四、購買法拍屋的優點有哪些？
絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題
法
拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦
不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋
者有著賠了夫人又折兵的遺憾。
免除「過戶完成前被查封」之困擾
購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而
賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，
買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程
序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。
抵押權塗銷設定
購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說，如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。
房屋產權最清楚
法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。
在
法拍屋標購得標付清得標款後，法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗銷查封與抵押權登記函」等資料給得標人，經完稅後便可請
地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有，故絕不會發生「一屋二賣」、「產權（縮水）不清」、「再遭法院查封」等問題
發生。
屋價市場最便宜
法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多，因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一
拍次流標後，即打八折後推出第二拍，其後每一次流標後均打八折直至第四拍（減價拍賣）為止，有時甚至只有市價的一半不到的價格；很多自住型或投資客也因此
致富、圓夢，一夕致富之案例也比比皆是。標購法拍屋賺大錢比中樂透、六合彩等還要來的踏實容易些。
產品類別多，選擇性高
標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多，舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有，種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析，如是投資或自住、休閒等，仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。
五、購買法拍屋的缺點有哪些？
購屋資金之準備時間短
標購法拍屋在開標前須以該案件底價約二至三成作為投標保證金，連同投標袋與保證金一起密封後，投入法院投標室之標匭中。若該案件幸運得標之後，自得標日算起七日內，必須繳納全部拍定價金。短期內此一龐大資金之準備，對於資金不充裕的購屋者來說，確實存有不小壓力。
資金不足解決之道
1.銀行代墊資金
在早期的法拍屋市場中，常見黑箱作業情況，造成當時大多數銀行皆不願代墊法拍得標後之尾款。近年
來，經由各大電視媒體、雜誌報紙大量的報導後，造成大量投資客、自住型購屋者前仆後繼地投入法拍屋市場；此時許多銀行也嗅出法拍市場龐大之商機，紛紛降低
門檻提供標購法拍案件者代墊資金業務，如安泰銀行、新竹商銀、合作金庫等等，皆有提供法拍屋代墊尾款業務。因此，一般購屋者僅需事先準備二至三成投標保證
金後便可放心去投標，其餘尾款約七至八成可經由銀行代墊資金方式解決。一旦該不動產所有權過戶完成後，即可轉為一般較低利率之優惠房屋貸款。
2.將現有資金變現
法拍屋之購屋者可將手中有價證券或其他債權憑證，如定存、股票、標會或保單借款等等，透過買賣、解約等方式轉換成現金來投入法拍市場。
3.信用貸款
法拍屋之購買者亦可直接向銀行申請信用貸款等方式，來籌措投標所需資金。
4.顧問公司代墊
法拍屋之購屋者也可運用「代標」或「代點交」之法拍公司，透過其資金提供或代墊資金之服務以籌措投標所需資金，但通常其借款之利息費用會較高。值得注意得是某些不肖業者藉由資金放款收取高額的利率（俗稱高利貸），借款人宜詳加以瞭解契約內容和利率變化。
5.親友借款
法拍屋之購屋者可向親友間以借貸方式來籌措資金，但必須考量本身的還款能力。
6.房屋貸款
法拍屋之購屋者如果自己有其他不動產，也可向銀行事先辦理抵押貸款之方法，先將該筆資金運用，一旦得標後再用得標之法拍屋貸款方式，來償還原先不動產之借貸。
交屋時間較不易掌控
法拍屋從得標後到交屋的這段時間，除非標購者本身經驗豐富且深諳法令和協調方式圓融，否則面對層層繁雜的法定程序與折衝協調鬥智，以致於一般購屋者總覺得法拍屋的點交程序繁雜，造成不知如何是好的困擾。
點交問題解決之道
1.找親友協助
法拍屋從得標至完成交屋需有一段時間，購屋者可以請有點交經驗的親友協助其點交，但要確定其專業、經驗、能力均能真正勝認的情況下，否則可能越幫越忙。
2.法拍公司
如
果購屋者本身或親友間皆無法有效率的協助點交房屋，可以找專業的法拍公司協助點交工作。畢竟一般而言，專業的法拍公司無論是在法令、經驗、效率及點交之協
調等方面，總比一般購屋者來的有經驗和專業性，往往可節省一些不必要的支出與加速交屋之時間。花一筆小錢可以省去很多麻煩是相當值得的；不過由於法拍公司
良莠不齊，購屋者宜仔細比較其品牌、形象、專業性、服務品質和內容後再委託為當。
無法進屋觀看
法拍屋在公布拍賣後至未經法院核發「不動產
產權移轉證明書」之前，該不動產所有權仍屬於債務人所有；故在此之前這段期間，購屋者除非得到債務人之許可，否則難以進入察看房屋內部之屋況（即使是空屋
也不可隨意進入，恐有觸犯刑法第306條侵入住宅罪之疑慮）。此與一般市價之房屋相比較，內心確實有些許不安全感；尚且法拍屋也無物的瑕疵擔保責任，假如
交屋後有任何問題，購屋者也必須自我承擔此一風險。
屋況了解解決之道
1.地政機關資料
購屋者可在投標前，可先至地政機關申請該房屋平面圖或謄本，便可了解房屋之大致格局、所有權狀況、屋齡等基本資料，再加以評估是否要進場投標。
2.附近環境觀察
一
般而言，購屋者可由選定案件之左右鄰居中得知大略屋況。因為如果是相同的建設公司同一時間所推出的案件，其屋內之格局大致上是相同的。購屋者可找出同一建
設公司所開發建設之房屋，如有做生意之店面，可入內觀看其結構；如遇有租售房屋者，亦可假借租買該屋入內觀看，如此便可大致了解其屋況結構並探知市價租售
的一般行情。
六、標購法拍屋可能產生之問題
一般人對於標購法拍屋在感覺認知上，似乎會存有產權不清、有所糾紛與處理麻煩等問題，其實這是完全錯誤的認知；只要我們詳加了解其相關法令並謹慎處理協調下，並不難購買到產權清楚和價值非凡之房屋，以下有幾個問題常為一般購屋者所煩惱：
債務人賴皮不走
法拍屋購屋者從得標確定當時起，即滿懷希望債務人能在最短期限內儘速搬遷交屋；但有時總會遇到債務人避不見面或苦苦哀求目前暫時無屋可住，懇求給予多點時間以便另尋住所等情事發生，使得標者不知所措。
以破壞房屋威脅
法拍屋購屋者在得標後與債務人協談搬遷過程中，有時會遇到債務人頑抗恐嚇，如果不給多少金額的搬遷費就要破壞房屋等語。
黑道強佔房屋
偶爾會從新聞媒體或朋友間聽聞『某法拍屋已被黑道所強佔』，使法拍屋得標者不知如何協調點交房屋，更甚者威脅生命財產安全。
海蟑螂勒索搬遷費
偶爾也會聽聞某間法拍屋已遭海蟑螂所佔據，利用「假租約」或「債務糾紛」等情事，獅子大開口要求得標人要給付大量金額之搬遷費用。
點交困難解決之道
1.法院已加強法拍作業流程之透明化
政府為求有效解決黑道或海蟑螂強佔勒索等問題，強制執行法在民國八十五年後，陸續大量修改相關法律，透過公權力加強法院點交執行工作，並針對點交時可能發生之情形，加以確切防範與排除。因此，近年來法拍屋物件雖激增不少，但目前已經很少見到不合法強佔勒索之情事。
2.可依照法院之點交程序逐一排除
購屋者可依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七條第十項至第十三項規定辦理：
〈第十項〉出租人與承租人訂定租賃契約後，將租賃物交付承租人佔有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。
〈第
十一項〉第三人於查封後始佔用拍賣之不動產拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其佔有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇
投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後復佔有該不動產，亦同。
〈第十二項〉債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，亦應依前款規定辦理。
〈第十三項〉第三人對其在查封前無權佔有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者，亦得依該款規定辦理。
3.專業法拍公司協助
購屋者為求節省寶貴的搜索尋屋時間與處理繁雜專業之點交程序，可以委託較可靠有信譽之專業法拍公司，來協助法拍不動產尋屋、評估、代墊與點交等各項事宜。
七、購買法拍屋有何前景及其購買時機
購買法拍屋有前景嗎？
1.法拍屋是所有房屋價位中最便宜者
一般而言，法拍屋大致均比市
價買賣之房屋便宜許多。在景氣好轉時，房屋市場固然一屋難求，法拍屋也不例外；當景氣轉壞時，銀行呆帳一增多，法拍屋自然呈倍數增加，選擇性反而更多樣
化。因此，購買法拍屋雖然不像買股票一樣具方便和靈活性，但實用性及使用性卻比股票大了許多倍。例如有二間房屋所面臨街道、屋齡、樣式均相同，其中一間房
屋市價賣一千萬，而另一間法拍屋卻僅賣六百萬，其兩者差價達四百萬之譜；如此大的差距也僅有在法拍屋市場中才會出現，人生最少可少奮鬥的十年八載吧！
2.法拍屋常有地點、屋況、環境等條件均佳的物件
法拍屋大都是由於債務人本身投資或理財不當而被法院拍賣，所以常常可以見到該地點、屋況或環境……等條件均十分優良並具有高投資報酬之物件出現。因此選擇適當時機進場投資而獲利達數百萬、數千萬、甚至上億者不在少數，如何麗玲、柯賜海等名人皆曾由投資法拍屋致富。
法拍屋的購買最佳時點？
購買法拍屋的最佳時點如何判定？肇因每個人的理財觀不同而有所不同；要在景氣好還是景氣差時介入買屋，主要取捨於本身經濟能力及購買目的為何？是投資用？還是自住？再經過審慎評估後，就能規劃是否要進場標購法拍屋。
一般而言，自住型購屋者以不超過家庭所得支出之1/3來負擔房貸是在可以容許的範圍內，也具有相對的安全性。另一方面，我們也可以參考該房屋附近人口結構、公園綠地、學校環境等因素，來衡量是否值得進場購買或投資。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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