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購屋者「自行投標」的風險
 
從事於代客標購或代客點交的法拍業者是屬於專門的職業範圍，法拍從業人員除了應備的專業知識外，對於法令的專研與新知的求取態度更應積極進取，並配
合著無數經驗的累積才能成為一名稱職的法拍從業人員，很多學無專精的法拍從業人員，或因經驗不足，或因專業知識專研不夠深入等因素，草草結束營業甚至去向
不明者大有人在。
在極需高專業知識與高技術並行的拍賣屋標購中，稍有不慎就會造成重大的損失，所以在標購拍賣屋前確實需要仔細審查與深入的研究才
不致有所錯誤產生；而一般的投資人常以投資或自住為主要訴求，在不了解拍賣屋所需應備的專業知識與經驗能力前，很容易受到親朋好友的鼓舞與煽動下，自行貿
然的投入法拍屋標購的行列，待得標後面對重重的問題接踵而來，常使得自行投標的得標人不知所措，一旦審查不嚴謹或因專業的不足，有人付出了慘痛代價無法點
交，甚至須經長年的訴訟亦無法得到有效的解決；更有得標人遇到棘手的產權與點交問題而求助無門。
所以一般購屋者在投入法拍屋、金拍屋標購前，除非自己本身真正具備相當的專業知識與經驗能力，否則還是委託品牌、形象、專業能力、誠信度較佳的法拍公司，才能避免不必要的麻煩與金錢上的損失產生。通常一般購屋者會遇到的各種標購點交問題，諸如：
1. 產權調查不清
2. 價格評估錯誤
3. 屋況無法確保
4. 無法交屋之危險
5. 違法（被告）之危險
6. 海蟑螂惡意占有
7. 債務人賴皮不走
8. 黑道或遇到抗爭
9. 不諳點交程序流程
10. 協調不易或方法錯誤
11. 缺乏專業的法拍顧問
12. 拍賣公告解讀有誤
13. 沒有經營智囊團隊協助
14. 道聽塗說拿血汗錢開玩笑
15. 留下祖先牌位無法處理
16. 留下眾多神明銅像難以處理
17. 承租中的房屋拒絕搬遷
18. 公告為空屋卻明明有人居住
19. 空屋但得標後馬上出現不明占有
20. 缺乏實務經驗
21. 分身乏力、所付心力不成比例
22. 專業法令與專業實務多如牛毛
23. 專業能力不足
24. 執行效率不彰
25. 無配合廠商折扣優惠
26. 多花冤枉錢
27. 債權人或前屋主或承租人之騷擾
28. 更大金錢損失或無法收尾
以上是投標人自行投標有可能產生的問題，可供購屋者參考，以下就分別來說明為何一般自行投標者會遇到這些問題：
1、產權調查不清
投
標的前置作業須要詳實，務求清楚，對於產權的調查與評估分析更應慎重以求完美，自行投標往往忽略到各項產權的調查與分析或因不知從何處著手，待得標後糾紛
不斷、產權不清或因購買到有優先購買權的物件以致白忙一場，或付出相當大的慘痛代價，有時所標購的物件根本就是無法解決的複雜產權糾紛物件而不自知。
2、價格評估錯誤
自
行投標者由於對法拍市場整體環境認知不足，不是把價錢寫的很高，就是把投標價寫的太低，在標的物鎖定後需要參考很多數據，有經驗的法拍公司會運用各種參考
數據加以推算合理的投標價，使填寫的價格不致於太高，又不致於把價格寫的太低，當然這需要綜合判斷整體經濟環境、區域、屋況等資料來配合，但總比自行投標
的購屋者，因不了解趨勢行情而僅憑感覺來填寫投標價來的有根據些。
3、屋況無法確保（房屋遭惡意破壞）
很多自行投標的購屋者，由於專業知識與處理經驗不足，辛苦得標的房屋，卻被債務人惡意破壞、拒不搬遷或頑強抵抗，電視、報紙上所報導債務人惡意破壞者大部分都是自行投標的結果，畢竟在面對債務人時更須具備相當的專業知識與經驗能力才能在平和的氣氛下點交房屋。
4、無法交屋之危險
自行投標者常因拍賣公告字面上的解讀錯誤，或因事前的產權調查與分析動作不夠詳實等因素，造成物件得標後無法交屋之危險性，面對著投入大筆資金卻無法使用房屋的難題時，才知道很多事情並不能單看表面，唯有選擇專業人士從中輔助才能避免不必要的糾紛產生。
5、被告之危險
有
時購屋者因急於點交房屋或沒有深諳各項法令的情況下，做出了很多的違法點交的事項，而讓債務人抓住把柄；或是債務人早已設下圈套，當自行投標的購屋者在不
諳法令、實務與專業不足的情況下就有可能觸法，此時債務人有可能即向法院提起民、刑事等告訴而鬧上法庭。本來標購房屋是債權人、債務人、購屋者、執行法院
四贏的局面，搞著債務人與購屋者還要對簿公堂，當初得標時的喜悅心情，早就蕩到谷底，換來的卻是被告的痛苦。
6、海蟑螂惡意占有
除了拍賣
公告解讀應正確無誤之外，很多拍賣公告上註明有點交的空屋卻被黑道、海蟑螂等惡意占有，中國時報、自由時報等各大報更進一步指出少數海蟑螂集團，亦有所謂
的「法拍屋教戰守則」，以教導旗下人員如何對付得標人，當投標人自行投標而在得標後，還要面對海蟑螂集團的各式手法，對於自行投標的購屋者而言，可能會產
生難以面對的窘境。
7、債務人賴皮不走
有的債務人在得知購屋者自行投標後，了解一般購屋者在專業能力方面並不是很充足，故意就賴皮而不搬離房屋，並藉以索取高額的搬遷費用，當自行投標的購屋者，面對難纏的債務人，交屋的期限可說是遙遙無期了。
8、黑道或遇到抗爭
購
買法拍屋有其豐碩的利潤空間是眾所皆知的事實，少數黑道或不法份子當然也知道法拍屋、金拍屋所帶來的利潤真的也不錯，而債務人亦因房屋被拍賣通常經濟狀況
均為不佳，有時可能連個棲身之所也沒有，若遇上大環境的不景氣賺錢更是不容易，當投標人在專業、經驗不足等等情況下自行投標房屋，遇上黑道要強索搬遷費或
債務人頑抗而不予交屋，就可能會產生很多問題了；然而畢竟台灣還是個法治國家，很多事情還是有一定的規範，若委託專業的法拍公司來標購，其法拍公司的專業
人員就會運用其專業，以最平和與最合法的方式將房屋點交予得標人，得標人就能免卻很多不必要的麻煩又能享受到並擁有溫馨便宜房屋的快樂。
9、不諳點交流程
當
物件得標後，除了須前往債務人住處協談外，有時還須向執行法院聲請點交等各項程序，當購屋者面對執行法院一般總讓人感覺到有官僚的形象，缺乏經驗的購屋者
在聲請點交的流程，因不甚熟悉而錯誤百出，不是須補正，就是須再重新遞狀聲請；另一方面碰到難纏的債務人，甚至是海蟑螂集團，若是無法熟悉執行法院聲請點
交的手續與流程，亦可能因誤判拍賣公告內容而根本無法聲請點交，在重重壓力下，購屋者雖忙的焦頭爛額，依然無法順下點交房屋。
10、協調不易或方法錯誤
當
得標人自行前往債務人住家，想要協調點交房屋等事宜時，如果讓債務人得知是投標人是自行投標，而沒有委託專業法拍公司來處理，即因缺少了專業人士的輔助，
通常自行投標者與債務人雙方的溝通與協調並不容易，在電視或報章媒體也常報導某些法拍屋遭到嚴重破壞或其債務人拒不搬遷等案例，而這些案例幾乎都是投標人
自行投標後，因其專業與經驗不足所導致，而自行投標的得標人與債務人的協調過程中，若沒有居中協調的專業人士，在其方法、專業不足的情況下，雙方硬碰硬的
結果所造成的傷害，常常是兩敗俱傷。
11、缺乏專業的法拍顧問
委託專業的法拍公司，不僅在投標前能以其專業的顧問角色從旁協助過濾有問題的案件，減免各項龐大稅費的支出，具有節稅的提醒等功能，更能在事後的點交過程中，憑介著專業能力，促使案件能在最完美、平和的情況下，將房屋點交予得標人。
但
自行投標的投標人因缺乏專業的法拍顧問協助，不僅有可能標到產權不清的案件，更在稅費上因不懂得各項稅法規定，多繳了龐大的稅款而不自知，亦可能在整個點
交的過程中，缺少有專業的經營智囊團隊從旁協助，而吃盡了苦頭，甚至因不懂得拍賣公告的解讀，或因點交過程中所使用的方法錯誤而造成違背法令的情事產生，
使整個案件因專業不足，而形成必須常年奔走法院訴訟下的受害者。
12、拍賣公告解讀有誤
自行投標者很多都從親朋好友口中或其他管道而得知
拍賣訊息，有時候僅是自行解讀拍賣公告內容，甚至是道聽塗說而來的建議與資訊。翻開市面上有關法拍屋的書籍，大都敘述法拍屋牽涉法令廣泛，需要相當完整的
專業知識才能投入拍賣市場，而事實上也是如此，法拍屋、金拍屋等拍賣房屋所牽涉領域之廣，不僅僅是一般購屋者難窺其全貌，就是專業從業人員，也未必能盡數
知悉，何況是貿然而自行投標的購屋者，法拍屋不僅要買的便宜，最重要的是要買的安心，否則若因拍賣公告解讀錯誤，一旦標到無法點交或需要長年訴訟的案件，
豈不是將一生積蓄付諸流水，遺憾終身。
13、沒有經營智囊團隊協助
自行投標除了專業性欠佳外，大部分均沒有專業的智囊團隊加以分工、研討、開會、分析等有效來平和解決拍賣屋所產生的問題，任何事情均只能靠單打獨鬥的方式，或因無法有真正專業效率的團隊來協助，很多事情往往會弄巧成拙。
14、道聽塗說拿自己血汗錢開玩笑
有
時想要購買法拍屋、金拍屋的購屋者會從親朋好友口中聽聞，某某人自行投標法拍屋、金拍屋沒有發生什麼問題、交屋也很順利等話語，此一行為，就如同有疾病不
看醫生而自行開刀，也許沒問題的話就好，有問題時可能就會是大問題了，其所因自行開刀過程中所經歷的無畏痛苦或因而引起其他併發症，嚴格來說，根本是划不
來的，試想！標購法拍屋若如此簡單政府也不須舉辦相關專技人員考試了，更不會有某些法拍公司或從事於此行的專業人士亦因專業不足而倒閉的情況發生，其實每
個行業都有其專業所在，而法拍屋所須具備的專業性與技術性更甚於其他行業，由此可知交易中的安全性是如此的重要！一個人一生也許只買過幾棟房屋，你真的敢
拿血汗錢道聽塗說來開玩笑嗎？有時即因一個環節出現錯誤可能不只是損失到金錢，其精神的折磨更甚其上。
15、留下祖先牌位無法處理
國人雖然均對祖先非常敬重，鮮少有債務人將祖先牌位留置於房屋內而不遷移的情事發生，但在多元化的社會中總是有例外的案件，若自行投標後債務人以祖先牌位不予遷離為理由而為抗爭，自行投標的投標人是否有足夠的專業與經驗來處理此項問題呢？
16、留下眾多神明銅像難以處理
由
於宗教信仰有淨化人心的良好功能及其我國的民族性使然，一般人家裡很多都會有供奉神明的習慣，雖然也鮮少有債務人會將供奉的神明留置於屋內而不遷移的情事
發生，但也總是有例外的案件，否則也不會有流落街頭神明或銅像了，當自行投標後債務人以留下神明、銅像等等各式各樣的原因為理由而為抗爭或抗不搬遷，自行
投標的投標人是否有足夠的專業與經驗來處理後續的問題呢？
17、承租中的房屋拒絕搬遷
在拍賣公告上常出現由承租人租用中的房屋被拍賣的案
例，當投標人自行標購此類型物件而得標後，承租人大多會以各種手法阻擾得標人點交，有的承租人確實是與債務人有簽訂租賃契約，有的承租人則是心懷不軌與債
務人共謀簽訂假租賃契約，企圖藉此假租賃契約向得標人索取高額搬遷費，或以拒不搬遷的方式來阻擾點交，在此時若無相當專業與實務經驗的法拍專業人員加以輔
助，對於一般購屋者而言面對此一類似案件是相對的棘手。
18、公告為空屋卻明明有人居住
很多拍賣公告上註明為空屋的物件，購屋者前往現場勘查卻發現房屋內竟然有人居住，當自行投標人投標後該如何與現住人周旋，才能讓其現住人以平和的方式搬離，確實是一般自行投標的購屋者難以應付的難題。
19、空屋但得標後馬上出現不明占有
拍
賣公告上註明為空屋，購屋者為了謹慎起見，在投標日前也多次親自前往該拍賣標的物現場勘查該屋，是否真如拍賣公告上所載為「空屋無人居住之狀態」，經多次
現場勘查得知該拍賣房屋確實就如拍賣公告所載無人居住之狀態，而自行投標者就在投標當日興沖沖的前往法院投標室投標，並以最高價得標，事隔一日欲前往該房
屋現場勘查卻發現竟有人搬入該房屋居住，自行投標的購屋者此時的心情可能就會大為緊張，左思右想為何在投標前一日還是空屋，但得標後卻馬上有人占用該房屋
呢？當購屋者遇到此種狀況該用什麼方法來解決，想必也是非常棘手的問題了。
20、缺乏實務經驗
一般購屋者一生也許只買賣過二、三次房屋的經驗，投資客大多也不超過數十間買賣房屋的經驗，然而在法拍屋的交易過程中，常常需要面對不同的債務人、承租人或占有人等等，自行投標的購屋者常因經驗能力不足，在效率與合適度的拿捏往往把簡單的事情越搞越複雜以致無法收拾。
21、分身乏力、所付心力不成比例
投
資法拍屋、金拍屋的購屋者，均來自社會上的各行各業，每個人都有其專業領域，而投資法拍屋並不像一般不動產仲介業，著重於買賣雙方價格的議和，其所涉及的
專業方向依其個案的情況亦多所不同，很多購屋者以為標購法拍屋、金拍屋就跟不動產仲介買賣方式一樣，而貿然投入標購，待得標後所面對的各種繁雜程序及所遭
遇到的困難，才知道自行標購法拍屋所牽涉的專業知識，不僅僅只是單憑經驗與少許的不動產專業，就能完全掌握與勝任；所謂隔行如隔山，隨著時代在改變，相關
的法律也多所變動，稍不留神就有可能造成重大損失，很多學有專精的法拍從業人員，經過數十年的專研與經驗的累積，亦不能完全的了解法拍屋所涉及領域之廣及
所牽涉法令之深，何況為一般的購屋者呢？
所以原本認為自行標購法拍屋應該不致於太困難的購屋於者，在遇到接踵而來的各項程序麻煩，往往就會被搞的
分身乏力，不僅原本所經營的事業無法集中、專注而荒廢原本的事業，更要與債務人甚至海蟑螂等鬥智與鬥法，其所付出的精力與時間的浪費，相形之下與所付出的
心力並不成比例。
22、專業法令與專業實務多如牛毛
不動產所涉及的法令本來就相當繁複，單看消費者文教基金會每年所公布的購屋消費糾紛自
1992年以來連續十年排名榜首即可得知（蘋果日報，93.7.10；購屋200問，消費者文教基金會，民91）。雖然法拍屋、金拍屋等拍賣房屋本身極具
安全性、產權也非常清楚，但因其涉及的專業法令與專業實務不但是專業深廣，且牽涉繁雜事項也多如牛毛，稍一不慎即造成其努力的心血盡失，又因法令時常變
動，非專一長時間的專研恐難以勝任，不僅產權分析要詳實，稅法上的節稅方法也應知悉，交屋的過程是否牽涉不法的行為更應注意，當購屋者在自行投標後所出現
的種種法令與實務的疑問，確實是不容輕忽的大問題。
23、專業能力不足
投標人常因投標書的書寫錯誤或應備文件不齊，讓已經得標的案件因有
重大瑕疵問題而被判定為廢標，或因遇到棘手的點交問題而進退兩難，雖然投資或購買法拍屋有很好的利潤是眾所皆知的事，但其牽涉的法令有時相當繁複，就如醫
生的專業性更須有科別之分，一般投資人常因專業不足而蒙受重大損失。
24、執行效率不彰
當投標人自行投標後，因面對各項程序均無法專精確
中其要點，以致錯誤百出甚至延誤到聲請點交的時間，在執行的效率上亦因不諳各項程序流程又不知如何與債務人協談，當方法錯誤因而面對遙遙無期的交屋時間，
若又與債務人有了言語上的衝突，雙方大動肝火有時還演變出非法行為，導致造成無法彌補的遺憾那就很不值得了。
25、無配合廠商折扣優惠
投
標人在得標後可能會裝設保全系統或油漆、裝潢、水電等修繕，除非購屋者本身就是從事相關行業否則對於房屋交付後所須花費的費用，如果沒有長期配合的廠商對
該房屋的維修裝潢等做折扣的優惠，可能會花費一筆不小的金額，而法拍公司因有長期配合的保全、油漆、裝潢等公司名單，就能提供折扣廠商名單給予購屋者做為
參考資料，通常都能節省一筆不少的開銷。
26、不懂節稅節費多花冤枉錢
不動產的投資，在專業人士的精心規劃下，少則節省數十萬的稅費支
出，多則數百萬、數千萬，甚至數十億的各項費用支出都有可能，而一般自行投標的購屋者，往往以為買到了便宜屋，又不須支付專業顧問的服務費，殊不知缺乏了
專業人士從中指導，卻多付出了龐大的稅費而不自知，舉凡公寓大廈的管理費、土地增值稅、遺產贈與稅、重購土地退稅、所得稅、甚至於搬遷費等等的各項節稅與
支出，亦因不動產所涉及的各項稅費及其法規也常因法令的修改而時有變動，購屋者表面上是得到了便宜，但實際上卻付出了更大的代價，造成更重大的損失。讀者
若需得知相關知識，可以參閱作者前著「從十萬賺到十億—法拍屋、金拍屋、銀拍屋　貸款、稅費實用技巧」一書，即可獲得相關節稅退稅和貸款等相關資訊。
27、債權人或前屋主或前承租人之騷擾
債
務人房屋被查封的原因有很多種，很多債務人不單單只有向銀行借貸，有時後被錢逼急了更會向地下錢莊或透過其他非法管道來取得資金，所以查封房屋的債權人並
不是只有銀行本身，也許該債務人除了積欠銀行外，還有將該屋設定抵押給其它次順位的債權人，當然也可能會有一大堆的普通債權人、信用卡公司甚至是地下錢莊
等不法集團均有可能；亦有很多被查封的房屋出租於他人或其房屋早已被債權人占用，甚至是債務人故意留下一堆家具、物品不予搬遷；或因債務人（前屋主）等到
購屋者非以合法程序點交房屋後才忽然出現，指出房屋內留有大批價值的物品要得標人給付，當自行投標的購屋者在面對一連串的難題出現時，是否有足夠的專業與
時間來從容應對呢？
28、更大金錢損失或無法收尾
購屋者本想以自行投標來省錢，卻不知法拍屋、金拍屋等涉及的專業與程序只要稍一不慎極有
可能造成重大的損失，買賣房屋並不像一般物品的買賣，購買法拍屋、金拍屋動則百萬、千萬計，牽涉到法令也異常繁複，購屋者在基礎不穩的情況下反而可能會因
專業不足而造成更多金錢的損失，或因無法平和收尾而造成更大的糾紛無法善後。
法拍公司服務流程圖
法拍公司服務流程
在委託法拍公司
前，如果對法拍公司的作業流程有了初步的基本概念後，對於拍賣屋的作業方式，也較不會像霧裡看花而無所適從。若對服務作業流程有所了解，能使購屋者與法拍
公司彼此間更加有默契，並能在愉快的心情下標購房屋，等待點交的期間也比較能心平氣和，不致產生因為不了解法拍公司的服務作業流程而有不必要的猜疑，更能
清楚的知道，法拍公司在委託前、後到底能為購屋者做了哪些的服務。
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

法拍公司服務流程圖
1.法拍公司服務流程說明
2.如何成為法拍專業人士
3.法拍業者的社會責任
 
1.法拍公司服務流程說明
拍賣資訊的掌握
法拍公司最重要的就是能將所有拍賣物件的件數充分掌握，為了讓物件內容更加完整，通常法拍公司也均會訂閱拍賣相關資訊刊物，
例如拍賣房訊公司所提供的付費網站拍賣房訊或是訂閱郵寄拍賣房訊，藉由這些拍賣房訊可清楚的了解拍賣屋的相關訊息，再將各該區域內的物件加以分類整理，除
了法院所公告的拍賣內容外，還須將其點交情形歸類，並將各該物件依其所屬區域、拍次、價位、類別、現況、坪數做一有效率管理再輔以親至現場所記錄之大樓案
名、座向、路寬、屋齡、學區、公園綠地、市場、商圈、交通路線、地標、停車空間等等資料記錄清楚，有時更需要配合著地政機關所申請之土地或建物登記簿謄本
資料交叉比對清楚後，才能將物件歸類是否為可報客戶的物件或尚待處理分析之物件，以便能向購屋者說明之用。
過濾瑕疵案件
當拍賣物件資料及該筆拍賣公告確認無誤後，法拍公司的專業人員會將各該物件加以過濾，並將有瑕疵的案件先予以標明註記後，再深入分析是否真正有瑕疵，另將初步審查過濾為無瑕疵的物件先予以管理，方便日後告知此一拍賣資訊給予購屋者選購房屋之參考。
買方來源：來店、來電、開發、介紹
委託法拍公司的購屋者來源，包括來店尋屋客戶、或以觀看報紙、網路、傳單、廣告的來電客戶，或經由業務所
開發的客戶及客戶彼此間介紹的二次傳播客戶等等，此時法拍公司就會依個別條件及其不同屬性需求的客戶做一分類，再將其基本資料書入電腦資料庫中，方便做為
內部的客戶管理之用，以便日後有適合的物件出來時，能馬上告知購屋者最新一手訊息。
客戶需求、條件確認
購屋者對於自己本身所欲尋找的房屋，其所處區域、類別、環境、路寬等等，都各有其不同的需求原因和其所設定之不同條件；
法拍公司則會針對客戶所告知的條件尋找最適合的物件，以符合其需求，首先會將房屋類別加以分類，再依區域、地段、價位、環境、路寬、座向等等條件做一比較
篩選後才告知客戶，讓購屋者無形中節省許多寶貴的時間。
資訊充分提供
一般購屋者常有些無法掌握到的拍賣資料，法拍公司都會盡可能的完整搜
集，適時的提供客戶所需拍賣屋訊息。有些法拍資訊公司亦會提供購屋者上網查詢拍賣資料或訂閱拍賣刊物之服務；如果上網者所查詢的資料是法拍公司免費提供
的，那麼這些免費的拍賣資料大多已經經法拍公司篩選過了，而免費資訊整體的完整性當然無法跟付費會員所取得的資料相比擬；通常付費網站所提供的資料就比較
充足，由網站上即可得知所屬區域、條件、座向、路寬、屋齡、屋況、市價行情、房屋外觀照片甚至當地的街景影像等等，相形之下可以省卻不少整理資料的時間，
透過簡易的操作系統並具極佳方便性，所以聰明的法拍公司、投資客、購屋者等多會選擇付費的方式取得拍賣屋的完整資料，以便進一步的比較參考增加獲益。若是
購屋者不想額外付費，法拍公司一般也都會提供免費的拍賣資訊供購屋者做為標購之參考。
法令解答與法拍顧問
不動產本身所涉及的法令多如牛毛，法拍從業人員不僅須具相當深度的專業性，更需要給予客戶高度的信賴感，且法拍業又與不
動產仲介業有相當程度的不同，對於拍賣屋所涉及的法令也須針對個案逐一深入研究，不僅僅在投標前的「產權」分析與調查必須詳實，最重要的是對於該拍賣標的
物「點交」情形的瞭解必須透徹，在其所涉及之法律更必須具備相當專業的分析與判斷能力。因此購屋者對於拍賣屋之拍賣點交流程或其他相關法令問題，可向法拍
公司詢問獲得初步認識，並在法拍公司專業人員針對於每個物件利弊加以分析下，通常都能獲得滿意的解答和認識。
需求物件配對
當法拍公司已經知悉購屋者所設定的購屋方向與條件後，法拍公司的業務人員即會依據客戶之需求、區域、價位、環境等等，以電腦配對或條件配對的方式，將合乎其條件的房屋加以集中，提供購屋者適合的法拍資訊以供參考。
勘估標的（現場實地勘查）
除了拍賣公告應實質審查外，法拍公司對於拍賣案件也會實地到現場去勘查，了解其屋況、結構、面臨道路、座向、有無
被占用之情形、適合自住、做生意或投資用、當地市價或租金行情如何等，再將現場實地勘查情形填寫在案件分析報告表上，配合著拍賣公告上的各項資料，使案件
的正確性更加得到保障，務必做到精準無誤的地步。
產權調查
對於客戶有意投標的案件，除了提供區域行情等資料外，法拍公司作業最重要的就是針對該案件進行產權調查，將存有瑕疵的案件過濾排除，其中包含土地、建物登記簿謄本、建物平面圖、地籍圖、都市計畫圖逐一審查並經確認無誤後再予提供各項評估報告圖表給於客戶參考。
提供評估報告圖表
經
過現場實地勘查，調閱各種產權資料與拍賣公告交叉比對無誤後，法拍公司會提供客戶「綜合評估報告圖表」，其中包含著區域環境報告、產權分析表、拍賣公告內
容與實際狀況、附近市價行情、區域租金行情、歷年來附近法拍行情、銀行借貸情形等資料圖表，再配合「投標價格建議報告書」提供於投標客戶做為投標價金之參
考。
提供收費標準表
當客戶對於拍賣案件所有的內容有了初步的了解，並參考法拍公司所提供之各項行情綜合報告圖表，而對於所要填寫的投標價
心中可能已有了數字概念，此時法拍公司會提供「拍賣案件收費標準表」，在其標準表上清楚的列舉投標前、後各種的服務項目及所須支付的費用標準，客戶可依其
所需的服務項目來選擇要讓法拍公司服務到什麼程度，服務的內容與程度越多越深入，當然服務費支出的價格就會有所不同，購屋者要看仔細、問清楚。
有
些法拍公司並無提供收費標準表供客戶參考，若客戶與法拍公司簽訂契約時又無註明清楚服務的內容、項目及服務的程度，很容易產生糾紛，不肖黑心業者常利用客
戶不知情的情況下巧立各項名目，其標購拍賣屋的重點大致可分為「代標」，意思是指僅純粹帶客戶標購，有的客戶不了解簽訂了「代標」契約書，法拍公司在得標
後就有可能會再要求支出「代點」或其他費用了。
若客戶需要除了「代標」服務外還須將房屋點交，就應在簽訂標購契約的同時，還須註明「責任點交」之
「代點」服務，目前「代標」＋「代點」的服務費，以較有規模、品牌形象良好的法拍公司的收費標準為「投標價的百分之五」，其他額外的支出如申辦自用住宅、
開鎖費、聲請警察派遣單等則需另行支付；另外，法拍公司亦有以「總價承包」的方式，購屋者可免卻很多另行支出各項費用的麻煩；當然在比較價格的同時，最重
要的是法拍公司本身的品牌、形象、專業性、服務品質與誠信度，這才是最大的重點所在，否則當購屋者在簽約時，業者都信口開河的保証一堆，得標後再籍故來巧
立各項名目，那可就傷腦筋了。
簽訂標購契約書
簽訂契約關係到購屋者本身的權利與義務，因此在簽訂契約前應先了解其契約的內容，若有不明瞭的條文亦應詢問法拍公司所屬人
員。當購屋者對於拍賣屋的地點、拍賣公告、產權評估分析、投標價格的決定、給付服務費的標準有了一定程度的了解與認同後，就可以和法拍公司簽訂標購契約
書，此時法拍公司則會提供「投標日應備文件」提醒表，其內容記載有：
?開標日期
?應備文件：如國民身份證正本、印章等
?保證金支票金額
?投標當日集合時間、地點等說明文件。
若購屋者有足夠標購資金就不須辦理銀行代墊，但若是投標資金不足的購屋者，法拍公司在投標前會先將購屋者及拍賣案件的資料事前先提供銀行審查，以便辦理得標後之銀行代墊款，當銀行審查確認無誤後，購屋者就可以安心的等待投標日來臨。
開立保證金支票
在投標日的前一天，法拍公司會請購屋者先去銀行開立保證金支票，其開立的保證金支票金額可以和拍賣公告上金額相同或開立比拍
賣公告上的金額更多些，值得注意的是若投標人所開立的保證金低於拍賣公告上所公告之最低保證金金額，就算投標當日開標結果是為最高價金的投標人，亦會被執
行法院判定為廢標，此點投標人不可不慎。當購屋者於銀行開立保證金支票完成後，投標當日就攜帶投標日應備文件提醒表所記載的應備文件和法拍公司的人員一同
前往投標室進行投標。
現場協助投標作業
法拍公司會在投標當日備妥投標書，陪同委託人到現場投標，待確認投標金額無誤，各項證件皆備齊後，就可將投標書投入標匭
內，等待其開標結果，若未得標，投標人直接當場取回保證金支票；如果有得標，法拍公司將會協助得標人至該股書記官處取得繳款證明收據及尾款繳納單。此時，
法拍公司通常會在得標後的七日內，先向購屋者收取百分之六十的前期應付服務費用款，後續的作業就此展開。
協助代墊資金
資金不足的購屋者，在投標前已經有經過銀行審查及評估作業，待得標後法拍公司會協助購屋者取得銀行代墊款項，繳清其尾款後待取得執行法院所核發之權利移轉證明書時，就可請代書辦理過戶與設定登記，經由過戶與設定手續辦理完成後即可轉為一般房屋貸款。
繳納得標尾款
資金不足的得標人，代墊銀行會將扣除保證金後所應繳納之尾款金額，在其拍賣條件所限定的七日期限內向執行法院直接繳納，而資金足夠的得標人，則可於得標當日或在其所限定的七日尾款繳納期限內將尾款繳納於該執行法院。
取得權利移轉證書
將得標的尾款繳清後，實務上大約二星期內就會取得執行法院所核發之不動產權利移轉證書，當法拍公司一旦取得權利移轉證書後，就會分成三方面來進行：一方面向地政機關辦理所有權移轉登記，另一方面向執行法院聲請點交，再一方面則前往債務人住處協調交屋事宜。
申報各項稅費
當法拍公司收到不動產權利移轉證明書後，就會將執行法院所核發各項文件交由內部代書辦理所有權移轉登記，首先代書會先填寫契稅
申報書向該管稅捐單位辦理各項稅捐申報手續，約需一個星期工作天即可取得契稅繳款證明書，同時就可辦理各項稅捐查欠作業，例如查欠工程受益費、土地增值
稅、房屋稅等資料；在稅捐機關查欠完成並將契稅繳款書或房屋稅繳款書內所應繳納的稅費繳納完畢後，代書就會將該繳納證明連同所有權移轉證明等相關資料一併
向地政機關辦理所有權移轉登記。
辦理過戶
法拍公司所屬的代書於申報各項稅費手續完成，並取得稅捐機關的應納稅費繳款書而將其該繳納的費用繳交完畢後，即會填寫土地登記申請書，併同權利移轉證明書向地政機關辦理所有權移轉登記，實務上由房屋得標時起到取得所有權狀的期間約一個月，即可取得法拍不動產所有權狀。
協調點交事宜
法拍公司的人員在取得權利移轉證明書之同時，也會前往債務人或承租人的住處了解狀況，並通知其交屋時間，在所有拍賣的過程中除
了事前的產權調查與行情的評估都須有相當的專業知識與經驗外，最重要也是最為麻煩的即是點交的過程，因為這更需要充分的專業知識、經驗能力與智囊團隊結合
才能以最迅速與最平和的方式點交房屋。
聲請點交事宜
除了前往債務人或承租人住處協調點交並通知其應交屋的時間之外，法拍公司亦會依照合法的程序向該管執行法院聲請點交等相關作業之動作，依其專業與實務等各項處理能力，在合法、和諧的氣氛下點交房屋予得標人。
完成點交
在法拍公司運用其專業能力，協助購屋者以平和、合法、迅速的方式，將房屋點交完成交給客戶，並在確認沒有問題的情況下，購屋者才可付清最後應給法拍公司的服務費。
以上是法拍公司接受客戶委託前、後，其公司內部所做的各項作業及其流程在此做一簡單說明，雖然其細節無法一一深入詳盡來敘述，但購屋者最起碼能在本書簡單的說明後，對於法拍公司各項作業流程有了初步的了解，也較能安心的委託其代標或代為點交。
如何成為法拍專業人士
從
事法拍多年來，接觸過為數不少的律師、代書與不動產經紀人等專業人士，雖然均經過相當的專門職業技術人員考試，對於本身的行業也具有相當能力的專業知識，
但對於法拍之相關專業，若本身沒有再深入研究其專業領域與其具有的完整實務經驗，依然只能像個門外漢，而不得其門而入。
在標購法拍屋、金拍屋的處
理過程中，不僅須對於相關法規、時勢分析有所掌握，更要配合著日積月累的實戰經驗，在合法、合情、合理有效率的方式下逐一排解各癥結所在，實為缺一不可，
否則可能常會遭遇茫點而無法突破，其不僅須將拍賣屋所牽涉的法律詳加判斷與整理，若能有精鍊資深的法拍實務專業人員從旁協助與指導，也較不致於發生無法彌
補的重大疏失與遺憾。至於如何才能成為法拍專業人員，是否須先具備什麼資格、條件呢？
 
2.如何成為法拍專業人士
評估自己適不適合從事法拍業
綜觀法拍屋的歷史演進，由早期的黑暗時期逐漸到制度化革新，期間經過多次的法令修改，而造就法院投標室能呈現出
今日繁榮的景象，購屋者與投資客紛紛委託法拍公司參與標購法拍屋，使得各地方法院在開標當日被湧進的投標人將法院投標室擠的水洩不通、人滿為患；年輕學
子，各行各業的菁英相繼轉行投入法拍行列，在法拍公司的帶領下參與代客投標與代客點交的業務之中，滿懷希望的加入夢想中的賺大錢行業。
由歷史的軌
跡亦可得而知，多數的富翁也都靠房地產才能造就相當富有的成就，而投入平均價格比市價房屋還低廉，甚至是目前市場上價格最便宜的法拍市場，照常理來講，成
功的機會應該比起投入其他行業來的高，事實卻也如此；只不過初入此行的新鮮人須要投入的時間與工作態度，專業能力的培養，實務的經歷過程均要下很大的功夫
去學習，否則可能因為學習態度不佳，專業能力不足而遭淘汰的命運。
一般來說，法拍的工作是極度專業性，初入此行業的新人，大約需半年以上的時間才
能稍微進入狀況，所以很多剛踏入此行的業務人員，急欲以賺大錢的心態來投入法拍行列中，但在專業能力不足的情況下自我失去信心慘遭淘汰，所以基層人員流動
率頗大，但若能保持著學習的態度，樂觀進取得精神，腳踏實地有自信的努力規劃，即會發覺法拍這一行業確實是最迷人的賺錢行業。
取得相關專業證照
有意從事法拍工作或進階成為專業人士，可先準備於律師、代書或不動產經紀人專技人員考試，待取得相當的證照資格後，再配合於日後的進修與實務等經驗累積，慢慢的成為法拍行列中的一員。
資深專業人士指導
光僅是取得律師、代書或不動產專業證照，而無實際從事或專研於法拍事務，依然無法一窺法拍屋所隱藏的陷阱與繁複的各項程
序，對於從事於法拍工作數十年的資深老手來說，法拍事務所牽涉的繁複法令若無時常加以進修與研究，依然無法一窺其深，更何況對於僅具備相關證照的新手而
言，其潛在的風險與危機，自不在話下了。但法拍新手如果能有資深的專業人士從旁指導與協助，就能避免因一時的認知錯誤，或因拍賣公告的解讀不清所造成的遺
憾，而在實務上若處理到棘手點交案件所遭遇的困難時，就能較有效率的逐一排除盲點，和諧的圓滿交屋。
加入品牌、形象良好的經營團隊
所謂術業有專攻，對於法拍的從事人員最困難與最為欠缺的即是如何兼顧專業能力與行銷企劃，在講求效率與速度的
現代化社會中，每一項資訊的取得與其店務的管理，電腦化的有效整合、形象與品牌的建立、專業新知的吸取、實務經驗的演練等等均須兼顧的情況下，若還要由從
事於法拍的專業人士分心架構，實際上其實是相當並不容易，如果能有完整的組織架構經營團隊，而選擇加入其團隊，不僅僅店務效率能有效提高，也較有充裕的時
間專研於本身的法拍事務，在與購屋者的的各項接洽、分析工作也較能得心應手。
但依目前法拍市場上的現況，大多數的業者並不只單單專營於「法拍」單
項業務，多數均以兼職或公司本身還身兼多項不同項目的業務方式來營運，若僅憑藉著本身的努力又同時須身兼數職的情況下，想要對法拍專業性及其實務上的各種
理論加以突破與深研，並不是那麼的容易，各業者間也常會有心餘而力不足的無力感產生，亦是目前上購屋糾紛頻傳與不肖業者橫行的主要原因之一，但法拍的從業
人員如能加入品牌、形象良好經營團隊，不僅能在法拍基礎與實務的訓練上更加熟捻，在於法令的收集與解讀，資訊的來源及其服務品質的提昇等各方面都能得到有
效的支援下，就算身兼數職，也能在各項業務發展上無後顧之憂而游刃有餘。
法拍同業相互交流
早期的不動產仲介業，各業者間相互猜忌，故步自封，彼此間惡意競爭，缺乏互動交流與合作，導致服務品質低落糾紛頻傳，一般
民眾對於不動產仲介業亦產生許多不良的印象。八十年代起不動產仲介開始逐漸由惡性競爭轉變為良性競爭與互動，許多同業開始重視資訊交流，相互合作創造出更
大的利潤空間，相對的交易品質也迅速提升，更能保障買賣雙方彼此間的權利、義務，例如報紙上開始出現不同公司共同刊登的連賣稿等等，更因為彼此間的相互資
訊交流，在於專業能力、制度化的建立也相對提昇，一般民眾對不動產仲介業所存在的不良印象，也由負面隨著制度化的改變慢慢的走向正面發展，社會大眾亦逐漸
認同其專業能力與其存在的價值性。
而從事於法拍工作，同業彼此間更應相互合作、相互資訊交流，不僅能在制度上、專業能力方面獲得莫大的提昇，更因
有了同業間的互動交流與良性競爭，更能營造出更大的利潤空間並逐一淘汰不肖業者，使購屋者的保障更能得到提升，法拍業者更有鑑於此，成立了台北不動產拍賣
協會，藉著彼此間的互動，不僅能做為債務人、得標人、債權人與法院間良好的溝通橋樑，更因與同業間的互動交流，在形象素質、專業能力上獲得更良好的提昇，
當然就因專業能力等方面的提昇，無形之中也能得到購屋者的專業認同，利潤空間的合理性更加確定。
克服困難，法拍業潛力無窮
從古至今，以至於世界各地皆然，有錢的大富翁莫過於與房地產都有密切的關係，想要擁有財富最直接也最實在的就是擁
有房地產或投資於房地產，既如即將步入紅地毯的新婚夫妻，最大的願望也是能擁有屬於自己的窩而為安全穩固的依據，沒有人會否認在當今社會中坐擁房地產即擁
有尊榮與財富表徵的道理。在所有的投資理財的項目中，房地產也是最具有實用性與利用價值，試想風險奇高的預售屋有人購買，市面上幾無利潤空間的市價屋有人
投資，更何況價位與地段皆良好的法拍屋、金拍屋，如果能做為投資理財的最佳工具那真是更占鰲頭了。
標購法拍屋很少有購屋者會賠到錢，相對得其利潤
也是倍數成長，只是法拍屋、金拍屋牽涉的法令較為繁雜，專業的知識需要相當足夠，但只要能委託品牌、形象、誠信度、專業性良好的法拍公司，問題均能夠迎刃
而解，只是法拍屋畢竟屬於寡占的獨特市場，一般人若想自行標購在處理上可說是相當不容易，有時更因此賠了夫人又折兵；所以標購法拍屋、金拍屋還是委託專業
人員來處理會恰當些，畢竟一個人一生能把一份事業做的好已相當不容易了，何況若自行去處理牽涉法令與實務經驗皆須高度專業與高度技術的法拍屋、金拍屋呢？
就如同不是專業醫生而自行拿著手術刀來開刀一樣的危險，畢竟少則百萬、千萬，多則上億的房地產，出了錯可不是開玩笑的。
相較於市場上一些高風險也
不一定真能有高利潤的股票與期貨，法拍屋的投資可說的上是更勝一籌，以一百個投資人投入股票或期貨市場，頂多十個人有賺到錢，你玩的過「法人」、「外資」
嗎？扣除了「法人」、「外資」，在市場上真正能賺到錢的，可能一百個人當中也只有二、三個人吧？其他的投資人呢？也許都成了沙場上的砲灰了；最遺憾的是，
玩股票，你可能也沒有到過該股票公司接受尊榮的招待過，可能連股票長的怎麼樣都還沒看到、摸到，該股票已經慘跌或下市了。玩期貨，也可能連那一期的黃豆或
咖啡長怎樣都不清楚，根本連一粒都沒摸到過，手中的大筆財富，可能已化成烏有。
投資法拍屋就不同，不僅價格低廉、產權清楚，其利潤空間也不輸股
票、期貨，最實在的就是摸得到、看的到、用的到，這是所有理財工具中所沒有的獨特優點，即因為法拍屋有那麼多的好處，雖然須要相當多的高專業性與技術性，
但對於有意從事於法拍工作的新鮮人而言，投入法拍市場無疑的已先是成功了一半，只要嚴謹的重視於本職學能，誠信、實在的面對客戶，法拍工作錢途坦然，潛力
是無限的寬廣。
 
3.法拍業者的社會責任
法拍業者的社會責任
社會上有很多人省吃儉用扣除家庭開銷後，一輩子還是買不起房屋，只能成為長年租屋而居的無殼蝸牛族群，而專業法拍公司的
成立，確實能讓因市面上高房價而望屋興嘆的購屋者，享受到物美價廉又兼具投資理財性質的法拍屋超值誘惑魅力，購屋者若具敏銳的投資眼光，不僅能在標購法拍
屋後，瞬息之間一夕致富，更有可能因此而晉升名流加入大富翁的行列中。
相反的，由於專業取向，標購法拍屋、金拍屋絕大部分的購屋者均委託法拍公司
代為處理標購的後續事項，就因如此，法拍公司所扮演的角色就非常重要，購屋者若不幸委託到不肖的法拍公司，有可能投入的資金全被騙光，亦有可能不肖業者罔
顧道德與誠信，只為快速收取服務佣金，違法處理點交事項，諸如「違法快速交屋給購屋者」、「收錢不管事」、「巧立名目肆意加收服務費」、「刻意扮演海蟑螂
索取超高額搬遷費」、「以收取低廉服務費為幌子再伺機詐騙」等等黑心作法，讓購屋者受騙上當，更甚者將投標價金捲款潛逃並將產權過戶至他人名下，或因違法
點交而讓購屋者因不肖法拍公司的誠信度、責任感不足而須常年奔走於法院訴訟之中。由此可知，選擇有品牌、形象、誠信、專業與負責任的法拍公司是多麼重要
了。
法拍業是良心事業
日前在電視上出現一則報導，有位專門偷竊的嫌犯，開著車子到一間民宅內大肆收刮財物，在進入民宅偷竊前竟還以很謹
慎的態度告訴在附近把風的孩子：「不要隨便亂跑，小心車子被偷了。」這不是很諷刺嗎？既然那麼怕自己的東西被偷，為何還要去偷別人的東西呢？同樣的道理，
購屋者把所有的希望委託法拍公司來處理，最大的願望就是希望法拍公司能以合法、有效率、負責任的態度，將房屋平和的交到購屋者的手上，而不是像坊間某些不
肖黑心法拍公司，以違背良心的做法將購屋者的標購資金詐騙、人去樓空，或是利用收取低廉服務為號召再伺機詐騙等行為，或許換各角度想想，當我們也做為其他
消費者時也不願被欺騙，當面對拿出血汗錢來標購房屋的購屋者，法拍公司更應以負責任的態度，完成購屋者的購屋美夢。
法拍業是圓夢事業
雖然
標購法拍屋，購屋者只要自備拍賣公告價二～三成的保證金，其他七～八成資金可由銀行負責代墊付清，又由於整體環境不景氣，房屋價格普遍偏低，甚至出現總價
不到十萬以下的房屋，但畢竟地段好的房屋，受到區域環境各項優勢的結合，就算是法拍屋，還是很多人排隊搶著標購，價值自然不可能太低了，房屋所處的區域環
境、地段好壞，決定了房價的高低，但對於法拍業者而言，就算是一棟房屋總價只有十萬或是一棟房屋總價上千萬，再且不論房屋價格的高低，每個物件都是購屋者
費盡千辛萬苦所累積而來的辛苦結晶，同樣代表著日後圓夢的標的所在；所以，身為法拍公司每一位成員均應保持著熱忱服務的心，將房屋圓滿的交付於購屋者圓
夢，為其每一位成員最高服務準則。
法拍業的基礎－專業、負責、誠信、服務、熱忱
法拍事業是屬於以高專業知識來提供其服務之行業，長久以來，一般民眾總是不得其門而入，若須介
入標購房屋，多數大眾也是委託專業性的法拍公司處理後續法律與點交服務，亦即牽涉的法令廣泛繁雜，處理程序不僅在專業性需有相當的程度，實務經驗更須相當
熟捻，所以其行業性質具有相對不可代替性，亦為一般購屋者所認同。即因如此，對於從事法拍業務之人員，不僅需具備良好的專業知識，最重要的就是對於所服務
的客戶，應本著誠實信用的處事原則，對於委託的每個案件，均能以負責任謹慎處理的態度完成所託，務必以其專業處理的方式，讓委託之案件，以完整、平和的方
式，促使得標人、債務人雙方在愉快的心情下點交房屋。
法拍業應杜絕欺騙手段
拍賣房屋的投資，由於投入金額龐大，其所牽涉的程序與法令之繁複，以致形成了一種高度信賴感的專業服務業，其品牌與形
象的建立尤為重要；但由於目前從事於法拍業務的業者良莠不齊，有以非法營業者，有以不符合其營業項目者，亦有專業性不足或肆意詐騙的不肖業者，在當今社會
上時有所聞以致糾紛頻傳。法拍事業不僅是良心事業與圓夢事業，對於法拍業者與從業人員的操守更應是擺在第一順位的遵循方向，從業人員應以事實的告知，並以
嚴謹的態度，不欺騙、不耍手段誠懇的面對購屋者；當然購屋者本身對於選擇的法拍公司也必須詳加注意，選擇品牌、形象、專業、負責、誠信的法拍公司才是最可
靠的購屋保障。
法拍業應用心研究分析
為了能讓購屋者標購到物美價廉又兼具投資價值的房屋，法拍的從業人員在物件標購前，應憑藉其專業與經驗並參考各項數據
資料，將欲標購的房屋所欲標購的參考價位，提供於購屋者做為標購之參考，務必深入分析並以各項數據圖表作為輔助資料，參酌區域行情、環境地段、後市遠景、
是否值得標購等提供於購屋者做為標購參考之依據。
一般購屋者標購房屋，不是將投標價金填寫太低，以致屢標不中，就是將投標價金填寫太高而失去投標
之意義，究竟如何標的巧、標出漂亮的價格，這都是要靠數據資料與經驗的累積，綜合來判斷其投標價格合理性，亦要針對各物件所具備的條件各有不同來加以深入
分析，確切的提供最合理的參考價格，供購屋者做為填寫投標價格之參考。
法拍業是專業理財顧問
法拍屋、金拍屋等拍賣房屋之標購，法拍公司不僅是在運用其專業知識解決紛爭而防止拍賣屋可能產生的瑕疵問題，並能適時
的提供購屋者各項節稅管道與申請的手續等專業輔助，真正做到理財顧問之角色，通常一般投資人或購屋者並無法充分了解法拍屋各項稅法之規定，可能在不諳法令
的情況下，付出高額的稅款而不自知，而當其房屋得標後該有何種權利來向有關機關申請可減輕稅款的負擔，購屋者也可能因不夠深入專研讓本身的權益睡著了，甚
至等到將來要出售時，就因不諳相關法令而須繳納超額的土地增值稅或其他稅費支出。
目前亦有報章雜誌報導因不諳相關稅法上的規定，本有數億家產就因
不懂的節稅計畫以至於不但數億家產全部化為烏有，還反過來變積欠政府數億元的慘痛真實案件，所以專業的事還是請教一下專家似較妥當。而法拍公司就如同購屋
者的理財顧問，在物件投標前會針對拍賣屋日後可能產生的稅費加以說明與防止，並達到節稅功能，對於房屋得標後可能適用的各項優惠稅率適時的告知購屋者是否
要申請辦理，可有效減免各項高額稅費支出達到節稅的功能。
法拍業是專業法拍顧問
法拍的從業人員在平時就應留意各項法令的變化，擷取最新知識，政府的法令變動頻繁，若不加以注意單憑經驗累積，可能也
不足以面對法拍所產生的各種繁複法令，有時更因此而造成重大的損失，所以法拍的從業人員對於新知的獲得管道必須暢通，才能有效的解決與面對各項法拍所產生
的繁複程序，不僅在物件的審查必須嚴謹，更應該重視於點交過程中的合法性，以達到保障購屋者的絕對交易安全性。而購屋者也因有了法拍公司之參與，不僅能帶
給購屋者在繁複的處理過程中，得到交易安全的保障，並能嚴格把關過濾掉重大的瑕疵物件，在合法、有效率、節省開銷的情況下讓得標人與債務人雙方之間都能圓
滿的和諧交屋。
法拍業可以創造四贏
法拍從業人員不僅要熟捻法拍相關知識，對於各項文件之聲請、處理程序的流程，拍賣公告之解讀等等都要仔細過濾並花費相當
大的時間、精力去了解，就不動產交易最重要的就是交易過程中的安全性，而拍賣屋所延伸的拍賣公告解讀及點交程序的適法過程，更突顯其專業的重要性，在各電
視媒體偶有報導，許多投標人對拍賣公告的解讀不清，或因不諳完整的投標過程及其繁複的點交處理程序而相繼觸犯法律，須面對遙遙無期冗長的訴訟程序或因相關
法拍專業知識與經驗欠缺而導致面臨到債務人或占有人不肯搬遷而延續出更多的問題發生，而其當初標購房屋的喜悅心情蕩然無存，這也許就是未委託專業法拍公司
所導致須付出更大代價的結果，製造出更多的社會問題產生。
在專業分工的現今社會，若能選擇優質的法拍公司代為標購處理後續問題，不僅得標人能省卻
相當多的麻煩，在標購與點交的過程中，更多了一層專業保障，在合法、和諧的氣氛下點交房屋，使債權人的權益得到保障，法院的處理過程相對縮短，得標人得以
合法、快速取得房屋，債務人也能從新面對另一個全新的生活，使得人人更能以守法的態度，創造出債權人、法院、得標人、債務人皆贏的最好結果。
法拍業是快樂工作的事業
從事法拍工作不但能夠幫助他人圓夢，自己還能學習到很多有用的不動產相關知識，甚至還可以賺錢並當成一生永遠的事
業，有時還可以幫助到被拍賣的屋主很多困難，所以很容易就可以比喻成類似「慈善工作」的企業，由於快樂的法拍工作需要樂觀進取與努力的積極學習態度，筆者
有感而發譜成「樂在工作」一曲，讓從事法拍事業的專業人士都能以最嚴謹的態度，輕鬆的心情快樂的工作：
 
「樂在工作」 詞：黃建融　曲：黃建勝
真誠服務是天職，
工作愉快又充實，
充滿自信的面對任何苦，
成功 是注定的事。
堅持本業又負責，
幻想空想多費時，
康莊之路 大步地向前走，
人生總要努力過。
不管庸才或天才，
總是努力百分百，
歡樂人生相隨伴我心開懷。
富貴之門永同在，
富貴之門永同在。
 
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

 
擁有本書，讓您解決貸款、稅費問題，並享有名人般的居住品質！
推薦序1
「租稅法定主義」，人民對於國家有依法律納稅之義務，故「稅」是人民的負擔，既然無可逃避，則聰明人當研究如何「節稅」。「從十萬賺到十億––法拍屋、金拍屋、銀拍屋　貸款‧稅費解析」一書以實例為題，輔以法令解析，實為「節稅」的聰明人不二選擇。

投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起碼也會變成小富∕020
【案例一】投資套房是上班族致富首選∕022
【案例二】利用銀行貸款一圓購屋夢想∕023
【案例三】懂得節稅退稅使我省下數百萬∕025
 
案例一 投資套房是上班族的致富首選
何小姐是去年學校畢業剛踏出社會工作的新鮮人，為了工作方便在外面租了一間小套房，月租五千元左右；不
巧的是房東今年過年後以物價飛漲理由執意調漲房租為六千元；何小姐數度溝通未果，意圖再度另尋屋租住，無意間接觸到法拍屋的業務員，在租不如買及低總價的
吸引下，只從口袋輕鬆拿出十萬元，便輕鬆標購到一間三十餘萬的小套房。想不到交屋後不久竟有房屋仲介來訪，介紹一位客戶以六十餘萬成交，短短二個月，何小
姐便輕鬆賺進二十萬！現在何小姐已經是擁有十餘間套房的大房東了。可見投資拍賣屋真是上班族最佳最穩當的不二選擇！
案例二 利用銀行貸款一圓購屋夢想
黃先生夫妻兩人，長期以來都在外面租屋，一間二十餘坪的華廈每個月租金也將近一萬五千元。直到夫妻兩人有
了小孩後，突然警覺需要購買更大的房子，可是夫妻倆省吃儉用下來的私房錢，扣除了生活必須支出和房租外，十餘年來存款卻只有五十萬左右，透過當地房屋仲介
的住屋情報知道，根本買不起自己所住當棟大樓三十坪左右約三百多萬三房一廳二衛的房子；雖然該仲介也保證可以銀行貸款七成以上，不夠錢的部分也可以透過信
用貸款辦理。可是黃先生夫婦怎麼算都比在外租屋還不划算。
有一天，黃太太從新聞報紙和網際網路上消息，得知該棟大樓七樓竟然有一間三十餘坪的法拍
屋，該屋第二拍的價格只有203萬，同樣格局、同樣地點、同樣屋況的房子竟然就差了一百多萬？趕快回家告訴先生這個消息，與黃先生考慮後委託品牌、形象良
好的專業法拍公司以208萬標購並得標了這間法拍屋，透過銀行的評估加上黃先生信用不錯，銀行竟可以貸到九成房貸，而且房貸利率只有2.5％左右。如此算
來，黃先生夫婦只不過拿出20萬左右就可以擁有自己的一棟房屋，而且更令夫妻倆高興的是，住三十幾坪的房子每個月所負擔的銀行利息竟然比以前住的二十幾坪
的還要便宜（銀行借189萬以20年期利率2.5%計算），算來每個月竟然只需要負擔10016元，還比以前寄人籬下的小房子還要便宜五千元；更令人意想
不到的是該棟法拍屋竟然還附有一個地下停車位；黃先生夫婦兩人不約而同的說『法拍屋，真是太神奇了！』
案例三 懂得節稅退稅使我省下數百萬
蘇先生和蔡小姐同時看上同一地點的兩棟大地坪的透天別墅，同樣格局大小和建材都是同一個建商所建造的，
兩者的法拍價也都是一千九百多萬。蘇先生委託一家專業法拍公司代為投標；而蔡小姐卻認為自己去投標可以省去專業法拍公司的代標費用，同一天至法院投標後，
蘇先生和蔡小姐都是以2200萬左右幸運得標。半年後，突然有仲介來說有不少客戶願意購買該區房屋，仲介開價2800萬，最後蘇先生以2750萬賣出，扣
除相關費用後賺進四百多萬；而蔡小姐後來以2788萬賣出後還笑蘇先生以低價賣出而沾沾自喜，等到收到土地增值稅繳費通知後，才知道光是土地增值稅就要數
百萬，不但沒有賺到錢還差點虧大了；後來蔡小姐才知道原來加在土地和建物的增加金額竟會產生這麼大的後遺症！以上只是一個小小例子而已，標購一間法拍屋所
必須注意的點交或稅費問題太多了，一個小地方不注意就會損失不少金錢，甚至還有無法交屋的情況；因此，想要標購法拍屋還是交給專業合法誠信的法拍公司來做
會更安全有保障！
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

特別拍賣程序
何謂特別拍賣程序？∕028
特別拍賣程序Q＆A∕030
‧ 法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？∕030
‧ 如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？∕030
‧ 何時才可得知具狀應買之結果？∕030
‧ 因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？∕032
‧ 購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？∕033
 
不用投標，直接具狀購買之特別拍賣程序
法院拍賣通常以投標的方式為之，但為顧及拍賣案件如果繼續減價拍賣，會損害債權人及債務人之利益，為
加速疏解各地方法院的案件量去化，乃參考日本民事執行規則第五十一條「特別賣卻」之立法例，使應買人以不用投標之方式，向執行法院直接具狀應買不動產，於
民國八十五年十月九日正式公佈施行；後因無法真正有效的去化案件量，乃於民國八十九年二月二日再次修訂強制執行法，規定為案件經二次減價拍賣（即第三次拍
賣）後仍未拍定之不動產，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買表示。
何謂特別拍賣程序？
所謂特別拍賣是指拍賣標的物經二次減價拍賣仍未拍定後（即第三次拍賣），有再行拍賣之原因時，執行法院乃公告三個月內有意願購買該案件之應買人，得於公告三個月之期間內，依原條件直接向執行法院具狀應買該不動產之程序。
依
強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受
該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個
月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，
視為撤回該不動產之執行。」簡單的說，拍賣案件在第三次拍賣無人投標而流標後，執行法院會將該案件公告三個月；在公告三個月的期間內，投標人若有意願購買
該案件，可依第三次拍賣流標時的條件直接向執行法院具狀應買該不動產。
辦理強制執行事件應行注意事項第五十四項規定：「依本法第九十五條第一項規定，於公告之日起三個月內依原定拍賣條件應買或為承受之表示時，如不動產之價格已上漲，且債權人或債務人表示反對，執行法院應不准應買或承受。」
特別拍賣程序Q＆A
法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？
依強制執行法第九十五條規定：「執行法院應於第二次拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」換句話說，在執行法院公告特別拍賣程序開始之日起，就可開始具狀應買該不動產。
如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？
具狀之應買人，可在公告拍賣三個月內，填寫聲請狀紙表示願意按原來之拍賣條件承買該不動產。
實務上在具狀應買之同時，須附上保證金票據及其拍賣公告，待執行拍賣之法院詢問債權人及債務人之意見後，才能通知應買人是否有准許其買受；若有准許應買人買受，應買人應於通知後七日內繳納扣除保證金價額之尾款。
何時才可得知具狀應買之結果？
應買人於具狀後，執行法院要先通知債權人及債務人，待詢問其意見後，才能做為是否准許應買人買受該不動產之決定；但若債權人或債務人不同意具狀之應買人買受該不動產，執行法院是否就無法決定應買之不動產是否能買受呢？
其
實「詢問債權人及債務人意見」，只是在讓債權人及債務人瞭解不動產之價值是否有漲跌之狀態，如不動產價值已大量上漲，按原來拍賣所定的價格顯失公平時，執
行法院應不許應買人買受；但債權人及債務人若有提出不同意見，並無法約束執行法院是否准許應買人買受之決定，而此項詢問意見也並不是要徵求債權人或債務人
同意才可讓執行法院決定，所以債權人或債務人只能表示其意見，目的是要瞭解不動產之狀況是否合乎市場價格，最後應買人能否買受之決定權，還是在執行法院身
上。
當執行法院詢問債權人及債務人意見後，應買人於接到執行法院繳納尾款之通知時，則應於通知時起七日內繳納扣除所納保證金後之全部尾款。
因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？
依民國六十八年八月二十日（６８）年度第１３次民事廳會議決議所提議之法律問題為：「不動
產第一次拍賣，無人應買，嗣因故停止拍賣達一年餘，其間不動產價格上漲，債權人以原定拍賣底價過低，聲請重新鑑價。經函請市府鑑價結果，地價確已調整數
成，此際執行法院究應依強制執行法第九十一條第二項規定，減價再行拍賣；抑應比照最近鑑價結果，重新核定拍賣最低價額，予以拍賣；又此時如另有債權人聲明
願照原定拍賣最低價額承受，執行法院應否准許？」
決議採乙說，即「強制執行法雖僅規定於強制管理中，得依聲請，另行估價拍賣，惟此係因繼續拍賣，
通常時間上不致久隔；而強制管理，為時較久，極易發生不動產價格之變動，故有另行估價之必要。本件停止拍賣，既達年餘，不動產價值又確已上漲，其有另行估
價之必要，與強制管理中並無不同，為保護當事人之權益計，應解為拍賣程序因故停止，致原定之拍賣最低價額顯與市價不相當時，得重新鑑價，核定拍賣最低之新
價額。此際該拍賣之不動產，事實上既確已上漲，自無減價以求有人應買之理，而債權人未於拍賣無人應買之當時承受，迨時經一年，情事變更以後，始聲明照原定
拍賣最低價額承受，自不宜准許。」
購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？
依
民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「依強制執行法第九十五條第三項規定，再減價或另估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願
承受之不動產，於執行法院公告願買受者得於六個月內（現改為三個月），依原定拍賣條件為應買之表示後，如有多數人同在六個月內（現改為三個月）為應買之表
示，何者優先承買？」
結論採甲說，即以應買時間之先後決定之，即先為應買者優先取得買受權。
 
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

‧ 在特別拍賣程序中應買的價格如何取決？∕034
‧ 若在應買期間內有多人同時具狀應買，何人可優先買受？∕034
‧ 依強制執行法第九十五條第二項指出，債權人為期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，究竟債權人另行估價或減價拍賣之時點自何時開始起算？∕034
‧ 應買人為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後方可准許其應買人買受；究其執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？∕035
‧ 債權人於特別拍賣公告三個月內可否聲請停止拍賣？若特別拍賣公告三個月內未另行估價或聲請減價拍賣，其結果會如何？∕035
‧ 特別拍賣所指之原定拍賣條件，包括拍賣公告中的哪些條件？∕036
‧ 一般拍賣程序與特別拍賣程序有何不同之處？∕037
‧ 若第三次拍賣流標後，在執行法院未公告特別拍賣程序前，應買人即具狀應買，其效力如何？∕038
‧ 特別拍賣債權人聲請減價拍賣（即第四次拍賣）或另行估價拍賣，減價之數額有否限制？∕038
 
在特別拍賣程序中應買的價格如何取決？
依辦理強制執行事件應行注意事項第五十四條第一款前段表示，「依本法第九十五條第一項規定，於公告日起三個月內依原定拍賣條件應買或承受之表示。」由此即可得知其價格之取決，是依原定之拍賣條件與價格即可應買。
若在應買期間內有多人同時具狀應買，何人可優先買受？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「如同時有多
數人為應買之表示，何者優先承買？」其結論採甲說，即參照強制執行法第九十條第一項規定，「通知應買人到院，以願增加金額最高者，准其買受，如應買人均不
願增加價額者，以抽籤決定承買人。」
依強制執行法第九十五條第二項指出，債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，究竟債權人另行估價或減價拍賣之時點自何時開始起算？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所研究後之結論採乙說，即六個月期間（現改為三個月）應自公告翌日起算。
應買人為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後方可准許其應買人買受；究其執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？
依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題為：「如於公告應買期間有人表示願受，條文規定執行法院得於詢問債權人及債務人之意見後許其買受，執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？是否能不許其買受？」
其結論為：「如於公告應買期間有人表示願買受，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受，該債權人之意見，只供參考之性質，並無拘束力。惟債權人及債務人如均同意按原定拍賣條件出賣時，執行法院應無不許買受人買受之理。」
由以上之結論即可得知，就算債務人或債權人不同意由應買人買受，也只是供參考性質，對於執行法院並無拘束力。（８９年抗字第 2402 號裁判參照）
債權人於特別拍賣公告三個月內可否聲請停止拍賣？若特別拍賣公告三個月內未另行估價或聲請減價拍賣，其結果會如何？
依強制執行法第九十五條第二項規定：「三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」
依
民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會討論之法律問題為：「公告應買期滿，若無人表示願意承買，債權人復不願承受時，應如何處理？」其結論採甲
說，即應適用第四項之規定，以債權人未於六個月內（現為三個月），聲請另行估價拍賣，視為撤回。（８９年抗字第 1852 號裁判參照）
特別拍賣所指之原定拍賣條件，究竟是包括拍賣公告中的哪些條件？
依最高法院９０年台抗字第 399
號裁判，其要旨為：「強制執行法第九十五條第一項規定執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍
賣條件為應買之表示或由債權人承受。所謂原定條件，係指前一次拍賣公告所載之各項條件，舉凡拍賣不動產之範圍、拍賣價格、買受人資格及拍賣後點交與否等，
均包括在內。在抗告人指原定條件僅指前次拍賣價格云云，自無可取。」
依最高法院８７年抗字第 1215
號裁判，其要旨為：按「第一項再減價或另行估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於六個月（現改為三個月）內依原
定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。強制執行法第九十五條第三項，定有明文。如債權人
於六個月內聲請另行估價拍賣，亦應俟六個月（現改為三個月）期滿而無人應買，且債權人亦不願承受時，再另行估價之程序，非謂債權人聲請另行估價拍賣，特別
拍賣程序即為終結。原裁定認債權人聲請另行估價拍賣，特別拍賣程序即為終結，不得再為應買或承受，自屬無據。況且強制執行法係依債權人之聲請為之（強制執
行法第五條參照），債權人於執行程序中應為一定必要之行為，無正當理由而不為，經執行法院再定期命為該行為，無正常理由逾期仍不為者，執行法院亦只得以裁
定駁回其強制執行（強制執行法第二十八條之一參照），並無得強制債權人為該行為之規定，本件債權人既表示願照原拍賣條件承受，既毋庸再行另行估價程序，縱
使執行法院不許債權人承受，至多視為撤回強制執行之聲請或駁回其強制執行，並無不許債權人撤回另行估價拍賣之聲請之規定，原裁定駁回其聲請，亦屬無據。」
一般拍賣程序與特別拍賣程序有何不同之處？
一般拍賣程序是以執行法院所定的拍賣條件為「要約」，當投標人依其條件表示「承諾」並符合拍賣條件，買賣契約即可成立。
特別拍賣程序是以法院所定的拍賣條件為「要約之引誘」，應買人於公告三個月內表示願意應買時為「要約之表示」，需經執行法院為「承諾之表示」時，買賣契約才可成立。
若第三次拍賣流標後，在執行法院未公告特別拍賣程序前，應買人即具狀應買，其效力如何？
經二次減價拍賣而未拍定之標的物，債權人不願承受或依法不得承受時，在執行法院未公告之前，應買人即具狀而為應買之表示時，即因強制執行之進行，需具備一定要件才符合其程序，所以應買人具狀應買之表示，還不具備要約之效力，其具狀應買之行為無效。
特別拍賣債權人聲請減價拍賣（即第四次拍賣）或另行估價拍賣，減價之數額有否限制？
減價拍賣（第四次拍賣）：債權人於特別拍賣公告三個月內聲請減價拍賣，其減價之數額，強制執行法並無明文規定，但解釋上宜準用強制執行法第九十一條第二項之規定，酌減數額不得逾百分之二十之限制。
另
行估價拍賣：債權人若於特別拍賣公告之期限內，另行估價拍賣，其酌減數額是否有受到酌減數額不得逾百分之二十之限制？因另行估價拍賣，宜準用強制執行法第
八十條之規定：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低額。」因鑑定之價格，有時可能高於特別拍賣價格，有時亦會低於
特別拍賣價格，所以並不適用於酌減數額不得逾百分之二十之限制，即另行估價拍賣之價格可以減價超過百分之二十以上。
依最高法院８８年台抗字第
13
號裁判，其要旨為：「強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何
認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘。」（高等法院８６年抗字第 612 號裁判參照）
 
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流標後之各種程序問題∕039
流標後如何再定拍賣時間∕039
第一次拍賣∕040
第二次拍賣、第三次拍賣∕040
特別拍賣（應買）∕041
減價拍賣（第四次拍賣）∕041
購屋貸款的運用說明
信用貸款∕044
銀行信用代墊∕044
銀行信用代墊款之性質∕044
銀行信用代墊款評估對象∕045
銀行信用貸款流程圖∕046
 
流標後之各種程序問題
拍賣案件因無人投標、廢標、債權人不願承受等原因而造成流標之主要因素。
＊流標後如何再定拍賣時間＊
第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」
同
法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該次拍賣所
定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減
拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。」
依最高法院民國８６年抗字第 1681
號裁判要旨：「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額，「到場」之債權人必須於
「拍賣期日終結前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期日到場，
亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
 
第二次拍賣、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」
同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」
 
特別拍賣（應買）
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，
執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」（最高法院９０年台抗字第
399 號裁判參照）
在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參照）
 
減價拍賣（第四次拍賣）
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該不動產之執行。
依
最高法院９２年台抗字第 462
號裁判要旨：「查本件拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之不動產，於第二次拍賣時，在抗告人繳納保證金新臺幣一千零六十七萬元，以高於低價之五千五
百六十六萬元得標拍定；嗣因未於期限內繳足價金，而臺灣臺北地方法院再行第二次、第三次拍賣均無人應買，經該院公告間，債權人即相對人於公告之日起三個月
內聲請另行減價拍賣，第四次拍賣（即特別變賣程序後之拍賣）底價三千四百二十萬元，仍未拍定，相對人亦未承受，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視
為撤回該不動產之執行。本件不動產之執行既視為撤回，執行程序即告終結，且該不動產無再行拍賣，尚無差額之產生，自無命拍定人即再抗告人負擔差額之問題。
則相對人於執行程序終結後，向臺北地院為應扣除差額始得退還保證金之聲請，即屬無據，應於駁回。」
標購法拍屋，除投標當日須準備 2～3
成保證金外，於得標的七日內即須將 7～8 成之尾款全部繳清；在有限的時間裡，要馬上準備得標價 7～8
成的現金，購屋者總有莫大的壓力感，為解決購屋者於得標後七日內即需繳清尾款，若因其資金不足所造成的壓力，能由什麼管道來籌措資金呢？
信用貸款
在得標後七日內，須將得標價 7～8 成的尾款繳清，可利用信用貸款之方式籌措資金，而以信用貸款借貸之期間大約一個月（待取得所有權狀後），就可轉為一般性的房屋貸款。
 
銀行信用代墊
投標人在選定物件後，如果本身有足夠資金就不須向銀行辦理貸款；但如果投標人無法在得標後七日內，準備投標價 7～8 成的尾款資金，即須向銀行申請信用代墊款。因為目前銀行大多數不提供保證金代墊款，所以投標人在投標前應自行準備 2～3 成投標保證金之自備款。
 
銀行信用代墊款之性質
目前法院拍賣之不動產，須在得標七日內將尾款繳清，待繳清尾款後，始能取得所有權，雖然在辦理強制執行事件應行注意事
項第五十六項第一款規定：「不動產經拍定或交債權人承受並已繳足價金後，應於「五日內」按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。」但實務上大都是在得標
人繳清尾款後二個星期左右才會收到法院寄發的權利移轉證書等文件。得標人於取得權利移轉證書後，再向地政機關辦理所有權移轉登記，待完成過戶手續取得所有
權狀後，才能向銀行辦理較低利率的一般房屋貸款。
通常在得標後至取得銀行產權設定的期間約在一個月左右。在這一個月的期間內，由於並未將房屋產權
設定給銀行，得標人就必須以信用貸款之方式，向銀行借貸資金，由銀行來代繳納得標後 7～8
成之尾款。就因為銀行並未對得標之房屋設定產權，對銀行本身而言風險相對較高，而對得標人相對有利，所以在信用貸款約一個月的期間內，借款利率就會比一般
性房貸來的高，其年利率大約是百分之六～十左右，但因各家銀行都有不同的利率標準，亦因各家銀行牌告利率時常變動，實際上也是要以各家銀行規定為準。
 
銀行信用代墊款評估對象
投標人在投標日 5～7
日前，應先將預投標之物件資料與投標人資料事先交給銀行審核，銀行會在投標前先至公告拍賣物件外面，由外觀審查，先瞭解附近行情及屋況後，才會告知標購之
房屋可否貸款及其貸款成數。一般經銀行審核通過，並於案件得標後，大約可貸該得標物件得標價七～九成之貸款額度。
銀行在投標前事先審查的目的，主
要是為了瞭解目前屋況及投標人的資格是否有信用不良等紀錄。若投標人在資金準備不足，又事先未經銀行審查評估下就倉促投標，待該物件得標後，短短七日內就
要繳納全部尾款，常常一時之間就會搞的手忙腳亂；甚至因為未經銀行事先審查其屋況或因投標人本身有信用瑕疵等問題，而無法順利取得銀行貸款，到時候投標人
就會產生無法繳納尾款的窘態了。
 
４.銀行信用貸款流程圖
房屋貸款
當得標人取得所有權狀並經抵押設定完成時，銀行信用貸款的部分就會轉換改變適用較低利率的擔保貸款（即一般性房屋貸款）。得標人若符合政府各項優惠利率專案的貸款條件，也可以搭配各項優惠房貸來配合貸款。
 
 
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房屋貸款∕047
房屋貸款相關費用∕047
優惠低率貸款之種類及適用對象∕047
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）∕047
申貸政府優惠房貸條件∕048
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw) ∕049
申貸公教人員貸款條件∕049
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）∕050
申貸勞工住宅貸款條件∕050
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕052
國宅申請應備資格與條件∕052
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕053
青年購屋貸款應備資格與條件∕053
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金∕054
銀行購屋貸款還款方式∕055
‧按月平均攤還「本息」（固定本息型）∕055
‧按月平均攤還「本金」（利息減少型）∕056
‧還款寬限期間∕056
理財型房貸-循環額度房貸之運用∕056
房屋貸款應備文件∕057
如何選擇銀行對消費者購屋較有利∕058
得標後各種程序與權益
得標人標準之認定∕060
‧出價最高者∕060
‧由債權人承受∕061
 
房屋貸款相關費用
在辦理抵押貸款設定時，地政機關會收取抵押物設定權利價值１/１０００之費用（即每一百萬元收取一千元），貸款銀行大部分也會收取三千元～五千元不等之開辦手續費，並加上為該房屋投保火災險、地震險及代書辦理抵押設定之費用。
＊優惠低率貸款之種類及適用對象＊
辦理房屋貸款，除了可以利用銀行本身所開辦之優惠利率外，亦可再搭配政府所推出的各項優惠房貸共同辦理。
 
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）
為提振國內傳統產業並減輕民眾購置住宅利息之負擔，行政院在民國八十九年八月七日決議。
 
申貸政府優惠房貸條件
?貸款利率
按郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加1%計算，機動調整。
?政府補貼利率
固定為年利率0.85％，由內政部逐年編列預算支應。
?每戶貸款最高額度
（１）臺北市每戶最高二百五十萬元。
（２）其他地區每戶最高二百萬元。
?貸款期限及償還方式
最長二十年，含寬限期三年（只付息不還本金），第四年起依年金法於剩餘期限內平均攤還本息。
?貸放對象
中華民國國民年滿二十歲，每人限購一戶。
?適用建物
限於八十九年八月七日（含）以後完成建物所有權移轉登記之中古屋及新屋，且其建物所有權狀之用途應登記含有「住宅」或「住」字樣者。
?本項目貸款可與政府其他政策性房貸（如國宅、勞工及公教住宅等貸款）搭配使用，惟不得搭配青年首購低利貸款及青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款。
 
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw)
政府自民國五十六年起開始辦理中央公教人員輔助住宅貸款，其貸款方式，乃依據中央公教人員購置住宅輔助要點各項規定辦理實施。（中央機關發布函範本、「貸與之最低積點標準」相關事宜會議記錄參照）
 
申貸公教人員貸款條件
?申貸金額
按本職職等（年公俸不採）為特任最高二百四十萬元，簡任官等最高二百二十萬元，薦任官等最高一百八十萬元，委任官等（雇員、駐衛員警）最高一百五十萬元，技工、工友、駕駛比照委任官等辦理。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?在規定期限未辦妥貸款簽約手續者，一律放棄貸款資格論。
?中央機關、學校編制內，任有給公職滿一年，並支領一般行政機關待遇之公教人員。
?住福會貼補差額利息期限為二十年。
?貸款借款人貸款期間最長不得逾二十年。
?年度最低獲配積點四十點（含）以上。
?申請人及配偶同為公教人員，以輔助購置一戶住宅為限。
?申請人或配偶曾獲政府各類輔助購置住宅者，包括曾獲公教、國民、勞工、軍眷、原住民、青年貸款，均不得再申請本貸款。至於曾獲退撫基金人員房屋貸款及二千億元優惠購屋專案貸款者，則不屬已獲政府輔助貸款，仍合申請本項貸款。
 
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）
政府為落實勞工福利政策、協助勞工解決居住問題，其貸款方式，乃依據輔助勞工建購住宅貸款處理要點各項規定辦理實施。
 
申貸勞工住宅貸款條件
勞工申貸條件資格
?一般產職業勞工
參加勞工保險年資累計滿三年以上者。
?身心障礙及原住民勞工
參加勞工保險者，年資不予限制。
?適用勞動基準法第八十四條規定之「公務員兼具勞工身份並加入公保者」參加公保累計年資應比照一般產職業勞工或身心障礙及原住民勞工年資之規定。
住宅狀況應符合下列條件
?無自有住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢後，均未曾有任何房屋座落紀錄。
?二年內首次建購一戶住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢須未曾有任何房屋座落記錄，由本人或其配偶首次建購一戶住宅，並於取得所有權之日起三個月內辦妥金融機構超過七年之長期住宅貸款，尚未全部清償者。
?每戶最高貸款金額為二百二十萬元。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間：最長不得逾二十年。
?住宅基地應登記為建築用地，房屋主要用途登記為「住宅」、或「含住或住宅」字樣，並以自住且戶籍遷入住所為限。如為登記商業用、店鋪、工廠、辦公室、倉庫、農舍、工業住宅或其他用途者不予貸款。
?住宅位於禁建地區、洩洪地區、公共設施預定地、保留徵收地、行政命令限制建築地區，則不予貸款。
?住宅必須為鋼筋混凝土加強磚造以上，登記為加強磚造者得參照「鋼筋混凝土加強磚造」辦理。
?應於期限內辦妥貸款，逾期取消貸款資格。
?
本人、配偶及直系親屬從未獲政府機關辦理之優惠住宅貸款者（包括承購公有眷舍房地、辦理公教住宅貸款、勞工建購住宅貸款、勞工修繕住宅貸款、國民住宅貸
款、輔助人民自購低利率住宅貸款、青年優惠房屋貸款暨信用保證專案及青年購屋低利貸款等）。重複辦有以上二種優惠住宅貸款者，應一律取消貸款資格，並繳還
自貸款之日起政府已撥補之利息金額。
 
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
標購法拍國宅者，如符合國宅承購資格，可按國宅貸款償還剩餘期限及餘額貸款續借其原來享有之優惠利率。其貸款方式及依據國民住宅貸款辦法各項規定辦理實施。
 
國宅申請應具備下列資格
?年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
?符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率機動加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間
貸款期間最長不得逾三十年。
 
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
依據青年購屋低利貸款作業規定辦理實施。
青年購屋貸款應具備下列資格
?年滿二十歲以上至四十歲之間，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅家庭年收入在戶數百分之二十分位點以下者。
?貸款期限
貸款期限最長二十年。
?貸款利率
貸款金額部分前七年不高於年息 3%，按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加 1%計算，機動調整；超出優惠貸款部分，按承辦貸款金融機構與貸款人議定之利率支付。
?貸款金額
每戶最高貸款金額二百二十萬元。注意　辦理青年購屋低利貸款者不得再搭配政策性房貸包括國民住宅貸款、勞工住宅貸款、公教住宅貸款、專案優惠房貸等。
提醒：（目前青年購屋低利貸款與專案優惠房貸政策相當，故開辦至94年11月30止，日後是否再予開辦，實際上則要視政府的財政政策而定。）
 
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金
?自住型：
辦理銀行貸款放款後，銀行為了不讓客戶轉貸，少數銀行會規定客戶在貸款後一年至二年期間，不得提前還款，否則須負擔提前還款違約金之規定。
?投資客：
投資客購屋後，往往不像自住型客戶，自設定貸款年限後再按月逐一「本利攤還」，其購買之目的純粹以套利為主，往往是選擇無違約金，可隨時還款的方式還款，但通常適用之利率均較高；至於適用於投資客之房貸利率高低，則須視各家銀行的規定而有所不同。
 
銀行購屋貸款還款方式
銀行採用的還款方式，可依購屋者本身之狀況、條件來選擇較有利的方式還款，大致有下列三種基本型式可供參考：
 
按月平均攤還「本息」（固定本息型如下圖）
所謂按月平均攤還「本息」，就是每個月攤還之金額固定，選擇此種類型，是一般貸款戶最常採用的繳款方式；在還款初期，每月本金負擔逐月增加，利息則逐月減少，很適合收入穩定之薪水階級或穩定型對未來日常生活等開銷有固定計劃之人士。
-固定本息型曲線圖-
 
按月平均攤還「本金」（利息減少型）
所謂按月平均攤「本金」，就是每個月攤還的本金固定，而利息負擔則逐月減少，透過此種還款方式在初期本金及利息負擔均較重，但隨著時間的經過所繳納的負擔則逐月減少。
-利息減少型曲線圖-
還款寬限期間
所謂還款寬限期，即是貸款戶可選擇在一段時間內（通常一～三年內），只須繳納利息不必負擔本金之繳款方式，待寬限期期滿後，再按固定型或利息減少型之方式攤還貸款。
 
理財型房貸-循環額度房貸之運用
不管貸款戶採用何種方式繳納貸款，也可將貸款期間內，已償還之貸款本金，轉換成循環可用額度，如此將可自由
提領，更方便資金之運用；此種方式通常在市場上稱為「綜合型房貸」或「回復型房貸」或是「理財型房貸」，雖因每家銀行名稱與規定有所不同，但借貸運用之方
式則是大同小異。
由於目前金融市場所形成的開放政策，各銀行之間為提升更佳的服務品質及掌握更好的優勢競爭力，市面上所推出的房貸產品可說是五花八門，包括目前最熱門的指數型房貸，還有固定型、抵利型、階段式等等，眾多種類的房屋貸款名稱與方式，可供貸款戶依本身的需求來做最佳選擇。
 
房屋貸款應備文件
辦理各種房屋貸款，通常借款人和保證人需要準備下列各種文件：
1. 填寫貸款申請書：由申請人及保證人簽章。
2. 身份證影本、印章。
3. 戶籍謄本。
4. 存摺影本：最近半年內。
5. 土地、建物所有權狀影本。
6. 土地、建物登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖。
7. 其他財力證明：如扣繳憑單、在職證明等，貸款人所提供之職業證明或所擁有的資產較佳者，利率則會較為優惠。
 
如何選擇貸款銀行對消費者較有利
購屋者在選擇銀行辦理貸款方面，常因資訊不足，缺乏專業比較或與銀行之間互動關係不足等因素，無法真正獲得
銀行較低且較佳的利率優惠；所以購屋者在辦理銀行信用代墊款或房屋貸款方面可向專業人士洽詢（如代書或專業法拍公司）。專業法拍公司與投資顧問公司，他們
隨時注意市場利率及各家銀行利率之變化比較，同時由於跟銀行往來互動多，也常較能幫購屋者爭取到較佳的貸款額度與較低的貸款利率。
不動產在拍賣期
日內，如果沒有停止拍賣、撤回或被認定無效等原因，而有人投標的情況，法官就會當眾宣佈，該不動產是由何人所得標；若只有一人投標，就是該投標人得標，若
有多人投標，就是以出價最高的人為得標人；但若該案件都無人投標，債權人也不願承受時，則會成為流標案件。至於何時才算得標？又該如何來認定其標準呢？
 
得標人標準的認定
    出價最高者
強制執行法第九十條規定：「投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者，不在此限。」
依辦理強制執行事件應行注意事項第四十九項（四）規定：「開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。」
同
應行注意事項第五十項（一）規定：「數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價不符者，應以其所載之總價額為
準，其總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低價額者為得標；投標人僅記載每宗之價額漏記總價額者，執行法院於代為核計其總價額後，如其總價額高於其他投標
人，且達於拍賣最低總價額時，亦為得標。」
同應行注意事項第五十項（二）規定：「土地與地上建築物合併拍賣者，應於拍賣公告載明，投標人對土地及
其建築物所出價額，均應達拍賣最低價額；如投標人所出總價額高於其他投標人，且達拍賣最低總價額，但土地或建築物所出價額未達拍賣最低價額，而投標人不自
行調整者，執行法院得按總價額及拍賣最低價額比例調整之。」。
同應行注意事項第五十項（五）規定：「投標人願出之最高價額相同者，於定得標人時，其當場增加價額或抽籤，由執行法官主持之。」
    由債權人承受
所謂債權人承受就是受法院拍賣之不動產，因拍賣期日無人投標或雖有人投標，但造成投標無效之認定（廢標），到場之債權人聲明願依照拍賣之底價為承受己有之表示，稱為「債權人承受」。
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

法拍程序Q＆A∕062
‧債權人何時可請求承受拍賣之不動產?∕062
‧投標人被宣告廢標時，債權人可否承受?∕062
‧債權人承受動產與不動產之時期有何不同？∕063
‧特別拍賣期間債權人可否承受?∕064
‧債權人聲明承受時，應否提出保證金?∕064
‧債權人未於拍賣期日到場，可否承受?∕065
‧債權人於拍賣期日前預為聲明承受，可否准許?∕066
‧得標後債權人可否承受?∕068
‧同時有多人願承受時，如何決定承受人？∕069
‧是否須有執行名義之債權人才能承受?∕072
 
債權人何時可請求承受拍賣之不動產?
在拍賣的當天，拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價
額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。若其無人承受或依法
不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。（強制執行法第九十一條參照）
另依辦理強制執行應行注意事項第五十一項（二）規定，拍賣不動產期日之通知
書，應記載：「債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到
場，並於該次期日終結前聲明之。」（８６年臺上字第 1404 號裁判參照）
同應行注意事項第五十一項（三）規定，「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受。」
投標人被宣告廢標時，債權人可否承受?
投標人被執行法院宣告為廢標，即與無人投標之結果一樣，依民國七十七年一
月司法院司法業務研究會第十一期所討論之法律問題為：依強制執行法第九十一條第一項前段規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價
額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。」如該次拍賣僅一人應買，惟因保證金未繳足而宣告廢標，此時債權人得
否以該次底價承受？其研究意見採甲說即：按強制執行法第八十九條規定：「投標應繳納保證金而未照繳者，其投標無效。」本題之情形，應買人既未繳足保證金，
其投標自應無效，復無其他合於法定要件之應買人，法院無從拍定，其結果與無人應買相同，自應准許債權人承受。否則法院勢必再減價拍賣，可能拍定之價金更低
或因無人應買，再由債權人以減定底價承受，必損及債務人之利益。
債權人承受動產與不動產之時期有何不同？
拍賣動產，債權人依強制執行第七十條第五項願依所定底價承受者，有無時
間之限制？是否限於第一次拍賣期日終結前，如債權人於再行拍賣（第二次拍賣）期日之前表明願承受時，應否准許？依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業
務研究會所做出的結論採甲說，即：「應准許。強制執行法第七十條第五項規定債權人承受動產，並無如同法第九十一條第一項之拍賣不動產限於到場之債權人於拍
賣期日終結前聲明之規定，且同法第七十一條尚規定拍賣物無人應買時，執行法院應作價交債權人承受。」
特別拍賣期間債權人可否承受?
可以。在特別拍賣期間，債權人願聲請承受時，可於執行法院經二次減價拍賣期日終結後之十日內公告願買受該不動產時，在公告特別拍賣時起三個月內，向執行法院聲請承受該不動產。
債權人聲明承受時，應否提出保證金?
不動產之拍賣公告載明投標人應提出保證金（拍賣底價二成）
之條件，債權人於合法時點聲明承受，應否併同提出保證金始生承受之效力？依民國八十七年十月司法院第三十一期司法業務研究會所討論之法律問題，其結論採乙
說，即：「於聲明時即發生承受效力。按依強制執行法第九十一條第一項規定，債權人於聲明承受時，即發生承受之效力，並未規定債權人需併同提出保證金。又保
證金之目的，係在於擔保應買人於事後未能按時繳足價金時，預供負擔再為拍賣差額之用（強制執行法第六十八條之二），而承受不動產之債權人既有債權可供扣除
應負擔差額之用，極其便利，顯亦無命債權人繳付保證金之必要；況債權人於應分配之債權額高於承受不動產之價金時，更可行使抵銷權（參見最高法院７６年度台
抗字第 277
號裁定）；若債權人應提出保證金，對債權人顯有損害，亦不合「承受」之意旨。再者，依強制執行法第九十四條第二項亦僅規定承受不動產之債權人應補繳價金差
額，並無需繳付保證金之意。」因此，債權人於聲明承受時即生效力，不需提出保証金。
債權人未於拍賣期日到場，可否承受?
債權人如未在拍賣期日到場，聲明承受該不動產時，依辦理強制執行應行注意事
項第五十一項（三）規定：「債權人未於拍賣期日到場者，不得聲明承受；除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應再行定期拍賣。」所以債權人欲
承受不動產時，應於拍賣期日到場，始能聲明承受該不動產；若債權人未到拍賣現場，則不可以承受該不動產。
債權人於拍賣期日前預為聲明承受，可否准許?
債權人如於拍賣期日前，預先為聲明承受或於再行拍賣期日前，債權人
願負擔再行拍賣之費用的承受，執行法院是否能准許？依８４年臺上字第 1401
號裁判指出：「拍賣不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承
受，並發給權利移轉證書；其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣，強制執行法第九十一條第一項定有明文。據此規定可知，債權人聲明承受拍賣
之不動產，於拍賣期日前預為聲明或拍賣期日到場聲明均無不可，甚至執行法院已定期再行拍賣，於再行拍賣期日前，債權人倘願負擔再行拍賣之費用，亦非不得照
前次拍賣之最低價額承受，辦理強制執行事件應行注意事項五十項之規定，即在闡名斯旨，初無限制債權人未於拍賣期日前到場聲明承受，即不得照該次拍賣最低價
額承受之意。」而依據民國七十九年二月十九日司法院七九院台廳一字第 01885
號函，在辦理強制執行事件應行注意事項第五十項第五款：拍賣不動產之通知書，應記載：「債權人對於本次拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達
拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場聲明之。」應行注意事項第五十項第六款：「債權人未於拍賣期日到場者，除他債權
人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應通知其於收受通知後三日內為願否承受之表示，逾期不為表示者視為不願承受，由執行法院再行定期拍賣。」
但
於民國八十五年十月九日已修正公佈強制執行法第九十一條第一項，而辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項第二款、第三款（舊法為第五十項第五、六款）也
配合修正為債權人聲明承受拍賣之不動產時，應於拍賣期日到場，若債權人未於拍賣期日到場時，則不得聲明承受該不動產，所以經修法後債權人只能於拍賣期日到
場聲明才能承受該不動產。
依最高法院８７年台抗字第 59
號裁判要旨：司法院七十一年十月十八日修正發佈之辦理強制執行事件應行注意事項第五十則目規定：「債權人得於再行拍賣期日前，聲明願負擔再行拍賣之費用
者，仍得照前次拍賣之最低價額承受之文義觀之，應解為債權人欲依照前次拍賣之最低價額承受者，須在再行拍賣期日實施拍賣之投標開始前為之，方符合公平誠信
法則，並杜爭議。本件強制執行事件第三次拍賣係以投標方法拍賣不動產，則再抗告人欲以前次拍賣最低價額承受，自須在該第三次投標行為實施之前為之，再抗告
人係在拍賣日下午三時三十分投標開始之後三時五十分有人投標後，始向承辦書記官表示欲以前次拍賣最低價額承受，於法尚有未合。」是故，債權人如為聲明願承
受，須在拍賣期日到拍賣現場聲明，才能承受該不動產。
得標後債權人可否承受？
拍賣不動產，經執行法官宣告得標時，該拍賣條件已符合要約與承諾之表示，買賣契約即為有
效成立。而債權人承受，須拍賣之不動產無人應買，或應買人所出最高價未達最低價額時，始得為之，而拍賣之不動產，若已有人投標，並已宣告得標後，債權人則
不得再為聲明承受之表示（強制執行法第九十一條、辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（二）參照）
又依七十五年六月二十三日司法院（７５）廳
民二字第 1364
號函釋：「按債權人承受拍賣不動產，須不動產無人應買或應買人所出之最高價額未達拍賣最低價額，始得承受之，此觀強制執行法第九十一條第一項前段規定自
明。故拍定人以高於底價出價，依法院宣告得標後，買賣契約業已有效成立，債權人已無承受之權，自無從依債權人、拍定人、債務人私人協議改變法院拍定之法律
關係，而改由債權人承受之。」
另依最高法院７６年台抗字第 227
號裁判要旨：「強制執行法第九十一條第一項規定：「拍賣之不動產無人應買，或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍
賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。此之所謂承受，係指債權人以執行名義所載債權抵付拍賣標的物之價金而受讓其所有權而言。如
執行名義所載債權額高於標的物之最低價額，一經債權人聲明承受，即與強制執行法第三十二條第一項所定變賣終結之情形相當，不生執行法院命債權人繳納價金之
問題。」所以，債權人不得於拍賣之不動產宣告得標後，再為願意承受之表示。
同時有多人願承受時，如何決定承受人？
拍賣之不動產在拍賣期日無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價時，到場之債權人同時有多人聲明表示願承受者，執行法院該如何決定何者為承受人？
「若拍賣之不動產，拍賣期日到場之債權人有二人以上願承受者，以抽籤決定」（強制執行法第九十四條第一項參照）；辦理強制執行事件應行注意事項第五十三項（一）規定：「到場之債權人有二人以上願承受者，其抽籤應由執行法官主持之。」
依
民國七十九年六月八日（７９）廳民二字第 461
號函復臺灣高等法院函文中所討論之法律問題為：強制執行法第九十四條規定，債權人有二人以上願承受者以抽籤定之，其承受之時間有何限制？其研究之意見為：
依本院七十九年二月十九日修訂之辦理強制執行事件應行注意事項第五十之（五）規定：「拍賣不動產期日之通知書，應記載『債權人對於本次拍賣之不動產，於無
人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，如依法得承受並願照拍賣最低價額承受者，應於拍賣期日到場聲明之』。第五十之（六）規定：「債權人未於拍
賣期日到場者，除他債權人已於拍賣期日到場依法承受者外，執行法院應通知其於收受通知後三日為願否承受之表示，逾期不為表示視為不願承受，由執行法院再行
定期拍賣」。則債權人為承受之表示，須於拍賣期日到場或於收受通知後三日內為之。逾期即不得再為承受，其於拍賣期日到場或於受通知期限內表示願承受之債權
人有二人以上者，均應以抽籤定之。今後執行拍賣不動產事件，宜依此項規定處理。」
又依前司法行政部民國六十四年六月二十五日（６４）台函民二字第 05402 號函釋要旨為：
查
拍賣動產有強制執行法第七十條第五項但書及第七十一條前段情形，如拍賣場所不在執行法院，且執行推事亦未在現場時，應由執行推事事前授權並作原則性指示，
由書記官當場作妥善之處理。但拍賣標的物價值較高，或有其他必要情形，執行推事應於拍賣時到場核定作價金額，並交由債權人承受之。
法院於動產拍賣
或在拍賣期日，對債權人之通知書得載明：「拍賣期日無人應買，或在拍賣期日應買人所出高價不足底價百分之六十或雖未定底價而其最高價顯不相當時，法院即依
法作價交債權人承受。債權人不承受時，即撤銷查封，將拍賣物返還債務人」之意旨，債權人於拍賣期日前得以書面聲明願以法院作價金額承受，或於拍賣期日到場
聲明之。凡有債權人願承受時，即交其承受，未聲明承受之他債權人，無論其是否到場，均視為不願承受。
拍賣期日如債權人均未到場或到場之債權人不願
承受，亦無債權人於期日前以書面聲明承受時，執行法院應將作價金額通知未到場之債權人，命其於一定期間內確答是否願予承受，債權人不承受時，始予撤銷查
封，將拍賣物返還債務人。前項「債權人」，應包括有執行名義之債權人及無執行名義之債權人聲明參與分配債權人及債務人均無異議者在內，如有二以上債權人願
意承受者，可比照同法第九十四條第一項之規定以抽籤定之。所以，在拍賣期日，到場之債權人有多人以上願承受時，依強制執行法第九十四條第一項之規定，以抽
籤決定之。
是否須有執行名義之債權人才能承受?
無執行名義之債權人能否聲明承受？在辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（四）規定：「得為承受之債權人，不以有執行名義者為限；無執行名義而依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權之債權人，經聲明或依職權列入分配者，亦得承受之。」
另
依民國八十三年九月十六日（８３）廳民二字第 17255
號函復臺灣高等法院所討論之法律問題為：強制執行法第九十五條後段規定在強制管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另行估價拍賣。惟在執行程序中合法
之債權人依強制執行法之規定分為「執行債權人」、「有執行名義參與分配之債權人」、「無執行名義之債權人經聲明參與分配，而債權人及債務人對其參與分配無
異議者」三種，而本條之債權人究指何者而言？經審查後其研究意見採乙說，即：「關於強制執行法第九十一條得為承受之債權人，不以有執行名義者為限，無執行
名義之債權人經聲明參與分配，而債權人及債務人對其參與分配無異議者，亦得承受之」（辦理事項五十（六）參照）
又依本法第九十五條規定之再減價拍
賣，仍有第九十一條至第九十四條規定之適用（辦理事項五十二（三）參照），故強制執行法第九十一條至第九十五條乃拍賣不動產連續執行程序之各環節，依此第
九十五條之債權人，仍應與第九十一條之債權人為同一解釋，因此包括前述三種債權人殆無疑義。
所以，拍賣不動產債權人之承受，不以有執行名義之債權人為限（辦理強制執行事件應行注意事項第五十一項（四）、前司法行政部民國六十四年六月二十五日（６４）台函民字第 05402 號函參照）
 
編著： 由富門企業集團法拍   著作

何時需繳納尾款？∕073
得標後，何時繳納扣除保證金後之尾款呢？∕073
何時取得產權相關文件？∕075
 地方法院證明書∕075
 地方法院不動產權利移轉證書∕075
 地方法院囑託塗銷查封及抵押權登記函∕075