全國第一本專業法拍實務業界執筆
完整介紹法拍屋、金拍屋、銀拍屋系列叢書
據內政部統計，民國93年購屋者中，每8人即有1人購買法拍屋，標購法拍屋已成為最熱門的全民投資理財運動，您再不把握最佳時機介入是否太落伍了呢？
每個人一生有一次賺大錢的機會，
就從看過本書開始！
序言人類居住方式的演化過程，由舊石器時代逐洞穴而居，進化到茅草屋、磚房，再進展到現代的鋼筋水泥或鋼骨建築結構，這一切的一切莫過於汲
汲尋求一個能夠安身立命的基礎。由歷史演進中可想而知，一個安全舒適的棲身之所對於世人是多麼地重要。鑑於舊時地政事務因欠缺有效管理與服務熱忱，常由於
法律的健全性問題與人為疏失，以致紛爭不斷進而引起民怨。在工商業發達的今日，人與人之間關係呈現出冷漠、互相猜疑，尤以不動產買賣衍生之糾紛更甚；是故
如能熟悉不動產買賣流程者，便能更加確保自身權益，消極地以防損失發生，積極地且能獲益無窮。一般不動產取得種類方式，主要有買賣、互易、法院拍賣等等，
其中尤以法院拍賣的物件所支付之價款應是最少。但因一般人對於相關法律不甚了解，或是存有些許戒慎恐懼，以致對於法拍屋抱持著又愛又恨的心理；且因資金問
題與實際之需要，不得已委由市面上之標榜代客法拍業者，全權來處理法院拍賣各項事宜，造成品質不良又被他們恣意索價之遺憾。君不知有些法拍業者並非擁有基
礎法學素養與法拍實務經驗，僅是以土法煉鋼之粗糙方式處理；在法律與實務基礎兩者極不穩固的情況下，便對外廣告以招攬客戶，此種情況就如同民國七、八十年
代的「土地掮客」或「牽猴仔」橫行情況，一旦面臨難解之法律問題，諸如海蟑螂、假租賃、惡意霸佔等難解情況時，便藉故推諉或任意加價，更甚者亦有一收到客
戶之酬佣後即去向不明（走路）或惡意倒閉，最後則由消費者概括承受業者所遺留下來的爛攤子難以處理。
此外，亦常見投標人於自行投標後，因為不諳法
律、實務流程與協談方式等程序方法，而造成投標者本身更大的損害及困擾，均為筆者群所不願樂見。在講求專業分工的年代中，筆者群用心專研法拍案件多年，平
日雖然事務繁忙，但仍積極進修不動產相關法律知識及實務分析處理，隨時充實最新法令規則。鑑於今日購屋者與債務人、承租人或占有人之間，對法拍案件不瞭解
以致糾紛頻傳，造成消費者對於比市價更低的法拍案件駐足觀望不敢妄自標購，寧願支付較高額之價金予市價房屋，筆者群甚感十分可惜。其實只要懂得方法與技
巧，法拍屋不僅產權清楚，更有絕佳的安全性和保障，並不至有預售屋的「高風險」、「建商倒閉」與市價買賣之房屋有「一屋二賣」、「交易過程遭債權人查封、
拍賣」及「產權不清」等各種危機發生，倘若購屋者如能對法拍屋、金拍屋、銀拍屋等拍賣房屋多加以了解，不失為一般民眾最易達成的購屋夢想。筆者群瞻思良
久，將多年寶貴法拍實務經驗集結成書，冀望提供給消費者及其他實務業界略做參考。期盼此書能夠帶給需要者些許助益，則感莫大欣慰。
著作：黃建融 黃建勝
目 次CONTENTS
序言∕004
葵花寶典-購屋基礎功
一、 法拍屋投標前、後、交屋之流程表∕009
二、 強制執行拍賣程序流程圖∕010
三、 法拍屋、金拍屋與銀拍屋相同點與相異點∕011
四、 預售屋、市價屋、銀拍屋、金拍屋、法拍屋之比較表∕012
第一類接觸-法拍屋、金拍屋、銀拍屋
法拍屋介紹
一、 何謂法拍屋？∕018
二、 法拍屋之主要來源∕019
三、 法拍屋資訊之取得∕021
四、 購買法拍屋的優點有哪些？∕026
五、 購買法拍屋的缺點有哪些？∕029
六、 標購法拍屋可能產生之問題∕033
七、 購買法拍屋有何前景及其購買時機∕037
金拍屋介紹
一、 何謂金拍屋？∕042
二、 金拍屋資訊取得方式∕043
三、 金拍屋有何優勢？∕044
四、 金拍屋拍賣物件之點交及其缺點∕045
五、 金拍屋投標前、後交屋之流程圖∕047
銀拍屋介紹
一、 何謂銀拍屋？∕050
二、 銀拍屋資訊取得方式∕052
三、 銀拍屋有何優勢？∕053
四、 銀拍屋的缺點有哪些？∕055
五、 如何參加銀拍屋的拍賣會？∕057
六、 購買銀拍屋應繳納稅費有哪些？∕062
七、 購買銀拍屋應繳納稅費簡表∕063
八、 銀拍屋拍賣流程圖∕064
銀行承受屋介紹
一、 何謂銀行承受屋？∕068
二、 何謂銀行自辦通訊投標拍賣會？∕070
三、 銀行自辦通訊投標拍賣會流程圖∕074
資產管理公司介紹
一、 何謂資產管理公司？∕078
二、 如何購買資產管理公司的不動產？∕081
法拍屋的進階基礎之說明
一、 法拍屋公告內容之解析∕086
二、 拍賣公告上之其他特別事項∕102
三、 屋況如何了解？∕113
四、 土地如何尋找？∕123
五、 如何標購國民住宅？∕126
六、 如何得知海砂屋？∕127
七、 如何得知輻射屋？∕128
八、 投標有何資格限制？∕129
九、 投標價格如何決定？∕135
法院投標程序與其無效原因
一、 投標前應了解之事項∕144
二、 投入標匭前應注意的事項∕146
三、 如何節省土地增值稅？∕157
四、 開標流程分析∕161
五、 開標及宣布得標之方式∕163
六、 投標後之流程（投標上之各種瑕疪問題）∕165
七、 未能得標之原因∕181
八、 延緩拍賣之原因∕196
強制執行法（民國89年02月02日）∕204
辦理強制執行事件應行注意事項（民國92年01月24日修正）∕240
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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