如何選擇優良的法拍業者
不動產拍賣協會正式成立
法拍業者--代標公司與法拍點交公司之不同
從事法拍業務問題Q&A
委託法拍公司的優點
代標公司(代標)與法拍公司(代標+代點)收費簡表
1.市面常見從事法拍業務工作者
2.如何委託優良的法拍公司
3.優良的法拍公司應具備的基本條件
4.不良、不肖法拍業者的常用手法
5.防止不良業者弊端有效解決之道
6.購屋者「自行投標」的風險
法拍公司服務流程圖
1.法拍公司服務流程說明
2.如何成為法拍專業人士
3.法拍業者的社會責任
附錄
不動產拍賣協會正式成立
有鑑於法拍的專業問題繁雜，各地方法院處理各項程序作法有異而衍生出的後續糾紛；比較法拍業界與房仲業界，在實務上
乃分屬於二種不同領域之專業性產業，為與之有所分別得到最佳保障而適用其一般民眾能獲得到最專業的品質訴求，在業界的努力下終於在民國九十二年十二月十八
日由法拍業界所發起籌備的「台北市不動產拍賣協會」正式成立，其協會成立的目的是希望能成為得標人與法拍業者對話溝通的橋樑。
不動產拍賣協會初期
成立的短期目標有四大方向即：一、增進法拍資訊透明化。二、爭取得標者權益。三、縮短點交程序流程。四、協助同業資訊的交流。由於不動產拍賣協會的成立，
法拍業界也能朝向更制度化、專業化的方向發展，更期望的是藉由不動產拍買協會的成立，能真正發揮其功用，不僅僅只是為得標人爭取更多的權益，並能真正的為
債務人或是債權人還是對於相關法規的修改，有著更佳的助益並能爭取到更多實質的權益，讓我們拭目以待！
法拍業者－代標公司與法拍點交公司之不同
一般購屋者常將代理法拍屋標購或點交為業務工作者統稱為代標公司；但嚴格來講，理論上此一說法並不完全正確，比較正確的說法應該是再區分為「代標公司」與「法拍公司」似較妥當。
何謂代標公司？
所謂代標即是以代理投標為業務者稱之，其代理的內容著重於開標前的前置作業，如代客尋屋、標價評估或購屋者無法一同前往到拍
賣投標室投標時之代客投標。至於代標公司是否能負責得標後的後續作業，如過戶、銀行設定及法拍屋標購流程中最重要的點交呢？又代標須具備何種資格身份呢？
依據內政部九十一年二月十八日91台內中地字第0910083161號函釋中認為：「法拍不動產於案件得標後，其土地登記、設定及點交房屋等事項之 代理非屬不動產經紀人之職務範圍，應委託地政士辦理之」，由此函釋可知法拍屋得標後之點交作業是屬於土地代書之業務範圍，而不動產經紀人僅能行使法拍不動 產代理標購的作業。
以代理標購為業務者，需具備何種資格才能執行業務呢？
依據內政部八十九年十二月二十六日89台內中地字第8980474號函、九十一年八月
二十二日91台內中地字0910084948號函、九十二年十月七日92內授中辦地字第0920084076號函令認為：「以代理投標為業務者，性質上屬
於從事不動產買賣之代理業務，應由不動產經紀人為之。」
律師或地政士能否執行代理投標之業務呢？
依據內政部九十二年十二月二十三日92內
授中辦地字第0920085261號函令認為：「律師或地政士代理投標法院拍賣之不動產，若未有如不動產經紀業者積極斡旋於當事人當之媒介行為或對不特定
人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為時，就可以受購屋者的委託，代理投標法拍不動產。」
何謂法拍點交公司？
所謂法拍點交公司，即是經由專業研究人士，透過溝通、協談的方式，以其經驗、專業知識並運用各種法令或談判技巧，用以更
有效率且合法的方式將占有之不動產逐一排除其占有狀況，並將困難繁雜的點交過程效率化，依照強制執行法等有關法律規定，透過執行法院公權力的介入併合運用
良好的溝通技巧等方式的交互進行，將法拍不動產交付於得標人。
法拍點交公司著重於投標前、得標後的各項作業程序，與代標公司僅僅著重開標前的前置
作業有著大弧度的不同。法拍點交公司無論是在事前的投標規劃、諮詢、案件產權調查、分析、土地登記事項、各項稅費上的解析、節稅、退稅手法上的運用、銀行
貸款設定與整個法拍過程中最重要的點交工作均含括在內，故所須擁有的專業性也相對要深入些。
至於從事於法拍點交公司是否有資格身份限制呢？法拍不動產得標後，其土地登記、設定及點交房屋等事項應委由誰來代理？
依據內政部九十一年二月十八日91台內中地字第0910083161號函釋認為：「按不動產經紀人之職務，依不動產經紀業管理條例第四條第七款規定
略以：『經紀人職務為執行仲介或代銷業務』，是以，本案有關代理土地登記、設定及點交房屋等事項，非屬不動產經紀人職務；至於九十一年十月二十四日公布之
地政士法可否代理上開事項乙節，按該法第五十九條規定：『本法自公布後六個月施行。』依該法第十六條第一款及第八款分別規定：『代理申請土地登記事項』、
『代理其他與地政業務有關事項』，據此，該法施行後，本案得委託地政士辦理。又該法尚未施行前，本案亦得委託土地登記專業代理人辦理。」
由此可知法拍不動產之點交作業，應由國家考試合格的地政士為之。
依據內政部相關規定，「點交」之作業，若僅能由地政士才能執行並不符合法拍之實務工作，如已成立之「台北不動產拍賣協會」亦認為法拍業界與房仲業界
實務上應分屬於二種不同領域之專業性產業。若法拍點交業務僅能適用地政士才能執行，也與法拍業界所獨特的專業性領域有所不同；因為法拍業除了要對相關法律
要相當了解與熟稔外，還須不斷的進修各項專業知識與談判技巧，其業務所接觸的經驗、能力均與仲介或代書工作有所不同，而一般的不動產經紀人、地政士（代
書）或律師除非真正用心深入研究，否則要完全勝任此項專業工作是十分不容易的。
筆者期望司法院、內政部等法拍主管單位能做出更明確的規範或修法，將法拍業獨立於房仲業與地政士業之外，單獨成立為另一項獨立業種，俾能造福社會大眾並將法拍業導入正軌。
從事法拍業務問題Q&A
法院拍賣不動產代標者是否適用不動產經紀業管理條例？
查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第
四條第四款、第五款、第七款及第三十二條規定略以：「經紀業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、
租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為
之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年47台上字第152號及四
十九年49台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封、投
入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第八十七條第一項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第七十三條前段
之規定，其投標即非有效（最高法院四十六年台抗第101號判例參照）：倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第十一條第四款規定，委託代理人到場，須提
出委託狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院八十五年85台抗字第553號判
例參照）。
準此，本案法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即予本條例所
稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應雇用經紀人執行該業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。至
其服務報酬標準應按中央主管機關規定計收之。
另查土地登記專業代理人管理辦法第十六條，土地登記專業代理人受委託人之委託，得執行代理申請土地登
記，土地測量事項或代理與土地登記有關之稅務、行政、公證、監證、非訟等事項。據此，本案法院拍賣不動產代理投標業務，自與土地登記專業代理人執行之業務
有別，尚難謂有上開辦法之適用。（內政部八十九年十二月二十六日89台內中地字第8980474號）
代標不動產業務工作者，是否應具備不動產經紀人資格？
代理投標不動產為業務者，應具備不動產經紀業資格。
內政部召開「不動產經紀業
管理條例施行後相關問題座談會」後，於89年12月26日89台內中地字第8980474號函釋略以「法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其
以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與不動產經紀業管理條例所稱『仲介業務』無異，故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業
（公司或商號組織），並應雇用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。」，據此凡以代理投標法院拍賣不動產業務者，應由不動產經紀業指
派具備不動產經紀人員資格為之。茲請貴廳轉之所轄各地方法院，加強對不動產代標業者之宣傳，並建請參酌不動產經紀業管理條例之立法精神，修正不動產代理投
標者之資格限制。（內政部91年8月22日91台內中地字第0910084948號）
農業用地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，是否仍受不動產經紀業管理條例之限制？
農地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，不受不動產經紀業管理條例之限制。
為
促進農地流通及有效利用，依農業發展條例第二十二條之一規定，主管機關得輔導農民團體辦理農業用地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，並予以獎勵。又經營不
動產仲介業務者，按不動產經紀業管理條例第五條、第七條、第十一條等規定，應向主管機關申請許可，依法辦理公司或商業登記，繳存營業保證金，並加入登記所
在地之同業公會後方得營業，而該營業處所至少應置經紀人一人，基於「農業發展條例」為「不動產經紀業管理條例」之特別法，有關主管機關輔導農民團體辦理農
業用地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，應依農業發展條例第二十二條之一規定辦理而不受不動產經紀業管理條例之限制；惟如從事農業用地買賣、租賃、委託經
營以外之仲介業務者，即應受不動產經紀業管理條例之限制。
至於農業用地上依法興建之農舍，按農業發展條例第十八條第四項規定，應與其座落用地併同
移轉或併同設定抵押權。是以該農舍於其座落農業用地依農業發展條例辦理前開規定之仲介業務時，自得併同成為仲介之標的物。（內政部九十二年四月八日92內
授中地字第0920081590號令）
資產管理公司或公正第三人（金拍屋）辦理不動產拍賣拍賣業務，是否仍受不動產經紀業管理條例之限制？
資產管理公司或公正第三人（金拍屋）在辦理不動產拍賣變賣業務，不受到不動產經紀業管理條例之限制。
按
以收購金融機構不良債權之資產管理公司，就已取得執行名義之債權，依金融機構合併法第十五條第一項規定，得就其債務人或第三人所提供第一順位抵押權之不動
產，委託經主管機關認可之公正第三人公開拍賣，並不適用民法債編施行法第二十八條之規定。又該公正第三人之認可辦法及其公開拍賣程序，依同條第二項規定，
由主管機關定之。另同條第三條規定，資產管理公司或第一項第三款主管機關認可之公正第三人，得受強制執行機關之委託及監督，依強制執行法辦理金融機構聲請
之強制執行事件。
據此有關資產管理公司或經主管機關認可之公正第三人，經依金融機構合併法上開規定受強制執行機關（法院）之委託辦理不動產拍賣變
賣業務，因該法對於受委託之資產管理公司或公正第三人並未限定須具有不動產經紀業管理條例所稱經紀業之資格，是以該資產管理公司或公正第三人辦理不動產拍
賣變賣業務，自不受該條例之限制。（內政部九十二年四月八日92內授中辦地字第0920081591號令）
刊登代標法拍不動產資訊或媒體廣告是否受到不動產經紀業管理條例之拘束？
刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告不受不動產經紀業管理條例之拘束：
查
強制執行法所為之房地產拍賣，尚無由不動產經紀業與法院簽定委託銷售契約書。復查法院拍賣房地產物件資訊，經不動產經紀業透過廣告，徵求購買物件人之引誘
要約行為，再由要約人（有意參加投標者）委託不動產經紀業者代理投標法拍物件，係屬「委託購買」性質，與不動產經紀業管理條例第二十一條第一項規定經紀業
與委託人簽定委託契約書後方得刊登廣告及銷售之性質有別，是以不動產經紀業者刊登代標法院拍賣房地產物件資訊廣告自不受該條例第二十一條第一項之拘
束。（內政部中華民國九十二年四月十日92內授中辦字第0920004468號函）
辦理銀拍屋拍賣業務者，是否屬於不動產仲介業務之範圍？
受銀行之委託辦理不動產拍賣業務者，應屬不動產仲介業務之範圍。
依
民法第三百九十一條規定：「拍賣，因拍賣人拍板或依其他慣用之方法，為賣定之表示而成立。」是以，拍賣係為使競買人各自提出條件，則其最有利者而賣出之方
法（最高法院三十二年永上字第378號判例參照）；又拍賣之性質，通說解釋為買賣之一種。復依民法第五百六十五條規定：「稱居間者，為當事人約定，一方為
他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間（最高法
院五十二年台上字第2675號判例參照）；又有關居間人報酬之請求，依民法第五百六十八條第一項規定，係以契約因其報告或媒介而成立者為限。至於民法所稱
委任者，依民法第五百二十八條規定，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；如已授予代理權方式為之者，依民法第一百零三條規定，代
理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
經營不動產經紀業者，依不動產經紀業管理條例第五條、第七條規定，應向主管機
關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，繳存營業保證金及加入登記所在地之同業公會等；又依不動產經紀業管理條例第四條第四款、第五款規定，經紀業係指依
該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務則指從事不動產買賣、交易、租賃之居間或代理業務。關於銀行承受之不動產委託其他公司辦理不動產拍賣
會，該受託公司（拍賣人）允為提供不動產應買人競相出價之機制，並將拍賣之不動產以公開方式決定價格賣出，以便利銀行處分其承受之不動產，固未有如仲介經
紀業者般積極斡旋於買、賣雙方間之媒合行為，惟該拍賣之出賣人仍為委託銀行，且該受託公司係於代理權限內以出賣人名義進行拍賣業務行為，亦不問賣定與否均
受有報酬，依民法第一百零三條及第五百二十八條規定，仍屬授予代理權之委任，從而應屬上開條例第四條第五款所稱從事不動產買賣代理之仲介業務，是以該受託
公司（拍賣人）之拍賣業務行為，應受不動產經紀業管理條例之規範。（內政部九十二年八月七日公布）
辦理金拍屋拍賣業務，若由該金融機構為有意購買之民眾代為投標，是否屬於不動產仲介業務之範圍？
金融機構聲請法院拍賣之房屋，由該金融機構為有意購買之民眾代為投標，屬從事不動產買賣代理之仲介業務：
查
拍賣依民法第三百九十一條至第三百九十七條規定，為特種買賣之一種，即係由多數應買人公開出價中，擇其最高者，與其訂立契約之一種競爭買賣（法務部七十三
年六月二十九日法73律字第7138號函參照），其性質通說解釋為買賣之一種。在民事強制執行程序中，執行法院拍賣不動產之方法，依強制執行法第八十五條
規定，得因債權人或債務人之聲請或依職權以投標之方法行之。又民法所稱委任者，依同法第五百二十八條規定，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允
為處理之契約；如以授予代理權方式為之者，依同法第一百零三條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。至於代理投標法
院拍賣不動產為業務者，按本部八十九年十二月二十六日89台內中地字第8980474號函意旨，其性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與不動產經紀業
管理條例所稱之「仲介業務」無異，自應受同條例限制，而仲介業務依同條例第四條第五款規定則指從事不動產買買、互易、租賃之居間或代理業務。
關於
金融機構聲請法院拍賣之房屋，由該金融機構為有意購買之民眾代為投標，並與民眾簽訂委任代標契約，該委任契約之買賣標的係專對金融機構本身聲請拍賣之法拍
屋，非為一般不特定範圍之法院標的者，固屬金融機構為加速處理不良債權所考量採取之方式，惟法院拍賣房屋之應買人係以本人（民眾）名義為投標人而由金融機
構代為向執行法院投標，即該金融機構以代理人立場代理權限內以本人名義向法院拍賣房屋為投標之意思表示，其投標所生效力直接歸屬於本人，自不問金融機構在
約定範圍內有否決定投標價格之權限或是收取報酬，從而應屬不動產經紀業管理條例第四條第五款所稱從事不動產買賣代理之仲介業務，其執行該項業務自應受該條
例之限制，始落實該條例之立法精神。（內政部九十二年十月七日92內授中辦地字第0920084076號令）
台灣金融資產服務股份有限公司擬開辦銀售屋網路平台業務，不受不動產經紀業管理條例規範；但若涉及不動產拍賣業務時，仍應受不動產經紀業管理條例之限制。
有關台灣金融資產服務股份有限公司擬開辦「銀售屋網路平台」業務，是否受不動產經紀業管理條例規範疑義乙案復如說明，請查照。說明：
一、復貴處九十二年十一月七日北市地一字第09233167700號函。
二、
依不動產業管理條例第四條第五款規定，仲介業務係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又稱居間者，依民法第五百六十五條規定，為當事人約定，
一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間（最
高法院五十二年52台上字第2675號判例參照）。另有關代理權之行使，依民法第一百零三條第一項規定，代理人於辦理權限內以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力先予說明。
三、本案台灣金融資產服務股份有限公司擬開辦「銀售屋網路平台」業務，既據該公司表示，該網路平台係提供金融機構自行
出售產權已登記在其名下之不動產（以下簡稱銀售屋）相關資訊之平台，所有銀售屋物件皆為各金融機構所有，並由各金融機構負責銷售之相關事宜，該公司不介入
銀售屋之交易過程，包括介紹、看屋、簽約、付款、產權過戶、買賣瑕疵擔保等等交易事項，而各銀售屋之資料來源，係由各金融機構提供並自行建置於該網路平台
中，僅由該公司將資料加以登載於網路上供買方蒐集使用。揆諸該公司擬開辦「銀售屋網路平台」業務之性質，係提供各金融機構於網路平台上建置其自有不動產出
售之資訊，並未涉入不動產買賣交易之過程及受委託處理買賣相關事務，況該不動產出售資訊均得由不特定之多數人取得，且未有如仲介經紀業般積極斡旋於交易當
事人間之媒介或報告訂約機會之行為，尚為前開規定所稱不動產買賣之居間或代理業務之性質有別，自不受不動產經紀業管理條例之規範，惟該公司既為各金融機構
登載不動產出售之資訊，本質上可謂為媒體經營者，仍應依消費者保護法、公平交易法等規定，固守保護交易當事人權益之責任。（內政部九十二年十一月二十八日
92內授中地字第0920018800號）
從事納骨堂（塔）位使用權之買賣業務，是否屬於不動產仲介業務之範圍？
納骨堂（塔）位使用權之買賣，如係委由他人銷售者，應受不動產經紀業管理條例之規範。
關
於供存放骨灰（骸）之納骨堂（塔），依殯葬業管理條例第二條第一款、第五款規定，為殯葬設施中之骨灰（骸）存放設施，其設置、擴充、增建或改建，依同條例
第七條第一項規定，應報請直轄市、縣（市）主管機關核准；其設置、擴充、增建或改建完竣後，依同條例第十八條第一項規定，應經直轄市、縣（市）主管機關檢
查符合規定，並將其名稱、地點、所屬區域及設置者之名稱或姓名公告後，始得啟用、販售墓地或骨灰（骸）存放單位。
復查不動產經紀管理條例第四條第
一款所稱不動產，指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其移轉之權利。而從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，依同條
第五款規定稱之仲介業務。據此，納骨堂（塔）建築物本身為不動產經紀業管理條例所稱之不動產，殆無疑義，至納骨堂（塔）位使用權出售時，並未一併出售該堂
（塔）所使用土地之所有權應有部分，或向地政機關辦理區分所有建物之權利移轉登記，僅屬私權契約關係上之債權性質，惟該使用權通常約定具有永久使用之性
質，其使用強度遠過於租賃權，當可謂為不動產可移轉之權利。是以從事納骨堂（塔）位使用權買賣之居間或代理銷售業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱經紀
業為之，並應受該條例之限制。
又殯葬管理條例第三十七條所稱殯葬設施經營業，依同條例細則第二十三條規定，指以經營公墓、殯葬業、火化場、骨灰
（骸）存放設施為業者。而供存放骨灰（骸）之納骨堂（塔）既為殯葬設施中之骨灰（骸）存放設施，是故殯葬設施經營業就其經營之納骨堂（塔）位使用權銷售
者，自為法所許。
綜上，納骨堂（塔）位使用權之買賣，由殯葬設施經營業者自行銷售所經營之納骨堂（塔）位者，應屬殯葬管理條例規範之範疇；其如係
委由他人銷售者，則該納骨堂（塔）位使用權買賣居間或代理銷售之業者，應以不動產經紀業為限，並應受不動產經紀業管理條例為規範。（內政部中華民國九十二
年十一月二十八日92內授中辦地字第092008497號）
律師、地政士（代書）可否針對法院拍賣之業務有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為？
律師、地政士因執行法定業務之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為，則與經營仲介或代銷業務之情形有別。
查
不動產經紀業管理條例第三十二條規定略以：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以
上三十萬元以下罰鍰…」，至所謂仲介業務，依同條例第四條第五款規定，指從事不動產、互易、租賃之居間或代理業務；而代銷業務，依同條例第四條第六款規
定，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產業務，關於律師依律師法第二十條、地政士依地政士法第十六條規定執行業務之必要，而受當事人之委
託，代理投標法院拍賣之不動產者，倘若未有如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合行為，或對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為，
則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別，無上開條例之適用。（內政部九十二年十二月二十三日92內授中辦地字第0920085261號令）
委託法拍公司的優點
過濾案件、節省時間
購屋者常因時間、區域、價位、屋況等因素，無法有效的掌握拍賣屋的各項資訊，也無法將每一拍賣案件都逐一了解其狀況，對於案件的整理也無法像法拍公司有效率；而法拍公司會針對購屋者之需求與條件找尋理想與符合條件之拍賣屋，無形之中節省購屋者不少篩選與整理資料的時間。
資訊完整性的掌握
法拍公司對於拍賣屋資訊的取得與時效的掌握有一定之完整性，為了完整了解拍賣屋的各項訊息，除了查詢司法院拍賣資訊外，都會再訂閱專業法拍刊物及專業法拍網路資訊，將各區域、路段、價位做有效的整理與分類，再將資訊提供於各個不同限定條件之購屋者做為參考之購屋資訊。
擁有充足的專業性
講求分工的時代，每種行業均有其專業性，拍賣屋所牽涉的專業知識、法律、經驗能力等更不待言，為免除日後有所私權紛爭，也
絕非「土法煉鋼」的方式就能夠得知其所牽涉的相關法規與安全性，大多數的購屋者還是會選擇法拍公司代為處理標購與點交的各項事宜，但為了保障購屋者的權
益，慎選專業性足夠的法拍公司才能真正享受到「買的安心、住的放心」。
解決資金不足的籌措時效性
法拍屋於得標後七日內必須繳納扣除保證金後之尾款，若購屋者在資金不足的情況下勢必無法參與投標；然而法拍公司所
配合的銀行通常有數十家，可依購屋者本身的職業、經濟能力或房屋地點、條件等找尋利率最優惠、貸款額度最高的銀行配合貸款，使購屋者在準備資金方面無後顧
之憂的情況下標購房屋。
事前有效評估、大幅降低風險
在選定案件後，法拍公司均會做投標前案件分析，依比較分析法及各項市調、圖表、市價、租金行情等參考資料，再針
對標的物所在之區域、附近環境及附加條件等各項數據、綜合來判斷進場投標之風險性及其合理的投標價做為購屋者標購前的參考數據，法拍公司亦會前往標的物現
場查看目前屋狀，是否與拍賣公告有所不同，自住、承租、占有等情形全盤性的加以了解。
產權審查分析嚴謹
標購拍賣屋事前的產權調查工作非常重要，一般購屋者也許僅注意到拍賣屋所處的路段、價位與本身購屋的適用性，往往忽略到產權相關的小細節，法拍公司的產調人員會將拍賣屋的各項產權資料逐一審閱，在嚴格把關之下，讓可能遇到的風險降至最低程度。
專業服務、屋超所值
標購拍賣屋，購屋者如果有委託法拍公司則需要支付服務費給法拍公司，有的購屋者為了省卻支付法拍屋的服務費，則在似懂非
懂的情況下貿然進場投標，事後所產生的問題與糾紛，並無想像中的容易解決；若遇到複雜的產權與點交等糾紛，進而鬧進法院相互指控，其所花費的時間、金錢與
精力通常不是一般購屋者所能勝任。
在專業分工的時代下，法拍公司的專業人員必須經過國家相當能力資格的考試，亦必須有相當的經驗與資歷才能勝任於
法拍工作；一家誠信、合法的法拍公司，能為購屋者省卻繁雜的程序與不必要的麻煩，而拍賣屋所涉及的法律與實務也比一般買賣房屋所牽涉的法律與實務繁複艱深
許多，若購屋者委託了一家信譽良好的法拍公司，不僅省卻了大部分的麻煩，更降低了投標前、後可能遇到的各種風險，整體而言，確實是物超所值。
省卻繁瑣程序，降低標購風險性
標購拍賣屋除了投標前的前置作業，包括現場查估、產權調查、價格分析、各項節稅規劃、標購流程等分析外，在面
臨得標所產生的繁瑣程序，包含代墊資金、各項低利率優惠房貸辦理、原債務人所積欠水、電、瓦斯費、大樓管理費、辦理各項申請文件、各種資料取得、撰擬各項
函件與債務人協談、房屋整修、清運垃圾等等問題，購屋者常無法有確實性較有效率與系統性的方式來解決，而法拍公司則會針對購屋者在得標前、後所產生的問題
做最有效率的服務，所以購屋者若有因標購法拍屋所產生任何事項需要辦理，法拍公司亦會針對各項事項完整的服務，購屋者只要輕鬆的等待交屋，不必為各項繁瑣
程序苦惱。
避免額外支出與各項節稅規劃
標購不動產，購屋者常在經驗與法律、稅務等知識較為欠缺的情況下，浪費了很多不必要花費的金錢，有時更因此弄巧
成拙付出了更多的金錢、時間與精力，法拍公司會針對購屋者本身的條件配合各項節稅，如遺產稅、贈與稅、土地增值稅、自用住宅稅率、所得稅、營業稅等等，做
一全盤性的規劃，使購屋者不僅省卸了許多不必要浪費的時間，更能為購屋者在各項稅費上節省了日後龐大支出。
法律保障、避免訴訟
拍賣屋所潛藏在拍賣公告上的各項陷阱購屋者常不自知，而法拍公司則會針對個案審慎評估並逐一了解，若無法排除困難問題的
情況下，也會建議購屋者不要貿然進場投標，免卻日後私權紛爭或訴訟之累；而一般購屋者往往在不諳拍賣公告上所潛藏的各項陷阱或解讀錯誤，在法令上變動頻繁
及無專業人士從旁協助分析下就進場投標，常會遭遇到很多困難而無法突破，有時甚至因此糾紛不斷，只能選擇訴訟一途。觀看政府單位用心舉辦各項專門職業國家
考試也可看出其用心，目的不外乎在減少紛爭，解決問題。因此，拍賣屋的各項問題，還是經由專業人士來處理才能有效的避開糾紛。
縮短交屋時間並以有效率、合法的方式和諧點交房屋
標購拍賣屋最主要的重點之一即是何時才能交屋，通常法拍公司均有一套熟練的處理作業方式，
合法且有效率的縮短交屋的時間，面對各項疑難雜症也能逐一排除，並以和諧的方式讓債務人完整交屋，通常交屋的時間約為取得所有權狀起三個月內完成，有時候
在一個月內即能交屋的情況也非常多，但也須依個別案件的難易程度而定。
假租賃、占有排除
債務人在積欠銀行或債權人金錢後，經債權銀行或債權人透過強制執行的方式，向執行法院聲請拍賣債務人之不動產，當債務人得
知該不動產即將被查封、拍賣，無不想盡各種辦法讓房屋拍賣時間拖延或以假租賃的方式承租給第三人或利用占用等等花招，其目的不外乎延長拍賣時間，當房屋被
拍定時再假藉各種名義索取超高額搬遷費或是以假承租表明事前已經一次給付租金給債務人（前屋主），故意不搬遷及交付房屋等方式，其使用之方法可說是無奇不
有；當購屋者面臨到各種棘手問題，若不是學有專精的專業人士在經驗、專業知識及有系統組織的團隊處理下，要面對債務人所使出來的各種花招確實不如想像中的
容易。而專業的法拍公司在投標前均會做各項評估，當案件得標後對於處理假租賃、惡意占用等情況也有相當完整性的經驗與方式可排除，並能促使得標人與債務人
和諧交屋。
代點交不動產
標購房屋中最具有專業性及技巧性的關鍵，即是點交所延伸的各項專業問題，不論標購的房屋是空屋、債務人自住、假租賃、承租、惡
意占用、無權占有、第三人占有、甚至黑道、海蟑螂等占用問題；立業誠信、專業性足夠的法拍公司則能本著其專業性，在合法合情有效率的方式下促使得標人、占
有人等和諧交屋。
代標公司（代標）與法拍公司（代標+代點）費用簡表：
市面上常見從事法拍業務工作者
1.專業代標公司（代標）
2.專業法拍公司（代標＋代點）
3.房屋仲介公司
4.地政士（代書）事務所
5.法律事務所
6.合法營業執照公司
7.跑單人員
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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