流標後之各種程序問題∕039
流標後如何再定拍賣時間∕039
第一次拍賣∕040
第二次拍賣、第三次拍賣∕040
特別拍賣（應買）∕041
減價拍賣（第四次拍賣）∕041
購屋貸款的運用說明
信用貸款∕044
銀行信用代墊∕044
銀行信用代墊款之性質∕044
銀行信用代墊款評估對象∕045
銀行信用貸款流程圖∕046
流標後之各種程序問題
拍賣案件因無人投標、廢標、債權人不願承受等原因而造成流標之主要因素。
＊流標後如何再定拍賣時間＊
第一次拍賣
法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」
同
法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該次拍賣所
定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減
拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。」
依最高法院民國８６年抗字第 1681
號裁判要旨：「...強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達最低價額，「到場」之債權人必須於
「拍賣期日終結前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期日到場，
亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」
第二次拍賣、第三次拍賣
拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。」
同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」
特別拍賣（應買）
當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，
執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示。」（最高法院９０年台抗字第
399 號裁判參照）
在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參照）
減價拍賣（第四次拍賣）
在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該不動產之執行。
依
最高法院９２年台抗字第 462
號裁判要旨：「查本件拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之不動產，於第二次拍賣時，在抗告人繳納保證金新臺幣一千零六十七萬元，以高於低價之五千五
百六十六萬元得標拍定；嗣因未於期限內繳足價金，而臺灣臺北地方法院再行第二次、第三次拍賣均無人應買，經該院公告間，債權人即相對人於公告之日起三個月
內聲請另行減價拍賣，第四次拍賣（即特別變賣程序後之拍賣）底價三千四百二十萬元，仍未拍定，相對人亦未承受，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視
為撤回該不動產之執行。本件不動產之執行既視為撤回，執行程序即告終結，且該不動產無再行拍賣，尚無差額之產生，自無命拍定人即再抗告人負擔差額之問題。
則相對人於執行程序終結後，向臺北地院為應扣除差額始得退還保證金之聲請，即屬無據，應於駁回。」
標購法拍屋，除投標當日須準備 2～3
成保證金外，於得標的七日內即須將 7～8 成之尾款全部繳清；在有限的時間裡，要馬上準備得標價 7～8
成的現金，購屋者總有莫大的壓力感，為解決購屋者於得標後七日內即需繳清尾款，若因其資金不足所造成的壓力，能由什麼管道來籌措資金呢？
信用貸款
在得標後七日內，須將得標價 7～8 成的尾款繳清，可利用信用貸款之方式籌措資金，而以信用貸款借貸之期間大約一個月（待取得所有權狀後），就可轉為一般性的房屋貸款。
銀行信用代墊
投標人在選定物件後，如果本身有足夠資金就不須向銀行辦理貸款；但如果投標人無法在得標後七日內，準備投標價 7～8 成的尾款資金，即須向銀行申請信用代墊款。因為目前銀行大多數不提供保證金代墊款，所以投標人在投標前應自行準備 2～3 成投標保證金之自備款。
銀行信用代墊款之性質
目前法院拍賣之不動產，須在得標七日內將尾款繳清，待繳清尾款後，始能取得所有權，雖然在辦理強制執行事件應行注意事
項第五十六項第一款規定：「不動產經拍定或交債權人承受並已繳足價金後，應於「五日內」按拍定人或承受人之名義發給權利移轉證書。」但實務上大都是在得標
人繳清尾款後二個星期左右才會收到法院寄發的權利移轉證書等文件。得標人於取得權利移轉證書後，再向地政機關辦理所有權移轉登記，待完成過戶手續取得所有
權狀後，才能向銀行辦理較低利率的一般房屋貸款。
通常在得標後至取得銀行產權設定的期間約在一個月左右。在這一個月的期間內，由於並未將房屋產權
設定給銀行，得標人就必須以信用貸款之方式，向銀行借貸資金，由銀行來代繳納得標後 7～8
成之尾款。就因為銀行並未對得標之房屋設定產權，對銀行本身而言風險相對較高，而對得標人相對有利，所以在信用貸款約一個月的期間內，借款利率就會比一般
性房貸來的高，其年利率大約是百分之六～十左右，但因各家銀行都有不同的利率標準，亦因各家銀行牌告利率時常變動，實際上也是要以各家銀行規定為準。
銀行信用代墊款評估對象
投標人在投標日 5～7
日前，應先將預投標之物件資料與投標人資料事先交給銀行審核，銀行會在投標前先至公告拍賣物件外面，由外觀審查，先瞭解附近行情及屋況後，才會告知標購之
房屋可否貸款及其貸款成數。一般經銀行審核通過，並於案件得標後，大約可貸該得標物件得標價七～九成之貸款額度。
銀行在投標前事先審查的目的，主
要是為了瞭解目前屋況及投標人的資格是否有信用不良等紀錄。若投標人在資金準備不足，又事先未經銀行審查評估下就倉促投標，待該物件得標後，短短七日內就
要繳納全部尾款，常常一時之間就會搞的手忙腳亂；甚至因為未經銀行事先審查其屋況或因投標人本身有信用瑕疵等問題，而無法順利取得銀行貸款，到時候投標人
就會產生無法繳納尾款的窘態了。
４.銀行信用貸款流程圖
房屋貸款
當得標人取得所有權狀並經抵押設定完成時，銀行信用貸款的部分就會轉換改變適用較低利率的擔保貸款（即一般性房屋貸款）。得標人若符合政府各項優惠利率專案的貸款條件，也可以搭配各項優惠房貸來配合貸款。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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