法拍屋的進階基礎之說明
一、 法拍屋公告內容之解析∕086
二、 拍賣公告上之其他特別事項∕102
三、 屋況如何了解？∕113
四、 土地如何尋找？∕123
五、 如何標購國民住宅？∕126
六、 如何得知海砂屋？∕127
七、 如何得知輻射屋？∕128
八、 投標有何資格限制？∕129
九、 投標價格如何決定？∕135
一、法拍屋公告內容之解析
法拍屋內容之公告對於投標者而言非常重要，欲投標者應有所了解才不至於有所失誤而遭致損失。依據強制執行法第八十一條和第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日；拍賣之不動產，應由執行法院先期公告。」
其公告內容應載明事項有：不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及應記明事項等。
1.拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金者其金額。
2.拍賣最低價額。
3.交付價金之期限。
4.閱覽查封筆錄之處所及日、時。
5.訂有應買資格或條件者，其資格或條件。
6.拍賣後不點交者，其原因。
7.訂有應買人察看拍賣物之日、時者，其日時。
拍賣公告之主要內容
拍賣法院名稱與拍次
法
院法拍屋公告其主要內容有所屬法院名稱、拍次（如：台灣台北地方法院），拍賣次數越多，價格越便宜。依強制執行法第九十一條：「拍賣之不動產無人應買或應
買人所出最高價未達拍賣最低價額，執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十…」即第一次拍賣流標時，第二拍底價最多可打八折；若第二拍再流
標第三拍最多亦可打八折；但如第三拍再流標則進入特別拍賣程序，以第三拍之底價自公告之日起三個月內，以同一價格，優先遞狀順序直接向法院具狀承買；如遇
特別拍賣程序亦無人應買，則債權人可聲請減價拍賣，即第四次拍賣（減價拍賣）亦是以第三拍之底價最多打八折計算。其中第一拍、第二拍、第三拍、特別拍賣、
減價拍賣均會在法院的拍賣內容中公告。
發文日期、字號
法院公告內容中之日期，指的是公告之起始日期。依法律規定拍賣日期距公告日期，不得少於十四日。公告內容中之發文字號，如某年度某股別某字號，即是法院對拍賣物件依其年度股別字號來編排，方便檔案之管理，如九十二年度執秋字第50358號。
主旨、依據
主旨與依據乃說明物件之字號、拍賣原因、債務人為何人，依據何種法律來執行之事項等。如公告以投標方法拍賣本院九十二年度執字第16888號清償債務強制執行事件，債務人張三所有不動產有關事項，依據強制執行法第八十一條之規定。
公告事項
說明拍賣物件之不動產所在地、保證金多寡、開標日期及其他應注意事項等資訊內容，大致有以下各點：
不動產、種類、拍賣最低價額
＊不動產所在地：即房屋之門牌地址或土地之位置。
＊種類、拍賣最低價額。
關於土地部分：
1.土地座落
土地所在之縣市、鄉鎮市區、地段、地號。例如：台中市北屯區松觀段1018地號
。
2.地目
依土地之使用方法而區分。如「建」表示建築用地；「道」表示交通水利地之道路用地。
3.面積
該土地所擁有的全部面積多寡。依法院公告之面積是以平方公尺來計算，與一般所用民間「坪」之計量單位有所不同。
※換算公式：一平方公尺等於0.3025坪。例如：100平方公尺即（100×0.3025＝30.25坪）。
4.權利範圍
該土地所持分之面積。例如：面積1000平方公尺，權利範圍千分之10，則此權利範圍為10平方公尺，即（1000×10÷1000＝10）。
5.最低拍賣價格
公告拍賣土地之總底價。投標價必須為總底價或以上之價格，否則投標時會判定為廢標。例如：底標價一百萬，投標價必須為一百萬（含一百萬）以上價格。
6.備考
通常債務人之身分證字號或特別說明事項等會寫在備考欄。
關於建物部分：
1.建號
建築改良物之編號。
2.基地座落
建築物所在地的土地段別、地號。例如：大墩段26地號。
3.建物門牌
房屋的門牌、地址。例如：台北市忠孝東路二段100號。
4.建築式樣、建材、層數
建築物主要材質。如鋼筋混凝土造或是加強磚造及房屋的樓層數，一般透天以加強磚造較多；二十層以下鋼筋混凝土（ＲＣ）較適宜；二十層以上鋼骨鋼筋混凝土（ＳＲＣ）較適宜。例如：鋼筋混凝土，五層、住家用。
5.建物樓層面積
建築物的樓層，所屬樓層面積及其總面積合計多少平方公尺。
6.附屬建物主要建材及用途
附屬建物如：陽台、平台等之面積有多少平方公尺。
7.權利範圍
債權人被拍賣之標的物，所持有建物面積範圍。
8.最低拍賣價格
拍賣建物之總底價。投標必須為總底價或以上，否則會判定為廢標。
9.備考欄
建物之共同使用部分建號為幾號，持分之面積為幾平方公尺等，均會寫在備考欄。例如：共同使用部分建號2032，面積352平方公尺持分萬分之1400。
保證金部分
1.保證金約底價三成
依
強制執行法第八十六條、第八十九條：「以投標方法拍賣不動產時，執行法院得酌定保證金額（通常是總底價之二至三成），命投標人於開標前繳納。」投標應繳納
保證金而未照納者，其投標無效。即投標前先要把保證金放進投標袋中封存並投入標匭內。若得標，保證金則抵充為總價金之一部分；若無得標，保證金可於當場驗
証蓋章後領回。
2.保證金應為各地銀行本票
保證金以台灣各地金融機構為付款人簽發之票據為之（非個人支票），切記不要有抬頭或署名；若有
抬頭或署名，則一定要在票據背面背書（蓋章或簽名），否則判定為廢票。常有投標人忘記背書，好不容易得標的物件卻因自己一時不察，造成了嚴重的廢標後果，
此時後悔便來不及。此點筆者再三叮嚀千萬不可不慎。
絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣
開立之保證金票據，絕對不可有「禁止背書轉讓」之字樣。
閱覽查封筆錄日期、處所
拍賣之標的物在查封當時，會根據現場使用情形、權利關係等狀況，由法院民事執行處書記官書寫所做的查封筆錄，均附於執行宗卷內，通常該筆錄摘要會記載於拍賣公告之「其他特別事項」。
但投標人如需要更完整資料，亦可聲請查閱卷宗，但投標人閱卷之權力為何？依強制執行法第三十條之一準用民事訴訟法第二百四十二條第二項規定，「第三人經當事人同意或釋明有法律上之利害關係，經法院長官許可者，亦得為閱卷之請求。」
由
此可見，投標人如有意投標，本應有法律上之利害關係，但尚須經法院長官之許可。因為拍賣公告之其他特別事項欄，已有將筆錄摘要記載於上。投標人若真的需要
閱卷，可能的話可請債權人或債務人出面聲請，可節省因聲請查閱而等待公文來返的時間與不便。如果僅是閱覽查封筆錄，投標人可自拍賣公告之日起至拍賣期日
止，於每日法院上班時間，自行前往各地方法院民事執行公告欄閱覽查封筆錄影印本。
投標及開標日時之場所
法院公告上會公告標的物於幾年幾月幾日幾時後，在何處所開始投標，並於當日幾時當眾進行開標作業。
得標規定
以投標價有達到底價，而且於本拍賣物件標價最高的人為得標人，如果最高標價有相同時，以當場增加金額最高者為得標人。
實務上法官會將填寫投標金額相同的投標人，命各自用紙筆填寫投標金額，以填寫金額最高者為得標人；但如最高得標人均不願意再加價，則會以抽籤來決定誰為得標人。
得標後尾款價金繳納之期限
投
標人於得標後必須七日內（含例假日）繳交全部尾款，除了繳交的最後一日為例假日外，則以例假日結束的次一日繳納價金。依據辦理強制執行事件應行注意事項第
四十三項第二款後段指出：「拍定人繳交價金之期間宜訂為七日。」例如：三月一日星期一以五百萬得標，必須在三月八日星期一前扣除已繳一百五十萬保證金外，
另繳納三百五十萬尾款。
得標後尾款未於七日內繳納，能否聲請延期繳交？
拍定後得標人應於七日內繳交尾款，不可聲請延期繳交。依照強制執行法應行注意事項第十六項第六款指出：「物件於拍定後，不得因買受人之聲請而准其延期繳納價金」。所以投標人在投標前一定要仔細衡量自有資金，才不致無法在拍定後七日內繳交尾款之遺憾。
得標後尾款未於指定期限內繳交，會有什麼後果呢？
1. 物件於得標後未能在七日內繳交尾款時，依強制執行法第六十八條之二規定，「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。」
2. 如果物件再行拍賣時原來的得標人則不可再投標。辦理強制執行事件應行注意事項第三十七項之二規定：「因拍定人未繳足價金而再行拍賣時，拍賣公告宜載明（原拍定人不得應買）以促其注意。」
3.
如果再拍賣時，其拍賣價金比原來得標人拍定之金額低時，原來的得標人需負擔原來拍定與低於原來的拍定之差額。例如：張三於三月一日以三百萬元得標，因為資
金計算錯誤以致無法繳交尾款；法院將物件於六月十日再行拍賣時，由李四以二百萬元得標，其中差額一百萬元及因再拍賣所產生的費用，都要由張三來負擔。
有優先購買權人時如何處理？
優
先購買權乃是指土地或房屋出賣時（法拍屋之拍賣，通說解釋為買賣房屋之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，參照最高法院四十七台上字152號及四十
九年台抗字第83號判例）地上權人、典權人、承租人或共有人有依同樣價格、同樣條件、優先主張購買之權利。如果得標之物件遇有優先購買權人時，法院會先通
知優先購買權人是否要承買，經優先購買權人放棄或不於指定期限內承買時，得標人才能真正取得不動產所有權。但一般而言，若屬有優先購買權的物件，雖然投標
人經法院拍賣之程序而得標，但僅代表投標人有暫時性買受的權利，大部分情況還是會由優先購買權人優先承買，往往到了最後得標人只能空歡喜一場。
若債權之優先購買權人（如：土地法第三十四條之一第四項）與物權之優先購買權人競合時（如：土地法第一○四條第一○七條）如何處理？
應
以物權之優先購買權人為優先，依六十八年台上字第3141號要旨，「共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格
優先承購；惟此僅有債權效力，非如土地法第一○四條承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」
投標當日應攜帶什麼文件？
投標人以個人名義投標時應準備下列文件——
1.國民身分證正本
2.個人印章
3.銀行保證金票據
投標人因某種因素無法到達現場投標，而委託他人代理投標時，應提出委託狀；如現場開標時未附委託狀，雖然該拍賣物件已得標，還是會被判定為廢標。因此，受託人應先行準備下列文件——
1.雙方之身分證正本
2.雙方之個人印章
3.委任狀
4.銀行保證金票據
以公司名義投標時應該準備下列文件——
1.營業事業登記證或公司登記事項卡
2.公司大小章
3.法定代理人（獨資為負責人）之身分證正本
4.法定代理人印章
5.委任狀
6.銀行保證金票據
以數人共同投標拍賣物件不論其為分別共有（需寫明各佔持分比）。或共同共有，應準備下列文件——
1.各共有人身分證正本
2.各共有人個人印章
3.如有共有人不到場投標應出委任狀
4.銀行保證金票據
以無行為能力、限制行為能力人名義投標時應準備下列文件—
1. 戶籍謄本（滿十四歲領有身份證之限制行為能力人應準備身份證正本）
2. 法定代理人身份證正本（父母雙方均應備齊）
3. 委任狀（如法定代理人父母，有一方未能到達現場時，未能到場之一方應填寫委任狀。如法定代理人雙方均未能到場時，應填寫委任狀交付代理人投標）
4. 銀行保證金票據
※民法規定：未滿七歲之未成年人及禁治產人為「無行為能力人」，滿七歲以上至未滿二十歲者為「限制行為能力人」；但限制行為能力人如果已結婚，即為有行為能力人（參民法第十三條、第十五條）。
父
母為其未成年之法定代理人（民法一千零八十六條），禁治產人應置監護人，監護人為受監護人之法定代理人（民法第一千一百十條、第一千零九十八條：無行為能
力人所為之意思表示，無效，應由其法定代理人代為意思表示，並代受意思表示。限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。）所以限制行為
能力人所為的意思表示及所受的意思表示，應得其法定代理人之允許。以無行為能力標購不動產應由其法定代理人代為標購，而以限制行為能力人標購不動產，也應
得到其法定代理人之允許，但一般在實務上無論是無行為能力人或限制行為能力人，均以其法定代理人代理標購不動產。
以未成年人標購不動產，需注意尚
有贈與稅問題之產生，欲以未成年人投標，需事前做好完整的規劃，才不致產生額外之負擔。依據遺產及贈與稅法第五條第五款規定：「限制行為能力人或無行為能
力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。」關於贈與稅之問題，有意以未成年人投標者應特別注意
其規定。
以外國人名義投標，應準備下列物品——
1.護照正本
2.縣市政府核准公文
3.印章
4.銀行保證金票據。
以
外國人名義投標時，依土地法第十九條規定，外國人所購買之土地或房屋以下列幾項為限，即：「外國人為自用、投資或公益之目的使用，得取得下列各款用途之土
地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制：一、住宅；二、營業處所、辦公場所、商店及工廠；三、教室；四、醫院；五、外僑子弟
學校；六、使領館及公益團體之會所；七、墳場；八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者；如果是購買第八款之
土地，其申請程序，應備文件、審核方式及應遵行事項之辦法，由行政院定之。」因此，外國人需要取得土地法第十九條之土地時，應檢附相關文件，申請該管直轄
市或縣（市）政府核准。
由此可知外國人要標購不動產，除有土地法第十九條之種類限制外，並應先申請該管土地或建地所在地縣（市）政府之核准，備齊相關資格證明後，才可參與法拍屋標購。
二、拍賣公告上之其他特別事項
標購不動產，常有一夕致富的案例，成功的人不少；相反的，因不了解法拍屋相關知識與法令，而投資失敗者也時有所聞。因此投標人於投標前應對拍賣公告內容有所了解，最重要且必須嚴格審查的重點如下：
產權是否清楚？
1.調閱地政機關資料
拍賣之標的物之內容依法院公告為準，投標前應至地政機關申請產權之相關資料，如登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖等資料，再查看法院拍賣公告與謄本是否相符。
2.增建部分沒有建物所有權狀
未
保存登記之建物，一般為房屋的增建部分。因無法辦理產權登記，故地政機關在查封時為方便估價與查封會將增建部分編臨時建號（此時地政機關有建立檔案可供查
詢）；待所有權移轉完成後，即會將臨時建號刪除，若屬有點交之物件，雖不影響點交，但只有使用權而無產權，故未保存登記之建物沒有所有權狀。
3.查閱都市計畫土地使用分區證明
查閱拍賣土地，是否有被劃分為公共設施保留地，如：公園用地、道路用地等，若想進一步了解，亦可至各縣市政府都市計畫課申請「都市計畫土地使用分區證明書」，便可了解該拍賣之土地在最新的都市計畫中，編列為何種分區之用地。
點交情形如何？
1.查明公告內容是否點交？
拍
賣公告解讀是標購法拍屋的先決要件，依辦理強制執行事件應行注意事項第四十三項第四款規定：「拍賣不動產，查封時為債務人或其佔有輔助人佔有者，應於拍賣
公告載明拍定後可以點交。」如查封時為第三人佔有，依法不能點交者，則應詳載其佔有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「佔有使用情形不明，拍定後不點
交」之類似字樣。第四十三項第五款規定：「拍賣債務人之不動產應有部分時，應於拍賣公告載明其現在占有狀況及拍定後依債務人現實占有部分點交。」如依法不
能點交時，亦應詳記其原因事由，不得僅記載「拍賣不動產應有部分，拍定後不點交」之類似字樣。第四十三項第六款規定：「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之
權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告中載明。」
2.拍定人聲請點交程序
由此可見，拍賣標的物是否點交，是以在
查封時占有狀態為準。所以投標人在投標前應詳加了解公告內容，又依第五十七項第一、二項指出：「拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利
移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。」拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，若查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執
行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。
3.租賃權未裁定除去前不點交
拍賣公告上也常看見第一次拍賣之標的物寫明「本
建物查封時出租於第三人張三，租期自民國九十三年一月一日起至民國一百年六月三十日止，拍後不點交」之類似字樣，依民法第四百二十五條之規定：「出租人於
租貨物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之。」即一般所稱的「買賣不破租賃」；又依同法第四百二十五條之一規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關
係。」其期限不受第四百四十九條第一項即：「租賃契約之期限不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年…」之規定而有所限制。
民法「買賣不破租賃之規定」是否如拍賣公告所載租期至民國一百年六月三十日止呢？
依
強制執行法第九十八條第二項規定：「不動產原有之地上權、永佃權、地權役、典權、及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行
法院除去後拍賣者，不在此限。」又依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款規定：「不動產所有人設定抵押後，於同一不動產上設定地上權或其他權利
或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」
4.查明是否有偽定租約？
依
提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項第七項指出：「債務人或第三人於查封時主張查封之不動產訂有租賃者，執行法院應命提出租約，即時影印附卷，如未
能提出租賃或未訂有書面者，亦應詢明其租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件，逐項記明查封筆錄，以防止債務人事後勾串第三人偽訂長期或不定期租約，阻撓
點交。債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂時，應依前項規
定辦理。」第六項規定：「第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊
佔執行標的物，恐嚇勒索投標人、得標人，偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後占有該不動產者，亦同。」
5.查明是否有無權侵占？
依強制執行法第九十九條規定：「債務人應交出不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」
6.租賃權除去之裁定
所
以，一般債權銀行為了讓拍定價格提高、拍定時間縮短，對於發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響之租賃關係，均會向法院聲請除去租賃權，讓拍賣案件早日
成交。當租賃權已被排除後，拍賣公告上在第二次拍賣時，大致會寫上類似「建物查封時出租於第三人張三，惟上開租賃關係業經本院裁定除去，拍定後點交，若該
裁定於點交前經廢棄確定，始不點交」之字樣。
7.合法租賃或占有權存在期間在設定前不點交
除非此拍賣之標的物在抵押權設定前或查封前就已出租給他人或被第三人占有者，就與強制執行法第九十九條第一項有所相左，再加上民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，自不符合強制執行法第九十九條第一項之適用，法院當然無法排除占有而將標的物點交給得標人。
抵押權拍定後塗銷情形？
一
般被拍賣的標的物，投標人如果申請其登記簿謄本，查看他項權利的設定情形，常會讓其超高設定的金額而感到有所吃驚，常是拍賣價格底標價假設為五百萬之房
子，債權銀行有設定金額卻高達一千八百萬元，而設定金額與拍賣價相差達一千三百萬元之譜。此時投標人常會擔心，如果看中意的物件底價五百萬，若以六百萬來
標購而得標，但案件的債權銀行設定金額卻高達一千八百萬萬元，不足之一千二百萬元，是否要得標人來負擔呢？
拍定人不需負擔銀行設定餘額，抵押權拍
定後塗銷。依強制執行法第九十八條第三項規定：「存在於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消減」。換句話說，本案債權銀行雖設定金額為一千八百
萬元，投標人僅以六百萬元得標，不足之部分高達一千二萬元，以強制執行法第九十八條第三項指出，債權銀行所設定之債權一千八百萬元，因拍賣而消滅掉。所以
在拍賣公告上也會寫上「抵押權於拍定後塗銷」之字樣。所以得標人並不需要負擔債權銀行之一千二百萬元之差價。
抵押權清償期間
但若
依強制執行法第九十七條第三項後段但書之規定：「抵押權所擔保之債權未訂清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵
押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。」換句話說，如果設定之金額由拍定人或承受抵押物之債權人聲明願意在拍定或承受之抵押物價額範圍內
清償債務，經抵押權人同意者，則得標人就應負擔其不足的抵押金額。
目前使用情況為何？
投標人在投標前應該查看拍賣公告中之內容，目前的使
用情形如何？是空屋、自住、占用或承租，均會在公告中有所紀錄。辦理強制執行事件應行注意事項第四十一項第二款指出：「查封筆錄記載本法第七十七條第一項
第二款所列事項，如為土地，應載明其座落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形；如為房屋，應載明座落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、
用途、稅籍號碼，如查封之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況，第三人姓名、住所、占有原因、占有如有正當權源
者，其權利存續期間。如訂有租約者，應命提出租約，即時影印附卷，如未能提出租約、或未訂有書面租約者，亦應詢明租賃起訖時間、租金若干及其他租賃條件，
逐項記明查封筆錄，以防債務人事後勾串第三人偽訂長期或不訂期限租約，阻撓點交。」又於第四十一項之一規定：「關於第七十七條之一部分，查封之不動產，究
為債務人占有，抑為第三人占有，如為第三人占有，其權源如何，關係該不動產之能否點交，影響拍賣之效果，執行法官或書記官應善盡本法第七十七條之一規定之
調查職權，詳實填載不動產現狀調查表，必要時得開啟門鎖進入不動產或詢問債務人或第三人，並得命債務人提供擔保或予以拘提，管收限制住居，或對第三人以科
罰鍰之方法行之，務期發現占有之實情。」
有無優先購買權？
優先購買權：在土地及房屋之拍賣公告中均會公告土地及建物被拍賣的情形，持分比
例是多少面積，是否僅拍賣應有部分，還是僅拍賣建物而無拍賣土地或是僅拍賣土地而無拍賣建物，有無優先購買權之產生，均應詳加注意，辦理強制執行事件應行
注意事項第四十一項第三款：「查封共有不動產之應有部分者，應於查封筆錄記明債務人對於共同物之使用狀況及他共有人之姓名、住所。」
通道進出問題（袋地）？
拍
賣之土地應先了解是否有通路進出，有的土地並無連接的道路可進出，標購後可能產生不必要的麻煩，但如標購到袋地，可引用民法第七百八十七條袋地通行權，可
以協議或請求法院判決之方式，使土地所有權人通行周圍地以至公路（最高法院八十五台上字第1781號判決、七十八年台抗字第355號判決，五十三年台上字
第2996號判決參照）。依據最高法院民國八十五年台上字第1781號裁判要旨：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常之使用者，土地所有人得通行周
圍地以至公路。」民法第七百八十七條第一項前段定有明文：「其立法意旨在於調和土地相鄰之關係，以全其土地之利用，故明定周圍地所有人負有容忍通行之義
務。惟如土地嗣後與公路已有適宜之聯絡，而能為通常之使用者，周圍地所有人自無需繼續容忍其通行，土地所有人不得再主張通行周圍地。」
越界建築（占用問題）
拍
賣公告中有的拍賣標的物會註明，「土地某地號，建物某建號被占用」等字樣，投標人應有所注意。民法第七百十三條：「土地之所有權，除法令有限制外，於其行
使有利益之範圍內，及於土地之上下。」又民法第九百九十六條越界建築之告知規定：「土地所有權人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異
議，不得請求移去或變更其建築物。」（最高法院五十八年台上字第120號、七十一年台上字第737號、八十三年台上字號第2701號參照）
標的物是否有其他物權存在？
在
拍賣公告內中應仔細查閱是否除抵押權外另有其他設定之物權存在，通常比較常看見的是「地上權」的設定。依照民法第八百三十二條地上權之定義：「稱地上權
者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地權」（最高法院八十五年台上字第447號判決、四十八年台上字第928號判決、三
十二年台上字第124號判決參照）。通常債權銀行為防止債務人在其所設定的土地上搭建房屋或其他工作物，在其土地或留有空地之建築物上均會要求設定地上
權，防止債務人搭建任何工作物損害其債權，一般拍賣公告上均會註明「抵押權拍後塗銷」「地上權拍賣後塗銷」之字樣；但有時會註明「設有地上權，但地上權並
未實際利用該土地，故無優先承買權，土地拍後點交，惟地上權不塗銷」之字樣時，得標人可能需與地上權人協議，請求塗銷地上權登記。
其他應行注意事項
有獨立之門戶、土地持分比過大情況
拍
賣之標的物增建部分是否有獨立可進出之門戶或公寓大廈土地持分比是否過大，都應有所注意，通常如建坪40坪的華廈，土地持分比正常約5～10坪左右，若拍
賣的標的物土地持分比，卻高達10坪以上就顯的正常案件有所出入，可能有超額土地增值稅相關之問題，投標前應詳加了解。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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