法交屋或是不依合法程序點交所造成之訴訟糾紛或因被不肖業者以詐騙的手法，騙取一生的積蓄所造成的傷害來的大。
近 年來，由於坊間的詐騙集團橫行，狡猾的不肖業者，無不想盡辦法來騙取購屋者的血汗錢後，讓購屋者留下了一堆爛攤子無法處理，以致其糾紛從不間斷；甚至有些 不肖業者藉以與購屋者熟識或本身即為購屋者之親友關係而加以詐騙，在金錢的誘惑下，刻意取得彼此的信任感再加以設計，此種關係在拍賣屋買賣過程中更是屢見 不鮮。
雖有些法拍業者並不是存心有意詐騙，但常常因專業性不足而造成更大的遺憾，為了減少日後糾紛產生，購屋者在委託法拍公司前最重要的是選擇品 牌、形象良好、專業性足夠並能在處理過程中以其合法方式來處理每一項事務環節的法拍公司，這才是對購屋者最佳的品質保證與交易安全保障。

標購過程應全程參與
許多購屋者常因對拍賣程序不了解或因誤信不肖的法拍公司，而將保證金支票、得標尾款，或是相關證件交由法拍公司代理標 購；其實有責任感的法拍公司在投標的過程中是不應該經手購屋者的金錢，並應讓購屋者全程參與投標；不過有些不肖的法拍公司會慫恿購屋者將保證金直接交給業 者，讓業者直接帶至投標室投標，表面上可能讓購屋者覺得法拍公司服務周到體貼客戶，但實際上可能包藏禍心，畢竟這筆保證金有時高達數十萬、數百萬甚至上千 萬元之譜，有某些業者在龐大金額誘惑下，並未至投標室投標就直接盜領購屋者的金錢；有時候購屋者雖隨同至法院投標，但不肖業者在未得標的情形下，亦謊稱七 日內才能領回，旋而將其支票內之金額提領一空；更甚者或在案件得標後於辦理繳納價金的繁瑣程序中，並未至出納室繳納價金，卻偽造法院收據交付購屋者，再將 票款私自提領，捲款潛逃、人去樓空。
為防止不肖業者假藉各種名義騙取金錢，最好的方法即是購屋者在標購的過程中應全程參與，不論是保證金支票或是得標七日內尾款的繳納，也不應假手於法拍公司，而應在法拍公司陪同下親自繳納，才能防止不肖業者從中詐騙之機會。

無須準備印鑑證明與印鑑章
詐騙集團或不肖法拍公司，利用購屋者對於法拍屋、金拍屋過戶程序的不了解，除了將保證金或得標尾款詐領 外；另一種常見的詐騙方式就是在已得標的房屋過戶前，交待購屋者到戶政事務所或是以填寫委託書的方式代為請領印鑑證明謊稱做為過戶用，並請購屋者讓其印鑑 章交付由其保管，以便於文件蓋錯時可直接補蓋，不必讓購屋者因補蓋印鑑章而受來回奔波。
其實法院拍賣的房屋，在得標人繳納尾款並領取法院所核發之 權利移轉證明書時起，所有權人就已經確定，並不需要像一般房屋買賣，需要請領印鑑證明來證明及確保賣方身份的完整性。購屋者只要準備一般印章即可辦理所有 權移轉登記，更不用擔心所有權有被移轉的危險。但如果交付了印鑑證明及印鑑章於法拍公司或辦理過戶的代書，就有被詐騙過戶的可能了，因為法拍屋的過戶根本 不會用到印鑑證明及印鑑章；所以購屋者應切記，千萬不可將印鑑證明或印鑑章交付於法拍公司或所屬代書，當法拍公司或所屬代書要求購屋者準備印鑑證明或印鑑 章時，很有可能是承辦案件經驗較不足的新手或者是您真的遇到詐騙集團，若還迷糊的交付其印鑑證明或印鑑章，那麼您的房子可能就因此不保了。

收費合理性，嚴防利用低價收費再伺機詐騙
有些不肖法拍公司，先以低廉的服務佣金為號召，或因在購屋者投標前大肆殺價下，以低廉的服務佣金勉 強的將委託案件承辦接下來；當購屋者在貪小便宜的心態下，自己可能還暗自竊喜能以給付低廉的服務佣金，而享受到專業有品質且合法的交屋保障。其實天下哪有 白吃的午餐，法拍業著重於專業知識與處理能力，不論從投標前的前置作業到得標後的各項處理過程，均需投入相當大的心思與精神去分析該如何處理才會有最佳的 結果，所以其服務費的收取當然也有一定的水平標準。
某些不肖法拍公司當收取低廉的服務費佣金後，根本就無法負荷其經營成本與開銷，無不想盡辦法利 用各種機會來賺取額外的費用，導致詐騙行為層出不窮，違法的行為也會相繼而出，例如：收了錢就不管事、推說需要再請黑道才能擺平的搓圓仔湯費用、法院人員 交際費或自行扮演海蟑螂的角色索取超高額的搬遷費、或是直接將房屋過戶人去樓空等等方式，促使購屋者付出更大的代價。
為防範不肖業者以低價的收費方式再行詐騙的各項行為，購屋者在委託法拍公司前應先著重於品牌、形象良好的法拍公司，才是最佳的購屋保障。
有無專業證照、是否為合法公司
詐 騙集團與不肖的法拍公司，常以虛設行號的方式，讓購屋者在委託當時，無法馬上辦認出是否為合法業者，購屋者可轉向法拍公司所屬的公會查詢，亦可直接上內政 部地政司或經濟部網站查詢開業地政士（代書）、不動產經紀業是否登記有案？更必須了解其公司的營業內容、項目，是兼營法拍業務，還是專營法拍業務？公司的 成立時間、規模大小，有無加入所屬公會？專業性如何，品牌、形象是否良好，專業證件是否齊全？是有組織規模的經營團隊，還是只是個人公司？若無相關的專業 證照或未立案的公司或者僅是個人單打獨鬥、亦無相關證件，其交易的安全性與合法性可能就會比較沒有保障了。

是否誇大其詞而無事實根據
某些不肖業者會利用投標人不諳拍賣程序及其流程的心態下誇大其詞，例如若有投標人如要標購某一件已中意的法拍屋， 不肖業者就會告訴投標人，此一案件要在開標前１０分鐘就可得知該法拍屋最高投標價為多少，因為他和法官、書記官很熟，要投標的價格只要在投標前１０分鐘就 可從法官或書記官口中得知，只要投標人再依他講的價格填寫投標價即可得標，藉此來拉抬投標價；或向投標人保證其所投標的價格絕不會超出第二標（下一位投標 人）三萬元以內，讓投標人誤以為業者對其投標價的掌握確實就是如此的神準；但其實投標價格可利用各項數據資料來做參考或以經驗可能會預估到大約那個價錢可 能得標，但也不可能如此神準，而此時不肖業者可能早在投標人填寫價格的同時該業者早已填寫好其他投標單，價格剛好會在投標人所填寫的投標價格以下三萬元以 內，若由投標人得標其開標結果當然會與第二標（下一位投標人）相差不到三萬元了；當然不可否認，法拍業者在評估投標價格時依其經驗及其各項數據資料來做評 估對於開標價格會較準確，但也不可能保證一定會得標或保證能與第二標（下一位投標人）所填寫的標價能相差在幾萬元以內的。
若投標人問及業者，若投 標後發生不能點交的情形該怎麼辦，竟有業者能向投標人以保證的口吻說：「如果該物件得標而債務人不搬遷，公司就叫兄弟把債務人趕出去」，乍聽之下好像台灣 已經沒有法律可以規範而需動用暴力來解決事情了，其實事實上如果業者真的用暴力介入來解決問題的話，以暴治暴的結果反而把事情搞的更難處理，如此您真的敢 委託業者處理嗎？畢竟台灣還是個法治國家，一切還是依其專業及其合法的程序來處理才是上上之策，所以當購屋者在面對市面上良莠不齊的法拍公司前，應選擇一 家在專業性、誠信度等均良好且合法的業者才不致招致到不必要的糾紛產生。

選擇品牌、形象與誠信度良好的法拍業者
一般人在其一生當中，除了工作收入外，若扣掉其生活上的各項開銷，想要擁有屬於自己的房屋，在此高消 費的現代社會中已屬相當不容易，每個人也知道想要買房子在所有房屋市場上的商品中就屬法拍屋是最超值又最便宜，但因其所遷涉的各項繁雜法令與須面對的種種 程序上的問題，並不是一般人所能夠足以克服，就因如此一般購買法拍屋均會委託法拍公司代為處理其後續問題，而購屋者如果委託到不良或不肖的法拍公司，其潛 藏的危機有時將會造成一生無法彌補的夢魘，可見選擇一家優良合法的法拍公司是如此的重要了。
不良的業者可能由於專業、實務經驗的不足，對於標購的 流程、產權的分析、稅費的解析、點交的進度掌握無法一一深入解決，甚至遇到棘手的問題便置之不理，或相對要求得標人再提供超高額的服務佣金才予以處理，更 甚有某些不肖業者自行扮演起海蟑螂的角色，藉以向得標人強索高額搬遷費，或將其房屋過戶於不知情的善意第三人名下，讓得標人欲哭無淚因而求訴無門等等案 例，此種類似案件在社會上不斷重演，在此惡性循環的結果下，最後吃虧的還是購屋者本身。
因此，在面臨詐騙集團橫行的現今社會中，購屋者在委託法拍公司之前可要睜大眼睛，要以選擇一家品牌、形象、專業、誠信度良好的法拍業務者，才是購買法拍屋最重要的一件事。

 

編著： 由富門企業集團法拍   著作