銀拍屋介紹
一、 何謂銀拍屋？∕050
二、 銀拍屋資訊取得方式∕052
三、 銀拍屋有何優勢？∕053
四、 銀拍屋的缺點有哪些？∕055
五、 如何參加銀拍屋的拍賣會？∕057
六、 購買銀拍屋應繳納稅費有哪些？∕062
七、 購買銀拍屋應繳納稅費簡表∕063
八、 銀拍屋拍賣流程圖∕064
一、何謂銀拍屋？
銀拍屋的形成，簡單的來說，
就是法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產，被銀行忍痛接收下來的物件。由於債權銀行將逾期放款之不良債權，依照強制執行法之程序，透過法院以拍賣方式
而形成法拍屋；該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定，債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳，使拍賣物件不致因不理性的降低
拍次，而使拍賣價格過低，於不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋，將產權移轉過戶至債權銀行本身名下，並排除其佔有狀況，再透過簡易的整理、修
繕後，將物件委託專業的不動產拍賣公司（如戴德梁行），以現場喊價之方式拍賣之不動產，就是一般人所謂的「銀拍屋」。
銀拍屋之緣起
自民國
八十七年起，由於一連串的本土性金融風暴，促使景氣低迷、失業人口增加、銀行逾放比加速上升、呆帳問題嚴重、體質不佳的農會和信用合作社等先後被合併等等
情形下；債權銀行為加速名下不良債權之去化，乃大量的將其不良債權，以聲請法院拍賣之方式將該不動產拍賣。但由於法拍屋經過數次流標，以致其底價之訂定，
與一般市價房屋價格差別過大，加上因財政部修正銀行法第七十六條，「商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票，可自取得之日起，由二年之期限延長
至四年處分之…」
因此債權銀行為打消呆帳並加速回收債權，即將正在拍賣中之法拍屋承受變成銀行名下自用資產，經過回復自來水、電力及做房屋的簡易修繕後，再委託專業不動產拍賣公司進行拍賣，因而形成銀拍屋。
由
於銀拍屋的所有權屬於銀行本身，銀行本身即已擁有產權。花旗銀行早在民國九十一年六月，於台南首度運用拍賣會的方式，委託外商戴德梁行公開拍賣其銀行名下
不動產；此一新形態的公開拍賣交易方式，雖在國外已行之有年，但在國內則引起民眾相當大的迴響。此後銀行業界也積極的參與拍賣會，並將其物件委託不動產拍
賣公司進行一連串的拍賣不動產動作。
二、銀拍屋資訊取得方式
拍賣公司網站
銀拍屋主要之不動產物件，乃屬銀行委託
專業拍賣公司，透過以公開喊價之方式進行拍賣。目前國內有三家較大型的拍賣公司：一家是屬於外國外商顧問公司，即首次舉行拍賣會的「戴德梁行」；另外一家
為國內本土型公司，由信義房屋、中信房屋、太平洋房屋、住商不動產等四大房仲業者，共同出資所成立的「仲誠資產管理股份有限公司」；最後則為東森媒體旗下
所屬力霸不動產鑑定公司所成立的「東森資產管理公司（簡稱為東森AMC）」所組成。綜上所述，專業不動產拍賣公司承辦銀行委託物件，是為銀拍屋主要資訊取
得場所。
打電話或親自到拍賣公司
欲購屋之民眾，如對銀拍屋有興趣，亦可以用電話詢問拍賣公司有關銀拍屋的相關資訊，或親洽專業不動產拍賣公司（如戴德梁行）來更進一步地瞭解。
洽詢銀行或瀏覽各銀行網站
雖然銀拍屋主要是由銀行委託專業不動產拍賣公司進行定期拍賣；但不少銀行的公佈欄，或是該銀行之網站，通常也常有其銀拍屋相關資訊可作參考，如國泰世華銀行、華南銀行、土地銀行等等。
報章雜誌公告或廣告
通常不動產拍賣公司如有舉行公開拍賣會，也常會將拍賣日期及物件刊登於各大報紙或各媒體廣告；有時亦會以派報、夾報等各種方式使社會大眾更加了解拍賣資訊，所以有意願購買銀拍屋者並不難發現銀拍屋之相關資訊。
三、銀拍屋有何優勢？
產權屬於銀行
銀拍屋之形成，主要是銀行承受之前被法拍流標後之擔保品。由於銀行承受後該物件即為銀行本身之資產，其所有權屬於銀行本身，在產權方面絕對清楚，因此也無法拍屋、金拍屋有點交程序之問題；其價格方面雖不比法拍屋、金拍屋來得便宜，但至少比一般市售的房屋還要低一些。
此外，值得投標人注意的是因銀拍屋乃以公開喊價方式競價，購屋者有時會被現場搶標氣氛與臨時緊張狀況所感染影響，而一味地追高價格搶標得標後，可能與市價房屋相差不遠甚至還要更高，當了冤大頭而不自知，這一點是值得購屋者注意的。
可入屋內看屋況
銀
拍屋與法拍屋、金拍屋這三者最大的不同，是銀拍屋之產權為銀行所有。通常債權銀行於承受後，會將房屋做簡易的修繕，使其賣相更佳，並經回復自來水、電力
後，始將房屋委託給拍賣公司進行拍賣。有意購買銀拍屋者，也可事前聯絡銀行先看房屋，事先了解屋況後，再自行評估要以何種價格進行公開喊價競標之參考。
投標當日保證金較低
一般購買銀拍屋當日，投標人所應準備的保證金，每一戶僅收取新台幣六萬元銀行本票，於繳納保證金並經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌後，即可取得公開喊價競標之資格。拍賣開始後，每一公開喊價之加價，以新台幣一萬元（含）以上之不等金額為其加價空間。
若
無人加價競標，於該物件得標拍定後三天內，與所有權銀行簽訂不動產買賣契約書，並於簽訂不動產買賣契約書同時，需繳交得標總價款百分之十（含保證金）；後
於代書通知備件時應支付得標總價款百分之十；再於稅捐機關申報之契稅及土地增值稅單核發時，再支付得標總價款百分之十。由此可知，得標者在過戶完成前須先
支付得標總價款三成之自備款，其餘七成尾款未付部分，可向銀行申請房屋貸款補足餘額。
四、銀拍屋的缺點有哪些？
人頭戶假競標喊高價格
銀
拍屋的標購方式是為公開競標方式，而法拍屋與金拍屋則以密封投標為主。因此，銀拍屋以現場公開競價進行方式，表面看來好像競標者出價透明，但實際上卻也是
銀拍屋的弊端所在。因為在每一場的不動產拍賣會場，主辦單位無不想盡辦法炒熱投標現場之氣氛，塑造緊張且熱絡的狀況，使得鎖定特定物件投標者，極容易出現
非理性的漫天加價；甚至極有可能出現投標者為人頭戶，在現場以假競標方式喊高物件價格，最後當購買者真正得標時，得標價格往往出乎自己原先的預估。
地點、賣相較差
銀
拍屋通常都是債權銀行在法拍程序，經過一拍、二拍、三拍甚至四拍無人投標而流標後才承受的不動產物件；因為銀拍屋大多是法拍屋拍賣中未拍定的物件，所以一
般銀拍屋的物件通常在房屋地點、屋況、格局，甚至在賣相上都比法拍屋來得差。一般來說，熱門的法拍屋物件通常都會在一拍、二拍之拍賣時，即被買方相中而標
購拍定，也等不到債權銀行來承受成為銀拍屋。
通常有些銀行會將賣相較好的銀拍屋，交給房屋仲介公司販售或組成售屋小組之方式來處理；只有賣相較不
好的物件才委託專業不動產公司來進行銀拍屋拍賣。所以正常情況下，銀拍屋在地點、屋況、格局、賣相上均較法拍屋、金拍屋來的差，投資報酬性較低，故有意購
買銀拍屋者也應有所比較。
物件種類較少
銀拍屋在物件種類和類別的選擇上並不如法拍屋來的多。因為銀拍屋只有特定幾種類別，所以購屋者的選擇性較少。而法拍屋則舉凡透天、別墅、華廈、大樓、土地、農業用地、林業用地等種類繁多，有意購買者相對在種類的選擇性上，也會比銀拍屋來的多。
價格較法拍屋來的高
銀
拍屋在種類選擇上均比法拍屋來的少，是目前不動產市場上大致情況；雖經銀行承受其債權而成為銀行自身資產，但銀行總是會有其成本考量，甚至計算其行銷、人
事與簡易維修整理之費用等後才計算出該房屋拍賣價值；反之，法拍屋因案件量大，物件選擇來源較多，因此購屋者則較容易撿到比銀拍屋價格更便宜且地點、屋
況、格局等較佳的房屋。
五、如何參加銀拍屋的拍賣會？
購屋者如想參與銀拍屋的拍賣會標購房屋，可透過各大不動產拍賣公司所屬專員接觸與網站介紹就有著大致性基本的瞭解。目前國內有三家專業不動產拍賣公司接受委託，執行銀拍屋公開拍賣程序：一、戴德梁行；二、仲誠資產管理公司；三、東森資產管理公司。
雖
然這種以公開拍賣會方式在國外已行之有年，但國內一直到民國九十一年七月才正式由外商公司戴德梁行引進。筆者相信專業不動產拍賣公司今後也會陸繼成立，國
外發生人頭戶哄抬的情形也勢必也會入境隨俗而更加猖獗。真誠期望業者有更佳的制度化拍賣方式，使購買者能真正的購買到物美價廉的房屋，創造拍賣業者、銀
行、購屋者三贏的正確方向。
投資高手小提示
銀拍屋之拍賣流程：拍賣會開標前購屋者應事先詳閱各該拍賣會內容及其規則才不致於在拍賣會有所遺漏。
資金準備方式
有意購買銀拍屋的投標者於拍賣會開標當日應注意哪些事項？還有應準備哪些物品呢？
1.保證金及身分證明
於銀拍屋拍賣會開標前一日，投標者應先至銀行開立保證金新台幣六萬元整之銀行本票（依每一標的物計算），並於拍賣會當日準備投標者之身分證正本、印章；若投標者不克出席投標拍賣會，其代理人須出具委託書，並準備代理人之身分證正本、印章等。
2.領取號碼牌
拍賣會開標前，投標者事先繳納保證金及繳驗身分證，於簽名或蓋章後領取號碼牌；未繳納保證金及領取號碼牌者，可以參觀但不可參與競標喊價。
3.拍賣與加價
拍賣會以公開喊價競標之方式進行，投標者如有中意的物件，每一次加價金額依新台幣一萬元以上的金額為加價空間，一旦投標會主席連續喊三聲最高價後無人加價，即為落搥敲定得標該物件。
未得標或得標後之處理方式
1.未得標的處理方式
若標購者欲參與另一物件之投標，其原有號碼牌可重複使用；但若無中意之物件拍賣，自己又未能得標時，則可將號碼牌繳回，並於當日退回已繳交之投標保證金。
2.得標後的處理方式
標
購者在緊張的現場氣氛下競標成功，該如何辦理後續程序？首先，其繳交的投標保證金就抵充房屋得標訂金，並於得標後三天內，與所有權銀行簽訂不動產買賣契約
書之同時，繳交得標總價款百分之十；其次，於代書通知備件用印時（約10～15天），繳交得標總價款百分之十；最後，於稅捐機關核發契稅及土地增值稅之完
稅款時（約20～30天），再繳納其得標總價款百分之十。由此可知，標購者從得標起到過戶前（約30天內）須繳納全部自備款共三成，其餘尾款七成部分，可
向銀行申請辦理房屋貸款解決資金問題，如符合各種優惠貸款之條件者，也可以同時一併請銀行或各有關單位辦理。如購屋者不須向銀行辦理貸款，則於取得新所有
權狀十日內，繳交得標尾款百分之七十之款項。
投資高手小提示
標購銀拍屋之投標者，除了找相關銀行專員察看所需要之房屋外，關於各種優惠房貸的申請或辦理，最好能夠事先到政府相關單位查詢有關規定或尋求銀行評估之後再進場投資比較妥當。
得標後繳納價金流程圖
3.點交房屋
當得標人於辦理過戶及繳交尾款完成後，即可辦理交屋手續，待交屋完成後，得標者馬上就可規劃後續的整修房屋等工程。
六、購買銀拍屋應繳納稅費有哪些？
購買銀拍屋
所要繳納的稅費與一般買賣房屋的稅費是相同的。買方大致須繳納過戶代書費、設定代書費、契稅、印花稅、登記規費、書狀費、徵信查詢費、開辦費、火災險費、
地震險費、房屋稅、地價稅等等。不過熟練的合格代書辦理買方所繳納的契稅，一般都不是以實際簽約或投標購買之拍定價格來計算，而是以政府所規定的房屋（不
含土地）評定標準來從低計算房屋價格。
由於通常房屋評定標準價格均比實際買賣價格來的低，這一點對買方來說是相對有利的，如此可以節省不少標購者
的購屋負擔。一般房屋契稅的核定，是以房屋核定契價乘以買賣稅率百分之六來計算。印花稅則是依照房屋核定契價或公告現值千分之一來計算。房屋稅、地價稅、
水電費、瓦斯費、大樓管理費等相關費用，銀拍屋均依照一般市售買賣房屋方式來辦理，或由買賣雙方依交屋日之時間基準協議分配之。
七、購買銀拍屋應繳納稅費簡表
八、銀拍屋拍賣流程圖
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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