法拍屋介紹
一、 何謂法拍屋？∕018
二、 法拍屋之主要來源∕019
三、 法拍屋資訊之取得∕021
四、 購買法拍屋的優點有哪些？∕026
五、 購買法拍屋的缺點有哪些？∕029
六、 標購法拍屋可能產生之問題∕033
七、 購買法拍屋有何前景及其購買時機∕037
《第一篇》
第一類接觸——法拍屋、金拍屋、銀拍屋
一、何謂法拍屋？
法拍屋之產生，乃債權人取得執行名義後，藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產；並經法院公告後，公開拍賣上開不動產，將債務人之財產轉變為現金的方式，用以償還債權人之債務。藉由此種公開拍賣方式因而產生大量法拍屋。
由此可知，經由法院經公開拍賣債務人之不動產，即一般俗稱之「法拍屋」。
一夕致富的最佳投資管道—法拍屋
法拍屋僅僅是法院拍賣眾多物品其中之一。經由法院拍賣的物品，包含著各種動產（如電視、音響、首飾等等）與不動產（如土地、房屋等等）；但是由於不動產在一般人的印象中，較具有更多之影響力與高價值性，故本書之討論也以不動產拍賣為主。
如
同前述，法拍屋之產生，乃因債務人無法對價償還債權人的債權，如金錢、利息甚至國家之欠稅款等等，債權人為求自保乃透過法院以第三人公正之立場對債務人名
下之財產進行拍賣程序，並將其房屋出售於社會民眾。由於法院不以判決及牟利為主要目的，且債權人為求債權有相對的最低保障，在急迫變現為現金等原因下，法
拍屋一般均較市價之房屋價格略低二至五成左右。常見有些人抱怨人生總無機會投資賺錢，其實機會卻就近在眼前。近年來大量的法拍屋，成為一般民眾、投資客、
專業人士們的另一片事業發展天空。不過由於不動產所牽涉之法令繁雜，一般民眾如欲標購法拍屋也可透過專業人士、專業代標或專業點交之公司，來圓人生的一大
夢想。
因不動產的價值性與保值性均為一般人所肯定，因此如有正確的投資觀，往往標購一間法拍屋的投資報酬率十分驚人，甚至常常聽聞有投資客一夕致富之實例隨處可見。
二、法拍屋之主要來源
銀行抵押
法拍屋絕大部分來源，是因債務人向銀行借貸，把抵押權設定給銀行；後來因債務人本身之關係，例如失
業、投資過度等原因，連續繳不出銀行之貸款金額，銀行基於抵押權人關係，乃運用法院拍賣之方式，為銀行本身尋求最低的保障，以迅速請求到一定金額金錢的保
障。因此可知，法拍屋大都為債務人投資不當或是受經濟不景氣影響，而受銀行聲請以拍賣之方式來解決彼此之債務；並非一般人誤認為風水、地點、環境等因素而
遭拍賣的。因此，我們隨處可以很容易見到地點、價位、環境、投資性良好的法拍屋出現。
普通債權人之聲請
債務人如因積欠銀行信用卡費或一般
借貸欠款、支票退票等因素，由普通債權人取得執行名義後，經聲請法院拍賣債務人所有之不動產，用以償還其債務，來保障其債權。但通常由於房屋本身大部分債
務人均已向銀行借貸，把第一順位抵押權設定於銀行；所以一般普通債權人想以拍賣債務人不動產方式，而能取回借貸資金的情況並不多見。
國家欠稅罰款
法
務部行政執行處之成立，含括各項欠稅、罰款、行政處分等催收之執行，為國家另闢一條重要財政收入來源；其中最為人們所熟悉的案例，如股市聞人黃任中欠稅案
而遭管收。舉凡積欠國家之稅款，如房屋稅、地價稅甚至汽車使用牌照稅等各項稅捐逾期而不為繳納者，政府均可透過拍賣程序取回各項欠稅罰款。
三、法拍屋資訊之取得
購屋者欲標購法拍屋，事前必須了解法拍資訊之來源，經整理評估並審慎針對法拍物件加以了解後，再去投標會比較適宜。法拍資訊的取得可從下列管道得知：
新聞報紙媒體
讀者有時可以從各大報紙中，蒐集到法拍屋拍賣之相關資訊。依強制執行法第八十四條第二項規定：「拍賣公告，如當地有公報或新聞紙者，並應於登載。」所以各大報都有法拍屋拍賣的相關資訊。此外，也常可自報紙房地產版面，看到法拍業者所刊登法拍屋拍賣資訊。
法院查封封條
法拍屋拍賣之前，必先經過法院查封之程序。通常法院人員會在查封標的物明顯處，如門口或房屋牆壁上貼上封條。因此，如有房屋被
貼上封條，表示已被查封即將被拍賣；但此情況以一般空屋比較常見，因為如果有人居住之房屋，法院查封封條通常會被撕毀或掩蓋住，通常較不易察覺出來。
法院公告（欄）處
法拍屋拍賣一般而言都會公告在各地方法院之公告（欄）處。依強制執行法第八十一條及第八十四條中規定：「拍賣不動產，應由強制執行法院先期公告。」因此，拍賣公告皆應揭示於執行法院。所以我們也可從各地方法院法拍屋拍賣之公告（欄）處上得知法拍屋相關資訊。
不動產所在地之鄉鎮市（區）公所
不動產所在地之鄉鎮市（區）公所亦可得知法拍屋拍賣之消息。依強制執行法第八十四條中規定：「拍賣公告應揭示於不動產所在地及其所在地之鄉鎮市（區）公所。」但應屬於區域性，在查看資料上較不便利。
銀行、農漁會或信用合作社
在各地銀行、農漁會或信用合作社的營業處所、大廳或公佈欄。有些銀行、農漁會或信用合作社也會公告屬於本身名下之不良債權而聲請法院拍賣之法拍屋；但也不是每一家都會在營業處所公告，有時可能要詢問銀行該管行員才可得知訊息。
網際網路資訊
目前網路資訊十分發達，資訊內容也相對完整，有意購屋者可上網查詢法拍相關資訊。目前有以下幾處可以查詢到法拍屋相關資訊：
1.各地方法院網站
通常法院拍賣之法拍屋，均可在司法院所屬之各地方法院法拍屋拍賣資訊上得知；只是該查詢內容相當制式化呆板，不但坪數須自行換算，連座向、屋齡、路寬等等也無法得知；無法像一般民營資訊網站將物件資料整理的很完整，有時還會提供標購之參考建議。
2.銀行網站
債權銀行通常都會將本行的拍賣物件上網登錄後公布，但均限於所屬銀行本身之物件。經由這種方法查詢並無法得知該地方法院全部之法拍屋資訊。
3.民營法拍資訊網站
專業的不動產法拍資訊公司，會將各地方法院法拍屋拍賣資訊做完整有系統的整理，包括地坪、建坪、單價、土地公告現值、屋齡、座向、前次拍賣日期、價格、得標價、增值稅、地圖、建物平面圖、地籍圖、照片等等，均有詳細的介紹與整理。
由於分類清楚且符合民間常用規格，因此為銀行業、專業人士、投資客、自住者、法拍業者所喜愛，聰明的法拍業者或購屋者大多有訂閱該類資訊，可節省不少歸類整理的時間，不失為購屋者不錯的資訊參考來源。
郵寄法拍專業刊物
專業法拍資訊平面刊物，也是經詳細歸類整理，每星期均會定期郵寄，為不習慣上網人士提供另一種不錯的法拍資訊來源。該刊物內容大約與付費網站相當，雖然須付費訂閱，但所節省的時間與金錢是一些免費刊物或網站所無法比擬的。
期刊或雜誌
許多房屋、不動產或理財期刊、雜誌等，對法拍屋之資訊都有所報導，亦可做為法拍屋資訊來源的參考；但其缺點是該案件之完整性可能不是很充足，內容也比較簡略些。
街頭房屋廣告貼紙
在有法拍物件附近鄰里街道、電線桿、牆壁、政府供民眾張貼的公佈欄等等處所，通常都有法拍屋之小廣告，這些資訊亦可提供購屋者之參考用。
法院拍賣現場
法拍屋在各地方法院均是定期定時拍賣。在開標當日都會聚集資訊公司、法拍業者或銀行專員等，可以從現場分發的傳單資訊及法拍業者口中得知相關拍賣屋資訊。
房屋仲介公司
房屋仲介公司有時亦兼有相關的法拍屋資訊並提供一些服務，也可做為相關資訊之參考。
地政士（土地代書）
地政士均與標的物件有著地緣關係，對於法拍屋相關資訊也會有所了解。可詢問其法拍資訊，以做為法拍資訊來源之參考。
法拍業者
法拍業者專業從事於法拍業務，對於法拍屋資訊的蒐集與整理具有一定完整性；對於市價行情與法拍價之差別亦有一定的了解。經由此種方式也可做為法拍資訊提供之管道。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
留言列表
