得標後所須支付的開銷及成本之計算∕107
得標人對於原債務人積欠的大樓管理費需不需要繳納？∕116
‧得標人不必繳納債務人欠繳之公寓大廈管理費∕118
‧何種情形下需繳納前屋主（債務人）所積欠之大樓管理費？∕122
‧大樓管理費何時有繳納之義務？∕123
得標後所須支付的開銷及成本之計算
購屋者在得標後，就應在法院公告期限內繳納尾款，在取得執行法院所發給的權利移轉證書後，即應辦理所有權移轉登記及房屋點交等繁雜程序，但除了在辦理過戶期間應繳的稅費外，買受人須加以留意，還有以下須支付的各項費用列舉供買受人參考：
利息費
除購屋者本身有足夠現金可支付扣除保證金以外之全部尾款，否則如向銀行辦理房貸則須每個月支付本金及利息之費用。
代書過戶費
在辦理所有權移轉登記，須支付給代書辦理過戶的費用。
銀行設定費
向銀行辦理房屋貸款，將房屋設定抵押權給銀行，須支付繳納地政機關之設定費，其設定費為設定金額的千分之一。
代書設定費
辦理銀行抵押權設定須負擔支付給代書的設定服務費。
火災及地震保險費
向銀行辦理抵押權設定後，銀行會要求房屋所有權人投保火災及地震保險。
員警費
在執行點交的過程中，須有員警到現場，須支付給員警之費用。
搬遷費
依購屋者的協調能力而定，在請原債務人搬遷時，有可能須支付到搬遷費；若購屋經驗不足，或購屋者自行投標，常會遇到索取搬遷費等困擾
問題，可委由專業的法拍公司代為協調，因從事法拍的專業人員，有較佳的專業知識及點交經驗，在點交過程中之效率、協調能力、方法均會較一般購屋都來的有效
率，也不致被債務人一味的強索搬遷費。交由專業的法拍公司協調，大部分都不須支付到搬遷費；有時就因為購屋者要節省費用而自行投標，卻因法拍屋所涉及的高
專業性與高技術性及其牽涉法令繁複，相關法令又常修改變動，非一般苦行專研者能夠勝任，購屋者若自行處理，處理到最後常常會得不償失。但值得注意的是，雖
然購屋者委託專業法拍公司，但由於投標法拍屋需要十分專業的知識，目前市場上的法拍公司可說是良莠差異太大，有時購屋者貪圖便宜，或無慎選專業性的法拍公
司，常會有苦難言；因從事法拍事務不是單靠有經驗就能勝任，很多法拍公司在不諳各項法令及專業知識與充足經驗下，如收了錢不管事、以暴力介入、中途跑路、
違法快速交屋等等將會有更多的問題產生，所以在選擇法拍公司前，必須選擇有品牌、形象良好的法拍公司，投標才能有所保障。
開銷、換鎖費用
執行點交的過程中，若遇到門窗緊閉，須請鎖匠來開鎖，點交完成後更須把各通道的門鎖更換，對於得標人才有所保障。
神明遷移安渡費
若債務人未將原供奉的神明遷移，買受人則須將屋內的神明安渡供奉到適合的廟宇。
祖先牌位遷移安渡費
若債務人未將祖先牌位遷移，買受人則須將原債務人祖先牌位安渡供奉到適合的場所；但依本國人的民族性及信仰理念，很少會遇到將祖先牌位及神明留在原屋內之情形。
點交費用
購屋者投標前審查若不嚴謹，萬一買受到有糾紛的標的物，須負擔律師訴訟等費用；亦有很多物件雖不點交，只要有其專業或技巧，其實將其標購也是很划算的，只是須有專業人士從旁協助，才能穩操勝算。
各項申請書、聲請狀、契約書、存證信函、通知書、切結書等函
購屋者須申請或撰擬各項文件所支付之費用。
土地或建物登記簿謄本
辦妥所有權移轉登記後向地政機關申請登記簿謄本，查詢是否登記有所錯誤或已經完成過戶手續。
地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本
向地政機關申請地籍圖謄本及建物平面圖，查詢是否正確無誤。
申請鑑界
交屋完成後，若有必要，可向地政機關申請鑑定界址，來了解目前土地的實際狀況。
原債務人戶籍遷移
若原債務人戶籍還設立在原址，可向戶政機關申請將原債務人戶籍遷移至戶政事務所，其期間大約四個月即可將原債務人的戶籍遷出，可請專業法拍公司代為辦理遷出手續。
原債務人所設立公司登記遷移
若原債務人未將原設立之公司登記遷移，可向稅捐機關申請將原債務人所設立之公司登記遷移，專業法拍公司都有此項業務代辦服務。
改按自用住宅課稅
住家用房屋，所有權人若未向稅捐機關申請改按住家用課征房屋稅或地價稅，稅捐機關是不會主動按住家用稅率來課征房屋稅及地價稅；若實際使用為住家時，房屋所有人應向稅捐機關申請改按住家用課征房屋稅及地價稅，請不要讓自己權益睡著了。
契稅
不論成屋、中古屋、法拍屋等買賣，只要所有權有移轉，均須按房屋評定標準價格乘上稅率來課征契稅。
土地登記規費
土地所有權移轉時應按土地法第七十六條規定課征繳納登記費。
書狀費
於地政機關核發權利書狀時，應依土地法第七十七條繳納書狀費。
整修費
依買受人本身之預算而定。
垃圾費
依房屋現況及遺留物品的多寡而定。
房屋稅
在房屋稅之繳納期間內，房屋所有權人應繳納房屋稅。房屋稅的繳納期間定為每年五月一日至五月三十一日止。在實務上，若在每年四月至五
月向法院標購房屋，在向稅捐機關申報契稅時，稅捐機關都會附上房屋稅繳款書，房屋所有權人應依繳款書上所列之金額，向各地郵局或金融機構繳納，待繳納完畢
經查欠無誤後，法拍公司會將案件交付於代書向地政機關辦理所有權移轉登記手續。。
地價稅
地價稅之核課，於每年八月三十一日土地登記簿所載之所有權人為核課對象。
自來水費
前屋主所積欠之自來水費，得標人可選擇不繳納，但須向自來水公司重新申請新裝自來水管線及劃線路圖，由劃線路圖到新裝設自來水錶完
成，最快也要一個多月以上，並要依自來水公司所排定的工程進度而定；依據自來水公司內規規定：「自收費日起第六十日以書面通知用戶限期五日內繳清，於第六
十五日用戶不繳納自來水費者，該用戶即會被自來水公司執行拆表停水。」換句話說最長二期用戶不繳納自來水費即會被自來水公司拆表停水，而一般拍賣屋所欠繳
的費用，正常的情況下並不會太多，得標人若重新申請新裝，除劃線路圖及等待新裝的時間外，可能又須負擔到材料費等費用，所以一般得標人在前屋主積欠自來水
費不多的情況下，大多選擇將費用繳清以節省復水所需等待的時間、金錢和精力。
電費
前屋主所積欠之電費，得標人可選擇不繳納（其情形與自來
水繳納方式相似）但須向電力公司申請新設用電申辦所需用電，並辦理新裝電表之一切各項手續及繳付線路補助費（約３３００元繳納電力公司）更要請民間水電承
裝業劃線路圖及繳納民間水電承裝業之代辦費，在等候新裝設用電電錶期間最快也要一個多月以上，至於確定裝表時間也是要依電力公司安排之工程進度而定。因一
般最長二期用戶不繳納電費，即會被電力公司拆表斷電，而一般欠繳的費用除特殊高用電的行業外，所欠繳之費用均不致於太多，得標人可自行評估，若重新申請新
設用電裝設，除繳納電力公司手續費、線路補助費、承裝業劃線路圖、代辦費等之外，還須長時間等候電力公司管線之安裝排定時間，所以一般得標人，在前屋主積
欠費用不多的情況下，大多選擇將費用繳清，以節省進駐房屋的時間及金錢的額外支出。
天然瓦斯費
前屋主所積欠之天然瓦斯費，得標人可選擇不繳納（其情形與自來水、電力公司繳納方式相似），但須向天然氣公司，重新申請新裝天然
氣管線配製及劃線路圖，由劃線路圖到新裝設之天然氣管線配製完成的時間，依各天然氣業者之規定及工程進度有所不同。一般最長二期用戶不繳納使用天然氣的費
用，即會被天然氣公司拆表斷氣，所以正常用戶欠繳的費用不致太多，得標人可自行評估是否重新裝設；因重新申請新設天然氣裝設，費用至少須二萬元以上，亦因
各家天然氣公司規定有所不同，得標人可自行評估是否將原費用繳清，還是選擇重新申請新裝。一般得標人會在前屋主積欠費用不多的情況下，大多選擇將費用繳
清，以節省等待的時間及加速使用上的便利性。
得標人對於原債務人積欠的大樓管理費需不需要繳納？
公寓大廈管理條例於民國八十四年六月二十
八日經總統公佈，購屋者在公寓大廈管理條例實施後，經由法院標購法拍屋，投標人於得標後，是否須繳納前屋主（即債務人）所積欠之大樓管理費呢？何種情形下
須繳納前屋主（即債務人）所積欠的大樓管理費？又大樓管理費何時有繳納的義務呢？
公寓大廈管理條例之立法目的是為了加強公寓大廈的管理維護，提升居住的品質而制定。為減少糾紛產生，乃以民主的方式，統合了多數人的意見，將住戶的
權利義務，透過法律的規範及公寓大廈內部之管理組織的成立，使住戶能有系統性的遵循方向，其中依公寓大廈管理條例第十八條規定，公寓大廈應設置公共基金，
其來源如下：
一、 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、 本基金之孳息。
四、 其他收入（如會議室、停車位、廣告看板出租之租金收入等）。
而區分所有權人依區分所有權人會議決議各住戶均應有繳納管理費之義務；如住戶有欠繳或拒絕繳納時，管理負責人或管理委員會可依公寓大廈管理條例第二 十一條規定，定相當期間催告，若住戶仍不給付時，可訴請法院命其給付應繳之管理費，或依公寓大廈管理條例第二十二條規定促請住戶改善或訴請法院強制其遷離 等規定。但被法院查封拍賣之房屋，原屋主（即債務人）通常無法按時繳納管理費，有些公寓大廈之房屋，更因債務關係或長久無人居住等因素，所積欠的管理費， 少則幾個月，多至幾年而未能完整支付，得標人在面對原屋主（債務人）所積欠之管理費是否有繳納的義務呢？而管理委員會又常以認屋不認人的態度強調得標人應 依拍賣公告上所規定，「拍賣之不動產如係公寓大廈，依公寓大廈管理條例第二十四條第一項規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求 閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」用此項規定來聲明，得標人應繳納前屋主（債務 人）所積欠之管理費及其它費用。但管理委員會究意有無理由要求得標人繳納呢？
得標人不必繳納債務人欠繳之公寓大廈管理費
強制執行法第九十八條規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取
得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」依民法第七百五十九條規定，其取得所有權之方式並不以登記為生效要件（最高法院８７年臺上字第
1987 號裁判、８３年臺上字第 1381 號裁判、８０年臺上字第 1992 號、７５年臺上字第 1131 號裁判、７２年臺上字第 1586
號裁判參照）
由此可知，得標人於領得法院所發給之權利移轉證書之日起，即取得不動產所有權，而在法院發給權利移轉證書前，並非該不動產所有權人，
自無繳納前屋主（即債務人）所積欠之管理費之義務。（臺北地方法院９２年度訴字第 2094 號裁判、新竹地方法院８８年簡上字第 111
號裁判、台中地方法院９０年小上字第 92 裁判、９０年簡上字第 379 號裁判、９１年小上字第 23 號裁判、９１年上字第 442 號裁判參照）
公寓大廈管理條例第二十四條規定之立法意旨，並不在規範法拍屋之拍定人有繳納前屋主（債務人）所積欠管理費之義務，且拍定人於拍定前也無法遇見此種
欠繳管理費之風險，如認為拍定人應繼受原屋主（債務人）所積欠管理費之義務，將使拍定人受到不測之損失；更何況如使拍定人負有補繳前屋主（債務人）所積欠
管理費之義務時，也將影響法拍屋之購買意願，屆時更因無人投標，減少管理費之收入。
依臺灣高等法院暨所屬法院八十九年十一月八日法律座談會民事類
提案第２３號研討結果指出：「按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。該法條
所謂『依本條例或規約所定之一切權利義務』，立法之主要目的是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約（契約合意）之拘束，使規約對於繼受人
亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。且區分所有人積欠之管理費並無公示之方法，如認為繼受人應繼受前手所積欠之管理費之義務，將
使繼受人受不測之損害，或因原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響應買人之出價意願，使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權
受償之結果，當非立法之本意。故繼受係指後手對其後所生之權利義務悉依原相關規約法律定之而言，並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。」（高雄地方法院
民國九十三年三月二十六日９２年簡上字第 394 號裁判、台中地方法院９１年簡上字第 442 號裁判亦有相同見解）。
依內政部營建署八十六年二月二十六日台（８６）內營字第 8672309 號函指出：「除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓 大廈管理條例第二十一條辦理，不得徑向新區分所有權人請求繳納之。」
另依新竹地方法院８８年簡上字第 111
號裁判要旨認為：「按公寓大廈管理條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切
抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債
務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。查前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開
條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條之適用。從而被上訴人主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之管理費，當上訴人取得系爭不動產之所
有權後，發生法定承擔債務之效力，應由上訴人承擔云云，洵屬無據。」
因此，由法院拍賣而拍定之不動產，拍定人於收受權利移轉證書後，對於前屋主（債務人）所積欠之管理費，自無須負擔繳納之。
再者，依公寓大廈管理條例第二十一條規定，「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期
間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，管理委員會乃得依該規定向積欠管理費之區分所有權人催繳，已到期之
管理費屬債權之一種，應由區分所有權人（債務人）負擔。
又公寓大廈管理條例第二十四條規定：「繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約
所定之一切權利義務，此係讓繼受人瞭解該條例或規約所規定之權利或義務而已，而在其條例中規定「遵守」而非「承受」之意；至於已發生之債務（欠繳之管理
費），當非指繼受該區分所有權後，即必須繼受該債務，而該債務之承擔仍應依民法第三百零一條之規定處理之。故大樓管理委員會對於拍定人要求給付前屋主（債
務人）所積欠之管理費，洵屬無據。」（臺北地方法院８６年訴字第 1584 號裁判、內政部（８６）內營字第 8672309
號函釋、基隆地方法院９２年基小字第 627 號裁判參照。）
何種情形下需繳納前屋主（債務人）所積欠之大樓管理費？
在拍賣公告上特別註明應繳納管理費者
如果執行法院在拍賣公告上特別有註明，前屋主（債務人）積欠多少管理費，得標人應繳納等用語時，即告知買受人於買受後有應繳之管理費，因拍賣公告上已明確載明，即為買賣契約之一部分，得標人即須依民法第三百零一條債務承擔契約之規定，承擔前屋主（債務人）未繳納之管理費。
但
如果執行法院在拍賣公告上特別註明前屋主（債務人）積欠多少管理費，得標人應繳納等具體指明得標人須承受前手積欠之管理費等用語，此一作法，無非讓管理費
與土地增值稅列於同一順位，並不符合公平正義之作法，或因前屋主（債務人）積欠過多之管理費，於拍賣時影響應買人出價或標購之意願，使抵押權人無法十足受
償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，並非立法之本意，也因如此，影響標購人意願，導致無人投標，亦影響日後管理費之收入可說是兩敗俱傷。
所以管理委員會應將前屋主（債務人）所積欠之管理費，以參與分配之程序聲明參與分配，似較妥當，而不是將前屋主（債務人）原有之債務轉嫁於得標人之作法，
徒增困擾也因此產生更大的糾紛。
至於公寓大廈管理條例第二十四條在立法上應能有較明確之規定，例如規定拍定人應繳納或拍定人不需繳納前屋主（債務
人）所積欠之管理費字樣，而不是讓管理委員會或得標人因不了解法規涵義及相關判例，而為了前屋主（債務人）所積欠之管理費問題，相互控訴，造成不必要之訴
累，公寓大廈管理條例第二十四條條文本身的瑕疵確有修法之必要。
大樓管理費何時有繳納之義務？
拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。（強制執行法第九十八條、最高法院８７年臺上字第 1987 號裁判、８３年臺上字第 1381 號裁判參照）。
是以，關於得標人何時開始繳納大樓管理費之認定，自應以取得權利移轉證書之日起即取得該房地之所有權，得標人自應有開始繳納該大樓管理費之義務（最高法院８０年臺上字第 1992 號參照）。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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