法拍公司服務流程圖
1.法拍公司服務流程說明
2.如何成為法拍專業人士
3.法拍業者的社會責任
1.法拍公司服務流程說明
拍賣資訊的掌握
法拍公司最重要的就是能將所有拍賣物件的件數充分掌握，為了讓物件內容更加完整，通常法拍公司也均會訂閱拍賣相關資訊刊物，
例如拍賣房訊公司所提供的付費網站拍賣房訊或是訂閱郵寄拍賣房訊，藉由這些拍賣房訊可清楚的了解拍賣屋的相關訊息，再將各該區域內的物件加以分類整理，除
了法院所公告的拍賣內容外，還須將其點交情形歸類，並將各該物件依其所屬區域、拍次、價位、類別、現況、坪數做一有效率管理再輔以親至現場所記錄之大樓案
名、座向、路寬、屋齡、學區、公園綠地、市場、商圈、交通路線、地標、停車空間等等資料記錄清楚，有時更需要配合著地政機關所申請之土地或建物登記簿謄本
資料交叉比對清楚後，才能將物件歸類是否為可報客戶的物件或尚待處理分析之物件，以便能向購屋者說明之用。
過濾瑕疵案件
當拍賣物件資料及該筆拍賣公告確認無誤後，法拍公司的專業人員會將各該物件加以過濾，並將有瑕疵的案件先予以標明註記後，再深入分析是否真正有瑕疵，另將初步審查過濾為無瑕疵的物件先予以管理，方便日後告知此一拍賣資訊給予購屋者選購房屋之參考。
買方來源：來店、來電、開發、介紹
委託法拍公司的購屋者來源，包括來店尋屋客戶、或以觀看報紙、網路、傳單、廣告的來電客戶，或經由業務所
開發的客戶及客戶彼此間介紹的二次傳播客戶等等，此時法拍公司就會依個別條件及其不同屬性需求的客戶做一分類，再將其基本資料書入電腦資料庫中，方便做為
內部的客戶管理之用，以便日後有適合的物件出來時，能馬上告知購屋者最新一手訊息。
客戶需求、條件確認
購屋者對於自己本身所欲尋找的房屋，其所處區域、類別、環境、路寬等等，都各有其不同的需求原因和其所設定之不同條件；
法拍公司則會針對客戶所告知的條件尋找最適合的物件，以符合其需求，首先會將房屋類別加以分類，再依區域、地段、價位、環境、路寬、座向等等條件做一比較
篩選後才告知客戶，讓購屋者無形中節省許多寶貴的時間。
資訊充分提供
一般購屋者常有些無法掌握到的拍賣資料，法拍公司都會盡可能的完整搜
集，適時的提供客戶所需拍賣屋訊息。有些法拍資訊公司亦會提供購屋者上網查詢拍賣資料或訂閱拍賣刊物之服務；如果上網者所查詢的資料是法拍公司免費提供
的，那麼這些免費的拍賣資料大多已經經法拍公司篩選過了，而免費資訊整體的完整性當然無法跟付費會員所取得的資料相比擬；通常付費網站所提供的資料就比較
充足，由網站上即可得知所屬區域、條件、座向、路寬、屋齡、屋況、市價行情、房屋外觀照片甚至當地的街景影像等等，相形之下可以省卻不少整理資料的時間，
透過簡易的操作系統並具極佳方便性，所以聰明的法拍公司、投資客、購屋者等多會選擇付費的方式取得拍賣屋的完整資料，以便進一步的比較參考增加獲益。若是
購屋者不想額外付費，法拍公司一般也都會提供免費的拍賣資訊供購屋者做為標購之參考。
法令解答與法拍顧問
不動產本身所涉及的法令多如牛毛，法拍從業人員不僅須具相當深度的專業性，更需要給予客戶高度的信賴感，且法拍業又與不
動產仲介業有相當程度的不同，對於拍賣屋所涉及的法令也須針對個案逐一深入研究，不僅僅在投標前的「產權」分析與調查必須詳實，最重要的是對於該拍賣標的
物「點交」情形的瞭解必須透徹，在其所涉及之法律更必須具備相當專業的分析與判斷能力。因此購屋者對於拍賣屋之拍賣點交流程或其他相關法令問題，可向法拍
公司詢問獲得初步認識，並在法拍公司專業人員針對於每個物件利弊加以分析下，通常都能獲得滿意的解答和認識。
需求物件配對
當法拍公司已經知悉購屋者所設定的購屋方向與條件後，法拍公司的業務人員即會依據客戶之需求、區域、價位、環境等等，以電腦配對或條件配對的方式，將合乎其條件的房屋加以集中，提供購屋者適合的法拍資訊以供參考。
勘估標的（現場實地勘查）
除了拍賣公告應實質審查外，法拍公司對於拍賣案件也會實地到現場去勘查，了解其屋況、結構、面臨道路、座向、有無
被占用之情形、適合自住、做生意或投資用、當地市價或租金行情如何等，再將現場實地勘查情形填寫在案件分析報告表上，配合著拍賣公告上的各項資料，使案件
的正確性更加得到保障，務必做到精準無誤的地步。
產權調查
對於客戶有意投標的案件，除了提供區域行情等資料外，法拍公司作業最重要的就是針對該案件進行產權調查，將存有瑕疵的案件過濾排除，其中包含土地、建物登記簿謄本、建物平面圖、地籍圖、都市計畫圖逐一審查並經確認無誤後再予提供各項評估報告圖表給於客戶參考。
提供評估報告圖表
經
過現場實地勘查，調閱各種產權資料與拍賣公告交叉比對無誤後，法拍公司會提供客戶「綜合評估報告圖表」，其中包含著區域環境報告、產權分析表、拍賣公告內
容與實際狀況、附近市價行情、區域租金行情、歷年來附近法拍行情、銀行借貸情形等資料圖表，再配合「投標價格建議報告書」提供於投標客戶做為投標價金之參
考。
提供收費標準表
當客戶對於拍賣案件所有的內容有了初步的了解，並參考法拍公司所提供之各項行情綜合報告圖表，而對於所要填寫的投標價
心中可能已有了數字概念，此時法拍公司會提供「拍賣案件收費標準表」，在其標準表上清楚的列舉投標前、後各種的服務項目及所須支付的費用標準，客戶可依其
所需的服務項目來選擇要讓法拍公司服務到什麼程度，服務的內容與程度越多越深入，當然服務費支出的價格就會有所不同，購屋者要看仔細、問清楚。
有
些法拍公司並無提供收費標準表供客戶參考，若客戶與法拍公司簽訂契約時又無註明清楚服務的內容、項目及服務的程度，很容易產生糾紛，不肖黑心業者常利用客
戶不知情的情況下巧立各項名目，其標購拍賣屋的重點大致可分為「代標」，意思是指僅純粹帶客戶標購，有的客戶不了解簽訂了「代標」契約書，法拍公司在得標
後就有可能會再要求支出「代點」或其他費用了。
若客戶需要除了「代標」服務外還須將房屋點交，就應在簽訂標購契約的同時，還須註明「責任點交」之
「代點」服務，目前「代標」＋「代點」的服務費，以較有規模、品牌形象良好的法拍公司的收費標準為「投標價的百分之五」，其他額外的支出如申辦自用住宅、
開鎖費、聲請警察派遣單等則需另行支付；另外，法拍公司亦有以「總價承包」的方式，購屋者可免卻很多另行支出各項費用的麻煩；當然在比較價格的同時，最重
要的是法拍公司本身的品牌、形象、專業性、服務品質與誠信度，這才是最大的重點所在，否則當購屋者在簽約時，業者都信口開河的保証一堆，得標後再籍故來巧
立各項名目，那可就傷腦筋了。
簽訂標購契約書
簽訂契約關係到購屋者本身的權利與義務，因此在簽訂契約前應先了解其契約的內容，若有不明瞭的條文亦應詢問法拍公司所屬人
員。當購屋者對於拍賣屋的地點、拍賣公告、產權評估分析、投標價格的決定、給付服務費的標準有了一定程度的了解與認同後，就可以和法拍公司簽訂標購契約
書，此時法拍公司則會提供「投標日應備文件」提醒表，其內容記載有：
?開標日期
?應備文件：如國民身份證正本、印章等
?保證金支票金額
?投標當日集合時間、地點等說明文件。
若購屋者有足夠標購資金就不須辦理銀行代墊，但若是投標資金不足的購屋者，法拍公司在投標前會先將購屋者及拍賣案件的資料事前先提供銀行審查，以便辦理得標後之銀行代墊款，當銀行審查確認無誤後，購屋者就可以安心的等待投標日來臨。
開立保證金支票
在投標日的前一天，法拍公司會請購屋者先去銀行開立保證金支票，其開立的保證金支票金額可以和拍賣公告上金額相同或開立比拍
賣公告上的金額更多些，值得注意的是若投標人所開立的保證金低於拍賣公告上所公告之最低保證金金額，就算投標當日開標結果是為最高價金的投標人，亦會被執
行法院判定為廢標，此點投標人不可不慎。當購屋者於銀行開立保證金支票完成後，投標當日就攜帶投標日應備文件提醒表所記載的應備文件和法拍公司的人員一同
前往投標室進行投標。
現場協助投標作業
法拍公司會在投標當日備妥投標書，陪同委託人到現場投標，待確認投標金額無誤，各項證件皆備齊後，就可將投標書投入標匭
內，等待其開標結果，若未得標，投標人直接當場取回保證金支票；如果有得標，法拍公司將會協助得標人至該股書記官處取得繳款證明收據及尾款繳納單。此時，
法拍公司通常會在得標後的七日內，先向購屋者收取百分之六十的前期應付服務費用款，後續的作業就此展開。
協助代墊資金
資金不足的購屋者，在投標前已經有經過銀行審查及評估作業，待得標後法拍公司會協助購屋者取得銀行代墊款項，繳清其尾款後待取得執行法院所核發之權利移轉證明書時，就可請代書辦理過戶與設定登記，經由過戶與設定手續辦理完成後即可轉為一般房屋貸款。
繳納得標尾款
資金不足的得標人，代墊銀行會將扣除保證金後所應繳納之尾款金額，在其拍賣條件所限定的七日期限內向執行法院直接繳納，而資金足夠的得標人，則可於得標當日或在其所限定的七日尾款繳納期限內將尾款繳納於該執行法院。
取得權利移轉證書
將得標的尾款繳清後，實務上大約二星期內就會取得執行法院所核發之不動產權利移轉證書，當法拍公司一旦取得權利移轉證書後，就會分成三方面來進行：一方面向地政機關辦理所有權移轉登記，另一方面向執行法院聲請點交，再一方面則前往債務人住處協調交屋事宜。
申報各項稅費
當法拍公司收到不動產權利移轉證明書後，就會將執行法院所核發各項文件交由內部代書辦理所有權移轉登記，首先代書會先填寫契稅
申報書向該管稅捐單位辦理各項稅捐申報手續，約需一個星期工作天即可取得契稅繳款證明書，同時就可辦理各項稅捐查欠作業，例如查欠工程受益費、土地增值
稅、房屋稅等資料；在稅捐機關查欠完成並將契稅繳款書或房屋稅繳款書內所應繳納的稅費繳納完畢後，代書就會將該繳納證明連同所有權移轉證明等相關資料一併
向地政機關辦理所有權移轉登記。
辦理過戶
法拍公司所屬的代書於申報各項稅費手續完成，並取得稅捐機關的應納稅費繳款書而將其該繳納的費用繳交完畢後，即會填寫土地登記申請書，併同權利移轉證明書向地政機關辦理所有權移轉登記，實務上由房屋得標時起到取得所有權狀的期間約一個月，即可取得法拍不動產所有權狀。
協調點交事宜
法拍公司的人員在取得權利移轉證明書之同時，也會前往債務人或承租人的住處了解狀況，並通知其交屋時間，在所有拍賣的過程中除
了事前的產權調查與行情的評估都須有相當的專業知識與經驗外，最重要也是最為麻煩的即是點交的過程，因為這更需要充分的專業知識、經驗能力與智囊團隊結合
才能以最迅速與最平和的方式點交房屋。
聲請點交事宜
除了前往債務人或承租人住處協調點交並通知其應交屋的時間之外，法拍公司亦會依照合法的程序向該管執行法院聲請點交等相關作業之動作，依其專業與實務等各項處理能力，在合法、和諧的氣氛下點交房屋予得標人。
完成點交
在法拍公司運用其專業能力，協助購屋者以平和、合法、迅速的方式，將房屋點交完成交給客戶，並在確認沒有問題的情況下，購屋者才可付清最後應給法拍公司的服務費。
以上是法拍公司接受客戶委託前、後，其公司內部所做的各項作業及其流程在此做一簡單說明，雖然其細節無法一一深入詳盡來敘述，但購屋者最起碼能在本書簡單的說明後，對於法拍公司各項作業流程有了初步的了解，也較能安心的委託其代標或代為點交。
如何成為法拍專業人士
從
事法拍多年來，接觸過為數不少的律師、代書與不動產經紀人等專業人士，雖然均經過相當的專門職業技術人員考試，對於本身的行業也具有相當能力的專業知識，
但對於法拍之相關專業，若本身沒有再深入研究其專業領域與其具有的完整實務經驗，依然只能像個門外漢，而不得其門而入。
在標購法拍屋、金拍屋的處
理過程中，不僅須對於相關法規、時勢分析有所掌握，更要配合著日積月累的實戰經驗，在合法、合情、合理有效率的方式下逐一排解各癥結所在，實為缺一不可，
否則可能常會遭遇茫點而無法突破，其不僅須將拍賣屋所牽涉的法律詳加判斷與整理，若能有精鍊資深的法拍實務專業人員從旁協助與指導，也較不致於發生無法彌
補的重大疏失與遺憾。至於如何才能成為法拍專業人員，是否須先具備什麼資格、條件呢？
2.如何成為法拍專業人士
評估自己適不適合從事法拍業
綜觀法拍屋的歷史演進，由早期的黑暗時期逐漸到制度化革新，期間經過多次的法令修改，而造就法院投標室能呈現出
今日繁榮的景象，購屋者與投資客紛紛委託法拍公司參與標購法拍屋，使得各地方法院在開標當日被湧進的投標人將法院投標室擠的水洩不通、人滿為患；年輕學
子，各行各業的菁英相繼轉行投入法拍行列，在法拍公司的帶領下參與代客投標與代客點交的業務之中，滿懷希望的加入夢想中的賺大錢行業。
由歷史的軌
跡亦可得而知，多數的富翁也都靠房地產才能造就相當富有的成就，而投入平均價格比市價房屋還低廉，甚至是目前市場上價格最便宜的法拍市場，照常理來講，成
功的機會應該比起投入其他行業來的高，事實卻也如此；只不過初入此行的新鮮人須要投入的時間與工作態度，專業能力的培養，實務的經歷過程均要下很大的功夫
去學習，否則可能因為學習態度不佳，專業能力不足而遭淘汰的命運。
一般來說，法拍的工作是極度專業性，初入此行業的新人，大約需半年以上的時間才
能稍微進入狀況，所以很多剛踏入此行的業務人員，急欲以賺大錢的心態來投入法拍行列中，但在專業能力不足的情況下自我失去信心慘遭淘汰，所以基層人員流動
率頗大，但若能保持著學習的態度，樂觀進取得精神，腳踏實地有自信的努力規劃，即會發覺法拍這一行業確實是最迷人的賺錢行業。
取得相關專業證照
有意從事法拍工作或進階成為專業人士，可先準備於律師、代書或不動產經紀人專技人員考試，待取得相當的證照資格後，再配合於日後的進修與實務等經驗累積，慢慢的成為法拍行列中的一員。
資深專業人士指導
光僅是取得律師、代書或不動產專業證照，而無實際從事或專研於法拍事務，依然無法一窺法拍屋所隱藏的陷阱與繁複的各項程
序，對於從事於法拍工作數十年的資深老手來說，法拍事務所牽涉的繁複法令若無時常加以進修與研究，依然無法一窺其深，更何況對於僅具備相關證照的新手而
言，其潛在的風險與危機，自不在話下了。但法拍新手如果能有資深的專業人士從旁指導與協助，就能避免因一時的認知錯誤，或因拍賣公告的解讀不清所造成的遺
憾，而在實務上若處理到棘手點交案件所遭遇的困難時，就能較有效率的逐一排除盲點，和諧的圓滿交屋。
加入品牌、形象良好的經營團隊
所謂術業有專攻，對於法拍的從事人員最困難與最為欠缺的即是如何兼顧專業能力與行銷企劃，在講求效率與速度的
現代化社會中，每一項資訊的取得與其店務的管理，電腦化的有效整合、形象與品牌的建立、專業新知的吸取、實務經驗的演練等等均須兼顧的情況下，若還要由從
事於法拍的專業人士分心架構，實際上其實是相當並不容易，如果能有完整的組織架構經營團隊，而選擇加入其團隊，不僅僅店務效率能有效提高，也較有充裕的時
間專研於本身的法拍事務，在與購屋者的的各項接洽、分析工作也較能得心應手。
但依目前法拍市場上的現況，大多數的業者並不只單單專營於「法拍」單
項業務，多數均以兼職或公司本身還身兼多項不同項目的業務方式來營運，若僅憑藉著本身的努力又同時須身兼數職的情況下，想要對法拍專業性及其實務上的各種
理論加以突破與深研，並不是那麼的容易，各業者間也常會有心餘而力不足的無力感產生，亦是目前上購屋糾紛頻傳與不肖業者橫行的主要原因之一，但法拍的從業
人員如能加入品牌、形象良好經營團隊，不僅能在法拍基礎與實務的訓練上更加熟捻，在於法令的收集與解讀，資訊的來源及其服務品質的提昇等各方面都能得到有
效的支援下，就算身兼數職，也能在各項業務發展上無後顧之憂而游刃有餘。
法拍同業相互交流
早期的不動產仲介業，各業者間相互猜忌，故步自封，彼此間惡意競爭，缺乏互動交流與合作，導致服務品質低落糾紛頻傳，一般
民眾對於不動產仲介業亦產生許多不良的印象。八十年代起不動產仲介開始逐漸由惡性競爭轉變為良性競爭與互動，許多同業開始重視資訊交流，相互合作創造出更
大的利潤空間，相對的交易品質也迅速提升，更能保障買賣雙方彼此間的權利、義務，例如報紙上開始出現不同公司共同刊登的連賣稿等等，更因為彼此間的相互資
訊交流，在於專業能力、制度化的建立也相對提昇，一般民眾對不動產仲介業所存在的不良印象，也由負面隨著制度化的改變慢慢的走向正面發展，社會大眾亦逐漸
認同其專業能力與其存在的價值性。
而從事於法拍工作，同業彼此間更應相互合作、相互資訊交流，不僅能在制度上、專業能力方面獲得莫大的提昇，更因
有了同業間的互動交流與良性競爭，更能營造出更大的利潤空間並逐一淘汰不肖業者，使購屋者的保障更能得到提升，法拍業者更有鑑於此，成立了台北不動產拍賣
協會，藉著彼此間的互動，不僅能做為債務人、得標人、債權人與法院間良好的溝通橋樑，更因與同業間的互動交流，在形象素質、專業能力上獲得更良好的提昇，
當然就因專業能力等方面的提昇，無形之中也能得到購屋者的專業認同，利潤空間的合理性更加確定。
克服困難，法拍業潛力無窮
從古至今，以至於世界各地皆然，有錢的大富翁莫過於與房地產都有密切的關係，想要擁有財富最直接也最實在的就是擁
有房地產或投資於房地產，既如即將步入紅地毯的新婚夫妻，最大的願望也是能擁有屬於自己的窩而為安全穩固的依據，沒有人會否認在當今社會中坐擁房地產即擁
有尊榮與財富表徵的道理。在所有的投資理財的項目中，房地產也是最具有實用性與利用價值，試想風險奇高的預售屋有人購買，市面上幾無利潤空間的市價屋有人
投資，更何況價位與地段皆良好的法拍屋、金拍屋，如果能做為投資理財的最佳工具那真是更占鰲頭了。
標購法拍屋很少有購屋者會賠到錢，相對得其利潤
也是倍數成長，只是法拍屋、金拍屋牽涉的法令較為繁雜，專業的知識需要相當足夠，但只要能委託品牌、形象、誠信度、專業性良好的法拍公司，問題均能夠迎刃
而解，只是法拍屋畢竟屬於寡占的獨特市場，一般人若想自行標購在處理上可說是相當不容易，有時更因此賠了夫人又折兵；所以標購法拍屋、金拍屋還是委託專業
人員來處理會恰當些，畢竟一個人一生能把一份事業做的好已相當不容易了，何況若自行去處理牽涉法令與實務經驗皆須高度專業與高度技術的法拍屋、金拍屋呢？
就如同不是專業醫生而自行拿著手術刀來開刀一樣的危險，畢竟少則百萬、千萬，多則上億的房地產，出了錯可不是開玩笑的。
相較於市場上一些高風險也
不一定真能有高利潤的股票與期貨，法拍屋的投資可說的上是更勝一籌，以一百個投資人投入股票或期貨市場，頂多十個人有賺到錢，你玩的過「法人」、「外資」
嗎？扣除了「法人」、「外資」，在市場上真正能賺到錢的，可能一百個人當中也只有二、三個人吧？其他的投資人呢？也許都成了沙場上的砲灰了；最遺憾的是，
玩股票，你可能也沒有到過該股票公司接受尊榮的招待過，可能連股票長的怎麼樣都還沒看到、摸到，該股票已經慘跌或下市了。玩期貨，也可能連那一期的黃豆或
咖啡長怎樣都不清楚，根本連一粒都沒摸到過，手中的大筆財富，可能已化成烏有。
投資法拍屋就不同，不僅價格低廉、產權清楚，其利潤空間也不輸股
票、期貨，最實在的就是摸得到、看的到、用的到，這是所有理財工具中所沒有的獨特優點，即因為法拍屋有那麼多的好處，雖然須要相當多的高專業性與技術性，
但對於有意從事於法拍工作的新鮮人而言，投入法拍市場無疑的已先是成功了一半，只要嚴謹的重視於本職學能，誠信、實在的面對客戶，法拍工作錢途坦然，潛力
是無限的寬廣。
3.法拍業者的社會責任
法拍業者的社會責任
社會上有很多人省吃儉用扣除家庭開銷後，一輩子還是買不起房屋，只能成為長年租屋而居的無殼蝸牛族群，而專業法拍公司的
成立，確實能讓因市面上高房價而望屋興嘆的購屋者，享受到物美價廉又兼具投資理財性質的法拍屋超值誘惑魅力，購屋者若具敏銳的投資眼光，不僅能在標購法拍
屋後，瞬息之間一夕致富，更有可能因此而晉升名流加入大富翁的行列中。
相反的，由於專業取向，標購法拍屋、金拍屋絕大部分的購屋者均委託法拍公司
代為處理標購的後續事項，就因如此，法拍公司所扮演的角色就非常重要，購屋者若不幸委託到不肖的法拍公司，有可能投入的資金全被騙光，亦有可能不肖業者罔
顧道德與誠信，只為快速收取服務佣金，違法處理點交事項，諸如「違法快速交屋給購屋者」、「收錢不管事」、「巧立名目肆意加收服務費」、「刻意扮演海蟑螂
索取超高額搬遷費」、「以收取低廉服務費為幌子再伺機詐騙」等等黑心作法，讓購屋者受騙上當，更甚者將投標價金捲款潛逃並將產權過戶至他人名下，或因違法
點交而讓購屋者因不肖法拍公司的誠信度、責任感不足而須常年奔走於法院訴訟之中。由此可知，選擇有品牌、形象、誠信、專業與負責任的法拍公司是多麼重要
了。
法拍業是良心事業
日前在電視上出現一則報導，有位專門偷竊的嫌犯，開著車子到一間民宅內大肆收刮財物，在進入民宅偷竊前竟還以很謹
慎的態度告訴在附近把風的孩子：「不要隨便亂跑，小心車子被偷了。」這不是很諷刺嗎？既然那麼怕自己的東西被偷，為何還要去偷別人的東西呢？同樣的道理，
購屋者把所有的希望委託法拍公司來處理，最大的願望就是希望法拍公司能以合法、有效率、負責任的態度，將房屋平和的交到購屋者的手上，而不是像坊間某些不
肖黑心法拍公司，以違背良心的做法將購屋者的標購資金詐騙、人去樓空，或是利用收取低廉服務為號召再伺機詐騙等行為，或許換各角度想想，當我們也做為其他
消費者時也不願被欺騙，當面對拿出血汗錢來標購房屋的購屋者，法拍公司更應以負責任的態度，完成購屋者的購屋美夢。
法拍業是圓夢事業
雖然
標購法拍屋，購屋者只要自備拍賣公告價二～三成的保證金，其他七～八成資金可由銀行負責代墊付清，又由於整體環境不景氣，房屋價格普遍偏低，甚至出現總價
不到十萬以下的房屋，但畢竟地段好的房屋，受到區域環境各項優勢的結合，就算是法拍屋，還是很多人排隊搶著標購，價值自然不可能太低了，房屋所處的區域環
境、地段好壞，決定了房價的高低，但對於法拍業者而言，就算是一棟房屋總價只有十萬或是一棟房屋總價上千萬，再且不論房屋價格的高低，每個物件都是購屋者
費盡千辛萬苦所累積而來的辛苦結晶，同樣代表著日後圓夢的標的所在；所以，身為法拍公司每一位成員均應保持著熱忱服務的心，將房屋圓滿的交付於購屋者圓
夢，為其每一位成員最高服務準則。
法拍業的基礎－專業、負責、誠信、服務、熱忱
法拍事業是屬於以高專業知識來提供其服務之行業，長久以來，一般民眾總是不得其門而入，若須介
入標購房屋，多數大眾也是委託專業性的法拍公司處理後續法律與點交服務，亦即牽涉的法令廣泛繁雜，處理程序不僅在專業性需有相當的程度，實務經驗更須相當
熟捻，所以其行業性質具有相對不可代替性，亦為一般購屋者所認同。即因如此，對於從事法拍業務之人員，不僅需具備良好的專業知識，最重要的就是對於所服務
的客戶，應本著誠實信用的處事原則，對於委託的每個案件，均能以負責任謹慎處理的態度完成所託，務必以其專業處理的方式，讓委託之案件，以完整、平和的方
式，促使得標人、債務人雙方在愉快的心情下點交房屋。
法拍業應杜絕欺騙手段
拍賣房屋的投資，由於投入金額龐大，其所牽涉的程序與法令之繁複，以致形成了一種高度信賴感的專業服務業，其品牌與形
象的建立尤為重要；但由於目前從事於法拍業務的業者良莠不齊，有以非法營業者，有以不符合其營業項目者，亦有專業性不足或肆意詐騙的不肖業者，在當今社會
上時有所聞以致糾紛頻傳。法拍事業不僅是良心事業與圓夢事業，對於法拍業者與從業人員的操守更應是擺在第一順位的遵循方向，從業人員應以事實的告知，並以
嚴謹的態度，不欺騙、不耍手段誠懇的面對購屋者；當然購屋者本身對於選擇的法拍公司也必須詳加注意，選擇品牌、形象、專業、負責、誠信的法拍公司才是最可
靠的購屋保障。
法拍業應用心研究分析
為了能讓購屋者標購到物美價廉又兼具投資價值的房屋，法拍的從業人員在物件標購前，應憑藉其專業與經驗並參考各項數據
資料，將欲標購的房屋所欲標購的參考價位，提供於購屋者做為標購之參考，務必深入分析並以各項數據圖表作為輔助資料，參酌區域行情、環境地段、後市遠景、
是否值得標購等提供於購屋者做為標購參考之依據。
一般購屋者標購房屋，不是將投標價金填寫太低，以致屢標不中，就是將投標價金填寫太高而失去投標
之意義，究竟如何標的巧、標出漂亮的價格，這都是要靠數據資料與經驗的累積，綜合來判斷其投標價格合理性，亦要針對各物件所具備的條件各有不同來加以深入
分析，確切的提供最合理的參考價格，供購屋者做為填寫投標價格之參考。
法拍業是專業理財顧問
法拍屋、金拍屋等拍賣房屋之標購，法拍公司不僅是在運用其專業知識解決紛爭而防止拍賣屋可能產生的瑕疵問題，並能適時
的提供購屋者各項節稅管道與申請的手續等專業輔助，真正做到理財顧問之角色，通常一般投資人或購屋者並無法充分了解法拍屋各項稅法之規定，可能在不諳法令
的情況下，付出高額的稅款而不自知，而當其房屋得標後該有何種權利來向有關機關申請可減輕稅款的負擔，購屋者也可能因不夠深入專研讓本身的權益睡著了，甚
至等到將來要出售時，就因不諳相關法令而須繳納超額的土地增值稅或其他稅費支出。
目前亦有報章雜誌報導因不諳相關稅法上的規定，本有數億家產就因
不懂的節稅計畫以至於不但數億家產全部化為烏有，還反過來變積欠政府數億元的慘痛真實案件，所以專業的事還是請教一下專家似較妥當。而法拍公司就如同購屋
者的理財顧問，在物件投標前會針對拍賣屋日後可能產生的稅費加以說明與防止，並達到節稅功能，對於房屋得標後可能適用的各項優惠稅率適時的告知購屋者是否
要申請辦理，可有效減免各項高額稅費支出達到節稅的功能。
法拍業是專業法拍顧問
法拍的從業人員在平時就應留意各項法令的變化，擷取最新知識，政府的法令變動頻繁，若不加以注意單憑經驗累積，可能也
不足以面對法拍所產生的各種繁複法令，有時更因此而造成重大的損失，所以法拍的從業人員對於新知的獲得管道必須暢通，才能有效的解決與面對各項法拍所產生
的繁複程序，不僅在物件的審查必須嚴謹，更應該重視於點交過程中的合法性，以達到保障購屋者的絕對交易安全性。而購屋者也因有了法拍公司之參與，不僅能帶
給購屋者在繁複的處理過程中，得到交易安全的保障，並能嚴格把關過濾掉重大的瑕疵物件，在合法、有效率、節省開銷的情況下讓得標人與債務人雙方之間都能圓
滿的和諧交屋。
法拍業可以創造四贏
法拍從業人員不僅要熟捻法拍相關知識，對於各項文件之聲請、處理程序的流程，拍賣公告之解讀等等都要仔細過濾並花費相當
大的時間、精力去了解，就不動產交易最重要的就是交易過程中的安全性，而拍賣屋所延伸的拍賣公告解讀及點交程序的適法過程，更突顯其專業的重要性，在各電
視媒體偶有報導，許多投標人對拍賣公告的解讀不清，或因不諳完整的投標過程及其繁複的點交處理程序而相繼觸犯法律，須面對遙遙無期冗長的訴訟程序或因相關
法拍專業知識與經驗欠缺而導致面臨到債務人或占有人不肯搬遷而延續出更多的問題發生，而其當初標購房屋的喜悅心情蕩然無存，這也許就是未委託專業法拍公司
所導致須付出更大代價的結果，製造出更多的社會問題產生。
在專業分工的現今社會，若能選擇優質的法拍公司代為標購處理後續問題，不僅得標人能省卻
相當多的麻煩，在標購與點交的過程中，更多了一層專業保障，在合法、和諧的氣氛下點交房屋，使債權人的權益得到保障，法院的處理過程相對縮短，得標人得以
合法、快速取得房屋，債務人也能從新面對另一個全新的生活，使得人人更能以守法的態度，創造出債權人、法院、得標人、債務人皆贏的最好結果。
法拍業是快樂工作的事業
從事法拍工作不但能夠幫助他人圓夢，自己還能學習到很多有用的不動產相關知識，甚至還可以賺錢並當成一生永遠的事
業，有時還可以幫助到被拍賣的屋主很多困難，所以很容易就可以比喻成類似「慈善工作」的企業，由於快樂的法拍工作需要樂觀進取與努力的積極學習態度，筆者
有感而發譜成「樂在工作」一曲，讓從事法拍事業的專業人士都能以最嚴謹的態度，輕鬆的心情快樂的工作：
「樂在工作」 詞：黃建融 曲：黃建勝
真誠服務是天職，
工作愉快又充實，
充滿自信的面對任何苦，
成功 是注定的事。
堅持本業又負責，
幻想空想多費時，
康莊之路 大步地向前走，
人生總要努力過。
不管庸才或天才，
總是努力百分百，
歡樂人生相隨伴我心開懷。
富貴之門永同在，
富貴之門永同在。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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