拍賣屋所需負擔的各項稅費
各種拍賣屋所需負擔的各種稅費比較表∕136
土地增值稅∕130
‧拍定人是否需繳納土地增值稅？∕130
‧土地增值稅由原所有權人（債務人）繳納∕132
‧法院拍定後以拍定價為土地移轉現值∕132
‧再行拍賣，移轉現值如何計算？∕132
‧原所有人買回法院拍賣土地免扣繳增值稅∕133
‧共有土地拍賣由原所有權人買回原持分免扣繳增值稅∕133
‧法院判決買賣契約成立於平均地權條例修正公佈生效日（七十五年七月一日）前，其移轉現值審核標準之認定？∕134
‧土地增值稅減半徵收優惠∕135
‧土地增值稅減半徵收之規定，即土地稅法第三十三條（平均地權條例第四十條）修正公布前之土地移轉案件，新舊法規適用問題？∕135
‧配偶相互贈與土地得申請不課征土地增值稅∕138
‧前次移轉現值或原規定地價之登載標準∕139
‧自用住宅用地稅率∕144
‧農地農用不課徵土地增值稅∕145
‧農地拍賣逾期始申請核發農地農用証明，應無不課稅之適用∕147
‧經法院拍賣之農地其農地農用証明之核發期間可予扣除∕147
‧土地因拍定人不承受經再拍賣，原拍定人之保證金不計入拍定價∕149
‧農地拍賣免稅再移轉時以權利變更日之現值為前次移轉現值∕149
‧退稅後重購土地於五年內經法院拍賣者仍應追繳原退稅款∕150
‧法院拍賣之土地使用分區部分為住宅區，部分道路用地，如何課徵才能適用免稅規定∕150
‧高於公告現值拍定土地按公告現值計稅後再移轉時不得以拍定價為為前次移轉現值∕152
‧同日被查封，不同日被拍賣，是否能適用自用住宅用地優惠稅率課征土地增值稅∕153
‧土地未辦竣移轉登記即被拍賣並發給移轉證書應註銷原申報案∕153
各項稅費及退稅
不動產交易過程中所產生的相關稅費可分為兩大類：
一、流通稅
如：土地增值稅、契稅、營業稅、財產交易所得稅等交易時所產生之稅費。
二、持有稅
如地價稅、房屋稅在所有權人持有時，定期繳納之稅費。
而法拍屋、金拍屋、銀拍屋在拍定後，需要繳納哪些稅費，哪些稅費是由原所有權人負擔呢？由以下各項稅費逐一說明，購屋者可作購屋支出預算之參考：
土地增值稅
拍定人是否需繳納土地增值稅？
稅
捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅之徵收，就土地之自然漲價部分，優先於一切債權及抵押權。經法院執行拍賣或交債權人承受之土地，執行法院應於拍定或
承受後五日內，將拍定或承受價額通知當地主管機關，依法核課土地增值稅，並由執行法院代為扣繳。（稅捐稽征法第六條參照）
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值，經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值，經審核超過公告土地現值者。應以其自行申報之移轉現值為準，徵收土地增值稅。
八十六年一月十七日本條修正公佈生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件，於本條修正公佈生效日尚未核課或尚未核課確定者，其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及第二項規定。
而執行法院拍賣土地時，於拍定或准許承受後，應於三日內通知稅捐機關查復土地增值稅額，不必待繳足價金後始行通知，以爭取時效。如得標人或承受人未
遵守期限繳納價金，須再行拍賣或另行處理時，可函知稅捐機關不能依原通知扣繳土地增值稅之原因。（辦理強制執行事件應行注意事項第十六項（五）參照）
另
依大法官釋字１８０號解釋：「平均地權條例第四十七條第二項、土地稅法第三十條第一項關於土地增值稅徵收及土地漲價總數額計算之規定，旨在使土地自然漲價
之利益歸公，與憲法第十五條、第十九條及第一百四十三條並無抵觸。惟是項稅款，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收，始合於租稅公平之原則。」
由此可知，拍定人並不須繳納土地增值稅，而是由原所有權人（債務人）繳納土地增值稅。
土地增值稅由原所有權人（債務人）繳納
土地增值稅之徵收，以原所有權人繳納為原則，由執行法院自拍定之價金中代為扣繳；而土地增值稅之徵收，均優先於銀行抵押權及一切債權。所以從拍定價中扣除均已有足夠的金額可扣除土地增值稅，當扣除完土地增值稅後，才能將拍定價之餘額分配給抵押債權人及普通債權人。
法院拍定後以拍定價為土地移轉現值
土地經法院拍賣後，應以拍定價額為土地之移轉現值，由執行法院通知當地主管機關核課土地增值稅並代為扣繳之。準此，土地拍定人申辦土地所有權移轉登記時，不必再申報移轉現值，以為便民。（內政部民國七十六年四月四日台（７６）內地字第 491987 號函）
再行拍賣，移轉現值如何計算？
法院拍賣之土地，原拍定人不願承受，經法院再行拍賣時，其申報移轉現值應以重新拍定之價額為準。（財政部民國八十年十二月十七日台財稅第 800414709 號函）
原所有人買回法院拍賣土地免扣繳增值稅
法院拍賣土地，如由原所有權人買回，既經高等法院裁定，認為係屬清償債物之給付，所有權之主體並未變
更，嗣後相同案件，應不再依實施都市平均地權條例第三十二條（編者註：現行稅捐稽征法第六條第三項）規定，扣繳土地增值稅。（財政部民國六十五年十一月二
十九日台財稅第 37860 號函）
共有土地拍賣由原所有權人買回原持分免扣繳增值稅
xxx君等三人共有土地，經訴請法院拍賣分配，由其中二共有人拍定買回，各該拍定人原有持分土地，其所有權主體並未變更，應依本部６５台財稅第 37860 號函釋規定免扣繳土地增值稅。（財政部民國七十四年九月二十三日財稅第 22485 號函）
土地稅法第三十條修正公佈後，有關法院拍賣、政府核定照價收買獲協議購買之土地，其申報移轉現值之審核，應適用土地稅法規定辦理：「土地稅法條例第
三十條條文於八十六年一月十五日修正公佈施行後，在平均地權條例第四十七條之一未修正公佈施行前，有關法院拍賣，政府核定照價收買或協議購買之土地，其申
報移轉現值之審核，應依土地稅法規定辦理。（內政部八十六年一月三十一日台八六內地字第 8601674 號函）
查有關土地稅法第三十九條、第三
十九條之一修正公佈施行後，平均地權條例第四十二條、第四十二條之一修正公佈施行前，被徵收或區段徵收之土地免征土地增值稅之適用法律及何時適用免征土地
增值稅問題，前經行政院八十三年五月七日台８６財 16304
號函示以；「被徵收或區段徵收之土地免征土地增值稅之規定，應自土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公佈施行後即予適用有案，本件有關土地稅法第三十
條條文於八十五年十二月三十一日經立法院三讀修正通過，並經總統八十六年一月十五日華總（一）義字第 8600011430
號令公佈施行，在平均地權條例第四十七條之一未修正公佈施行前，關於法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之土地，其申報移轉現值究應如何審核疑義案，似
宜比照前揭行政院函示精神辦理，亦即自土地稅法第三十條修正公佈施行後，即予適用。」（財政部八十六年二月十一日台財稅第 861883353 號函）
法院判決買賣契約成立於平均地權條例修正公佈生效日（七十五年七月一日）前，其移轉現值審核標準之認定？
本案經函准內政部八十八年四月七日
台（８８）內地字第 804168 號函復略以：「查本部七十五年七月二十三日台（７５）內地字第 429013
號函規定；以土地所有權移轉或設定典權契約，經法院公證或判決書者，證明契約成立於平均地權條列修正公佈生效日（七十五年七月一日）前者，准依條例修正前
及有關法令規定審核其申報移轉現值，惟土地稅法第三十條業於八十六年十月二十九日修正公佈，依該修正後條文第三項規定：八十六年一月十七日本條例修正公佈
生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件，於本法修正公佈生效日尚未核課或尚未核課確定者，其中移轉現值之審核標準適用第一
項第四款至第六款第二項規定，本案似宜依土地法第三十條第一項第四款及第三項規定辦理為宜：…」。本部同意上揭意見。（財政部八十八年五月五日台財稅第
881913429 號函）
土地增值稅減半徵收優惠
土地增值稅減半徵收之規定，即土地稅法第三十三條（平均地權條例第四十條）修正公佈前之土地移轉案件，新舊法規適用問題？
土地稅法第三十三條修正條文關於增訂土地增值稅減半徵收二年之規定，業於九十一年一月十七日經立法院三讀通過，將自總統公佈施行之日起算至第三日起 生效施行。有關首揭條文修正公佈前後之土地移轉案件，應如何適用新舊法規之問題，參照本部九十年五月二十一日台財稅字第 0900451860 號令及八十九年八月一日台財稅第 089045520 號函規定如下：
一、 土地移轉案件屬一般合意移轉及形成判決移轉者，應以申報日為適用新舊法規之基準日。亦即於生效日之前申報移轉現值者，應按修法前之規定核課土地增值稅（即無法適用土地增值稅減半徵收之規定）；生效當日及其後申報移轉現值者，則可適用減半徵收之規定。
二、 土地移轉案件係經法院判決且屬形成判決者，應適用判決確定時之稅法規定。即於生效日之前經判決確定者，無土地增值稅減半徵收規定之適用；生效當日及其後經判決確定者，則有土地增值稅減半徵收規定之適用。
三、 土地移轉案件係經法院拍賣者，應適用拍定日時之稅法規定。即拍定日於生效日之前者，無土地增值稅減半徵收規定之適用；拍定日於生效當日及其後者，則有土地增值稅減半徵收規定之適用。
四、
至於土地增值稅減半徵收自法規生效之日起實施屆滿二年後，依規定即無減半徵收之優惠，故有關土地移轉案件屬一般合意移轉及形成判決以外之判決移轉者，原則
上仍應適用申報時之稅法規定，惟如係於減半徵收期間訂約或判決確定，並於訂約或判決確定之日起三十日內申報，縱申報日已逾減半徵收二年之末日，仍應有減半
徵收規定之適用。（財政部九十一年一月三十一日台財稅字第 09100450793 號）
另平均地權條例第四十條又於「九十三年一月十四日」修正並經總統公佈，土地增值稅減半之規定，從原條文「二年」修正為「三年」，即為促進經濟發展， 對於依前項及第四十一條規定稅率計徵之土地增值稅，自本條例中華民國九十一年一月十七日修正施行之日起三年內，減徵百分之五十。（平均地權條例第四十條第 二項）
提醒：
94.1.21立法院三讀通過土地稅法修正案將土地增值稅稅率由40％，50％，60％修正為20％，30％，40％並增訂
「對持有土地年限超過20年以上者，適用稅率減徵20％；持有年限超過30年以上者，適用稅率減徵30％；持有年限超過40年以上者，適用稅率減徵
40％」之規定。
權利人「所有權移轉登記請求權」被法院拍賣，拍定人是否需重行申報現值？
關於都市土地所有權移轉，申報現值並繳納土地增值稅後，權利變更登
記尚未辦理完竣前，權利人之「所有權移轉登記請求權」被法院拍賣，拍定人會同原土地所有權人申請土地所有權移轉登記時，無須重行辦理申報土地現值及再繳納
土地增值稅。（行政院六十三年一月十日台財字第 0187 號函）
配偶相互贈與土地得申請不課征土地增值稅
土地稅法第二十八條之二修正條文關於配偶相互贈與土地得申請不課征土地增值稅之規定，業於九十三年一月十四日公佈，並自同月十六日起生效。
上
述條文修正生效前後之配偶相互贈與土地案件，應如何適用新舊法規之問題，參照本部九十年五月二十一日台財稅字第 0900451860
號令規定，自生效日（一月十六日）起不論是否申請不課征土地增值稅，均須申報土地移轉現值；但於生效日之前（不含生效當日）訂約，並於訂約之日起三十日內
向地政機關申請辦理移轉登記者，無須申報土地移轉現值。
依上述條文規定申請不課征土地增值稅者，於申報土地移轉現值時，應於土地現值申報書註明「配偶相互贈與」字樣提出申請。
前次移轉現值或原規定地價之登載標準
（本案經本部於八十七年十一月四日、八十八年五月二十四日、八十八年六月七日及八十八年六月二十四日邀集財政部、臺灣省政府地政處、臺北市政府地政處、高雄市政府地政處、臺灣省稅務局、臺北市政府稅捐稽征處、台南縣政府及臺北縣政府等有關機關開會研商獲致結論如下：）
一、略。
二、「前次移轉現值或原規定地價」欄位之登載則依下列為準：
規定地價後未曾移轉者，以該土地辦理規定地價時之申報地價為原規定地價，其年月日以申報地價結束之翌日為準。
規定地價後移轉者，依下列規定：
（1）申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為前次移轉現值；但申報移轉現值經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，其年月以訂約日之年月為準。
（2）申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以稅捐稽征機關收件日當期之公告土地現值為前次移轉現值；但申報移轉現值經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，其年月以稅捐稽征機關收件年月為準。
（3）因遺贈取得之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為前次移轉現值；但申報移轉現值經審核超過公告土地現值者，應以其自行申報之移轉現值為準，其年月以遺贈人死亡日之年月為準。
（4）依法院判決移轉登記取得之土地，以起訴日當期之公告土地現值為前次移轉現值，其年月以起訴日之年月為準。
（5）
八十六年十月二十九日土地稅法第三十條修正後，法院拍賣取得土地，以拍定日當期之公告土地現值為前次移轉現值，但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額
為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其它債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準，其年月以拍定日之年月為準；土地稅法第三十條修正前，法院拍賣取得之
土地，則由地政機關洽請稅捐稽征機關盡速提供資料據以辦理。
（6）八十六年十月二十九日土地稅法第三十條修正後，經政府核定照價收買或協議購買之
土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為前次移轉現值，但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準，其年月
以收買日之年月為準；土地稅法第三十條修正前，經政府核定照價收買或協議購買之土地，則由地政機關洽請稅捐稽征機關盡速提供資料據以辦理。
（7）
因配偶相互贈與移轉不課征土地增值稅而取得土地者，以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為準，其年月以該原規定地價或前次移轉現值之年月為
準。如其贈與之持分範圍屬分次持分情形者，應由申請人聲明其歷次取得移轉之持分比例，俾登記完畢後依不同持分比例情形異動通知稅捐單位；但稅捐單位如發現
其分次持分移轉情形與財政部七十八年三月三十一日台財稅第 780024585 號函不符時，該稅捐稽征機關應將正確資料通知地政機關釐正。
（8）依信託法之規定移轉不課征土地增值稅而取得土地者，以該土地第一次不課征土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為準，其年月以該原規定地價或前次移轉現值之年月為準。
（9）依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉免征土地增值稅而取得土地者，以該土地第一次免征土地增值稅之原規定地價或前次移轉現值為準，其年月以該原規定地價或前次移轉現值之年月為準。
（10）承購公有土地者，以實際承購價額為前次移轉現值，其年月以產權移轉證明書所載日期之年月為準。
（11）因各級政府贈與、及私人捐贈興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用，經依法免征土地增值稅而取得土地，以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為前次移轉現值；其年月以贈與契約日之年月為準。
（12）因區段徵收領回之抵價地，以實際領回抵價地之地價為原地價：其年月以抵價地分配成果公告確定日之年月為準。
（13）取得依法免徵土地增值稅之農業用地者，以權利變更日（條例細則第六十一條第四項）當期之公告土地現值為前次移轉現值；其年月以權利變更日之年月為準。
（14）臺灣省有土地移轉為國有時，其前次移轉現值及日期，基於概括承受原則，省有土地原地價皆予維持不變。（目前省有土地已成為歷史名詞，九十年十月31日土地法第四條修正為：「本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地、或鄉（鎮、市）有土地。」
三、新登記或其他原因依平均地權條例施行細則第二十五條規定補辦規定地價者，以第一次之申報地價為原規定地價，其年月以其通知申報之日期為準。（內政部八十八年七月八日台（８８）內地字第 8893238 號函）
土地稅法第五十一條第二項之規定，於法務部行政執行署所屬行政處實施之拍賣程序亦應適用。財政部表示，經法院拍賣之土地，其申報移轉現值之審核標 準，依土地稅法第三十條第一項第五款規定，係以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額如已先將設定抵押金額及其它債務予以扣除者，應以併同計算之金額 為準。同法第五十一條第二項規定：「經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅 時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。」上述土地稅法第五十一條第二項有關「法院拍賣」乙節，於八十九年十二月三十一日前，因 公、私法上強制執行事件均由法院執行，故稱法院拍賣，於實務認定上甚為明確。惟依九十年一月一日起修正施行之行政執行法第四條及第十二條規定，將公法上金 錢給付義務逾期不履行者，由原移送法院強制執行之制度，改為移送法務部設置之行政執行署所屬各地行政執行處等專責機關，由行政執行官準用強制執行法之規定 統籌執行。而配合行政執行法之施行，各地行政執行處已於民國九十年一月一日正是掛牌運作，自此有關公、私法上之強制執行事件，則分別由行政執行處及法院分 別執行。亦即自民國九十年一月一日起，公法上之強制執行事件改由法務部行政執行署所屬各地行政執行處執行。於是產生行政執行處實施之土地拍賣案件，應否准 照適用土地稅法第五十一條第二項有關法院拍賣規定之疑義。此項問題，經法務部行政執行署法規及業務諮詢委員會第四十一次會議作成結論，認為土地稅法第五十 一條第二項規定，於行政執行處實施之拍賣程序亦應適用。財政部爰參據該會議結論，通案予以明確核釋，俾使法務部行政執行署所轄行政執行處實施之土地拍賣案 件，亦得明確適用上揭稅法規定。（財政部賦稅署九十三年一月七日公佈）
自用住宅用地稅率
經法院拍賣取得之土地再移轉與他人，申請適用自用住宅用地稅率計征土地增值稅，有關查核其出售前使用情形之時點：
財
政部日前核釋，自法院拍賣取得之土地再移轉與他人，申請適用土地稅法第三十四條規定課征土地增值稅，稽征機關查核其出售前使用情形時，其地上建物如屬拍賣
點交者，自點交之日起查核；如屬拍賣不點交者，自領得權利移轉證書之日起查核。財政部表示，土地所有權人出售其自用住宅用地，依土地稅法第三十四條第二項
規定，於出售前一年內曾供營業使用或出租者不適用自用住宅用地優惠稅率徵收土地增值稅，上項規定「出售前一年內曾供營業使用或出租」一節，對於取得土地所
有權後，自始即係供自用住宅之用，而未供營業使用或出租者，不論取得所有權是否滿一年，其所有權人出售該土地時，如符合土地稅法第九條及第三十四條之規定
者，均得依法適用自用住宅用地稅率計征土地增值稅，前經該部六十九年二月十二日台財稅第 31316 號函釋在案。
依上函規定取得土地未滿一年即
再行出售者，稽征機關查核土地出售前使用情形時，應自土地所有權人取得土地所有權起開始查核，惟對於經法院拍賣取得之土地再行移轉案件，其地上建物如屬拍
賣點交者，於法院點交之前，拍定人雖已取得房地所有權，實際上尚無法管理使用該房地，為顧及其權益，准予自點交之日起查核土地出售前之使用情形；至於如屬
拍賣不點交者，則以自執行法院領得權利移轉證書之日起查核。（財政部賦稅署八十九年五月十日公佈）
農地農用不課徵土地增值稅
法院拍賣之農地經稅捐機關通知申請不課徵土地增值稅文書送達效力釋疑：財政部表示，有關農業用地經法院拍賣案件，
依現行規定主管稅捐稽征機關應通知權利人（拍定人）及義務人（原土地所有權人），如該被拍賣土地合於作農業使用之農業用地移轉與自然人之要件者，可由權利
人或義務人於收到通知之次日起三十日內，向主管稅捐稽征機關提出申請不課征土地增值稅。
目前因實務上發生於拍賣土地後，稅捐稽征機關依前述規定，
發函通知權利人及義務人是否申請不課征土地增值稅，惟因該通知函送達（由繼承人收受）之前，納稅義務人（原土地所有權人）已死亡，嗣後逾一個月以後，其繼
承人在提出申請不課征土地增值稅，因此滋生納稅義務人已死亡，而該通知對其繼承人送達是否合法有效，及其繼承人嗣後提出申請不課征土地增值稅，稅捐稽征機
關應否受理之疑問，經稅捐機關向財政部提出請釋。案經財政部參酌該部八十九年八月一日台財稅第 0890454858
號函規定：「稅捐稽征機關依土地稅法第三十九條之三第二項規定通知當事人之文書應合法送達，倘該通知未合法送達，當事人以未收到通知為由，於嗣後提出申請
時，稅捐稽征機關應於受理。」依此，有關通知函應以合法送達為前提。
另考慮土地稅法第三十九條之二第一項有關作農業使用之農業用地，移轉與自然人
時，得申請不課征土地增值稅之權利，參照財政部七十七年十一月三日台財稅第 770363608
號函規定，其權利乃得為繼承之標的。據此，財政部就上述通知函之送達效力作成函釋略以，納稅義務人既於通知函送達前死亡致該應受送達主體於通知函送達前已
不存在，縱由繼承人收受該通知函，其送達仍屬不合法，自不生送達效力。是以通知函既未合法送達，參照上開財政部八十九年函規定，繼承人嗣後提出申請適用不
課征土地增值稅時，稅捐稽征機關仍應予受理。（財政部賦稅署九十三年三月十日公佈、財政部九十三年三月三月臺財稅字第 0930450106 號函參照）
農地拍賣逾期始申請核發農地農用證明，應無不課稅之適用：
有關法院拍賣之農業用地，申請人於土地稅法第三十九條之三第二項規定之期限內先向
稅捐稽征機關申請不課征土地增值稅，逾申請期限後，始向主管機關申請核發農業用地作農業使用證明書，因該證明書係在申請期限後始核發之證明文件，應無土地
稅法第三十九條之二第一項規定不課征土地增值稅之適用。
說明：二、本案經法院拍賣之農業用地，義務人雖於法定期限內向稅捐稽征處提出不課征土地增
值稅之申請，惟因所檢附農業用地作農業使用證明書之核發日期係於法定申請期限（收到主管稽征機關通知之次日起三十日內）之後，依本部八十九年五月二十四日
台財稅第 0890453867 號函及八十九年八月一日台財稅第 0890454858
號函釋規定，應無土地稅法第三十九條之二第一項規定不課征土地增值稅之適用。（財政部九十年三月十三日台財稅字第 0900451289 號函）
經法院拍賣之農地其農地農用證明之核發期間可予扣除：
經法院拍賣之農業用地，申請不課征土地增值稅之期限，依本部八十九年八月一日台財稅第 0890454858 號函釋，應扣除主管機關核發證明書之期間，有關該期間末日應如何認定一案。
說
明：二、本部八十九年八月一日台財稅第 0890454858
號函規定：「…查現行法院拍賣之農業用地，申請不課征土地增值稅，申請人須先向鄉鎮市區公所申請核發農業用地使用證書後，再向稅捐稽征機關申請不課征土地
增值稅；是以，當事人收到稅捐稽征機關通知，始向鄉鎮市區公所申請核發農業用地作農業使用證明書，應扣除主管機關核發該證明書之期間，作為其申請不課征土
地增值稅之申請期限，以資銜接。」係考量農業用地移轉申請不課征土地增值稅，依據農業發展條例第三十九條及「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」之規
定，當事人須先申請核發農業用地作農業使用證書，送稅捐稽征機關辦理，當事人於領得證明書後始得申請不課征土地增值稅，故於首揭函釋規定，應扣除主管機關
核發農業用地作農業使用證明書之期間。至於該期間之末日如何認定，經函准行政院農業委員會九十年三月十四日（９０）農企字第 0900111495
號函，略以：「目前各鄉（鎮、市、區）公所之處理方式有以電話通知當事人前往領取、有以平信寄達。如以當事人自行領取，當有簽收日期可查，惟如係以郵寄方
式送達，尚涉及郵政效率，恐無法查悉其實際領受日期，故似宜以農業用地作農業使用證明書上之發文日期為準。」故原則上於計算主管機關核發農業用地作農業使
用證明書期間之末日，應以該證明書之發文日期為準；惟為顧及當事人之權益，若能提出確切領受日期之證明者，以該領受日期為準。（財政部九十年三月二十九日
台財字第 0900451834 號函）
土地因拍定人不承受經再拍賣，原拍定人之保證金不計入拍定價
法院拍賣之土地，原拍定人不願承受，經法院再行拍賣，其拍定價額少於原拍定價額之差額，由原拍定人所繳之保證金清償，該保證金係屬損害賠償之性質，不應計入拍定價額作為申報移轉現值，課徵土地增值稅。（財政部八十年十二月十七日台財稅第 800414709 號函）
農地拍賣免稅再移轉時以權利變更日之現值為前次移轉現值
法院拍賣之農業用地，經核准依農業發展條例第二十七條規定免徵收土地增值稅後，承受人再申報移轉時，其前次移轉現值應依平均地權條例第四十七條之二第五款規定，以權利變更之日當期之公告土地現值為準。
說
明：本案准內政部七十八年五月二日台（７８）內地字第 695804
號函，略以：「查依法免徵土地增值稅之土地，其移轉現值之審核標準，平均地權條例第四十七條之二業有明文規定，依該法條第五款規定，免徵土地增值稅之農業
用地，係以權利變更之日當期之公告土地現值為準。本案既屬依法免徵土地增值稅之農業用地，其移轉現值之審核，應依上開規定辦理。」（財政部七十八年五月二
十九日台財稅第 780157550 號函）
退稅後重購土地於五年內經法院拍賣者仍應追繳原退稅款
陳xx女士因重購自用住宅用地，經核准依土地稅法第三十五條規定退還土地增值稅後，其重購之土地，自完成移轉登記之日起五年內經法院拍賣者，仍應依同法第三十七條規定，追繳原退還稅款。（財政部八十四年六月二十六日台財稅第 841631544 號函）
法院拍賣之土地使用分區部分為住宅區，部分道路用地，如何課徵才能適用免稅規定？
本案經函准內政部八十六年十月二十一日台（８６）內地字第
8609829
號函，略以：「依都市計畫法指定之公共設施保留地在未徵收前之移轉，準用被徵收土地免征土地增值稅，為土地稅法第三十九條第二項所明訂，本件法院拍賣土
地，其使用分區為部分住宅區、部分道路用地；其屬道路用地部分既屬都市計畫公共設施保留地，其拍賣移轉時自得依上開規定，免徵土地增值稅；至本案土地因未
辦分割登記，致屬道路用地部分之面積、地價均不甚明確之問題，宜請稅捐稽徵機關依平均地權條例施行細則第三條及地籍、地價與都市計畫訂樁作業聯繫要點有關
規定，又基於稽徵業務考量，本案於道路用地部分未辦分割登記前，可先按一般用地稅率核課土地增值稅，俟分割完畢後，在就其屬公共設施保留地部分辦理退
稅。」（財政部八十六年十一月八日台財稅第 861924671 號函）
金拍屋—法院依法委託資產管理公司拍賣土地其移轉現值比照法院拍賣審核
有關臺灣板橋地方法院民事執行處依金融機構合併法第十五條第三項規定委託XX金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣，可否比照法院拍賣之土地，依土地稅法第三十條第一項第五款規定審核其移轉現值乙案。
金
融機構合併法第十五條第三項規定：「資產管理公司或第一項第三款經主管機關認可之公正第三人，得受強制執行機關之委託及監督，依強制執行法辦理金融機構聲
請之強制執行事件。」又依案附之臺灣板橋地方法院民事執行處九十二年五月二十九日九十二年度民執新行字第１１號函：「本院委由金融資產服務股份有限公司辦
理拍賣業務，係先後報請台灣高等法院，轉陳司法院核備同意，始完成簽約事宜。所有之執行業務，亦完全依強制執行法及應行注意事項辦理。故有關執行標的所拍
定之價格，當同具有其公信力。」及該處九十二年四月三十日九十二年度民執新行字第１０號函：「本院依金融機構合併法第十五條第三項之規定，委託XX金融資
產服務股份有限公司辦理不動產拍賣、變賣業務、委託業務亦包括所有需洽請貴單位代為查詢函復事項（如增值稅、營業稅等…）…」
準此，臺灣板橋地方
法院民事執行處既依法委託XX金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣業務，則該公司受託拍賣土地，應與法院拍賣土地具同一效果，故是類案件土地移轉現值
之審核，可參據土地稅法第三十條第一項第五款規定辦理；至於依臺灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法中相關查復核算土地增值稅事項，可否逕為函復該受託公司乙
節，請本於職權參照臺灣板橋地方法院民事執行處上函所述委託業務範圍核處。（財政部九十二年八月二十八日台財稅字第 0920454764 號函）
高於公告現值拍定土地按公告現值計稅後再移轉時不得以拍定價為前次移轉現值
有關XX商業銀行取得法院拍賣土地，拍定價格高於拍定日當期之公
告土地現值，經按拍定日當期之公告土地現值核計土地增值稅後，申請更改以被拍賣人原取得該土地時核計土地增值稅之較高現值，為其再次移轉之前次移轉現值乙
案，核與土地稅法第三十條第一項第五款及第三十一條規定不合，尚不宜受理更正。（財政部八十八年八月十八日台財稅第 881937360 號函）
同日被查封，不同日被拍賣，是否能適用自用住宅用地優惠稅率課征土地增值稅？
同日查封非同日拍賣與同時出售要件不符，XXX君所有兩處房地，雖於同日被法院查封，惟既經查明非於同日被拍賣，核與本部７２台財稅第 38135 號函規定「同時出售」之要件不符。（財政部七十五年十月二十一日台財稅第 7562922 號函）
土地未辦竣移轉登記即被拍賣並發給移轉證書應註銷原申報案
土地買賣於辦理土地移轉現值申報並經核發土地增值稅繳款書後，在未辦竣所有權移轉登記前，該土地遭法院查封拍賣，如經查明拍定人已領得執行法院所發給之權利移轉證書，則主管稽徵機關得逕行註銷原申報案及其查定稅額。
依
強制執行法第九十八條第一項規定，「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。」因此土地買賣於辦理土地移轉現
值申報並經核發土地增值稅繳款書後遭法院拍賣，如拍定人已領得執行法院所發給之權利移轉證書，則原申報案應納之土地增值稅即使繳清，原承受人亦無法取得該
土地之所有權；是以，此類案件得由主管稽徵機關逕行註銷原申報案及其查定稅額。（財政部八十七年十一月十七日台財稅第 871974871 號函）
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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