一.問:
請問法拍屋通常訂出的拍賣底價會比市價低幾成？
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答:
1.現在法拍屋估價都由經過國家考試及格的估價師做估
價之程序。
2.以正常拍賣之實務而言，第一次拍賣約與市價相當或
比市價低1~2成，但因每個案件不同，借貸還檻的金額
亦不同。
3.依富門法拍屋總部隔壁剛好也是法拍屋，市價約1200
萬，法院第一次拍賣僅定價420萬，第一拍就有人出價
以480萬被標走，交屋後得標人委託房屋仲介賣，約1
個月期間房屋仲介就以約800多萬賣出，所以你在看法
拍屋時，還是要依各案而定。
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4.有時候第一拍就比市價便宜很多，有時候第三拍還不
覺得便宜，這需要做點功課的，市面上有一本叫『顏
炳立教你買屋致富』的書，寫的不錯你可買來參考看
看，應該對你日後看區域、地段或選屋的方向會有所
幫助的。
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二.問:
2拍又會低幾成？
答:
1.各拍次均打8折計算。
2.以下另就各拍次程序做一說明，你就會比較了解，你
可參考看看:
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第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規
定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」
同法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應
買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權
人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該
次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並
發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，
由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，
執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分
之二十。」
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依最高法院民國８６年抗字第 1681 號裁判要旨：「...
強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規
定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達
最低價額，「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結
前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最
低價額，將不動產交債權人承受。
本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期
日到場，亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，
自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
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第二次拍賣、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依
強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公
告之日，不得少於十日多於三十日。」
同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或
應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準
用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減
定之拍賣最低價額百分之二十。」
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特別拍賣（應買）
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規
定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不
願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價
拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於
公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表
示。」（最高法院９０年台抗字第 399 號裁判參照）
在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起
三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回
該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參
照）
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減價拍賣（第四次拍賣）
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減
價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依
強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該
不動產之執行。
依最高法院９２年台抗字第 462 號裁判要旨：「查本
件拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之不動
產，於第二次拍賣時，在抗告人繳納保證金新臺幣一
千零六十七萬元，以高於低價之五千五百六十六萬元
標拍定；嗣因未於期限內繳足價金，而臺灣臺北地方
法院再行第二次、第三次拍賣均無人應買，經該院公
告間，債權人即相對人於公告之日起三個月內聲請另
行減價拍賣，第四次拍賣（即特別變賣程序後之拍
賣）底價三千四百二十萬元，仍未拍定，相對人亦未
承受，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視
為撤回該不動產之執行。本件不動產之執行既視為撤
回，執行程序即告終結，且該不動產無再行拍賣，尚
無差額之產生，自無命拍定人即再抗告人負擔差額之
問題。則相對人於執行程序終結後，向臺北地院為應
扣除差額始得退還保證金之聲請，即屬無據，應於駁
回。」
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以上回答希望對你有所幫助。
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