擁有本書，讓您解決貸款、稅費問題，並享有名人般的居住品質！
推薦序1
「租稅法定主義」，人民對於國家有依法律納稅之義務，故「稅」是人民的負擔，既然無可逃避，則聰明人當研究如何「節稅」。「從十萬賺到十億––法拍屋、金拍屋、銀拍屋 貸款‧稅費解析」一書以實例為題，輔以法令解析，實為「節稅」的聰明人不二選擇。
嘉義律師公會 理事長 林德昇
推薦序2
實現人民權利義務之分際，最後階段經常須透過法院予以強制執行，惟法院之執行程序甚為專業，從查封、鑑價、拍賣乃至點交，通常非一
般人所得知曉，而本書乃著作在代書工作上多年之經驗及心得所細心搜集之資料，由淺入深，並將坊間購買法拍屋及土地時經常發生之問題彙編成冊，如欲購買法拍
屋時如何投標、權益有何保障、稅賦繳納如何節省、如何辦理點交事項等等，使初入其門者，有所依循，實為一本典藏之優良著作。
曾任 台灣屏東、嘉義、台中地方法院法官
台灣彰化地方法院民事執行處 庭長
現任 台灣高等法院台中分院
法官 盧江陽 謹敬
序言
「中華民國萬萬稅」、「台灣居，大不易」這二句話可以顯示出現代人的經濟壓力，尤其是各種稅制的日新月異與物價膨脹的速度，對於處於上
流社會的人來說，或許不關痛癢，他們依舊可以過著錦衣玉食的奢華享受；但對一般平民百姓來說，日常生活的開銷就不得不精打細算、錙銖必究了。
單就
一個不動產而言，其所衍生的費用就有好幾種，例如土地增值稅、契稅、房屋稅、地價稅、工程受益費、營業稅、財產交易所得稅及前屋主所積欠的各項稅費如何解
決等問題，又如前屋主所積欠的公寓大廈管理費、房屋貸款與當房屋得標後得標人是否有需支出的相關費用；及其它諸如怎樣跟銀行打交道、政府有哪些優惠房貸專
案等等項目種類繁多，而這些都與民生問題息息相關密不可分，現代人也為這些問題而煩惱不已。
由於國內稅制法令規範太過繁瑣冗雜，一般民眾縱使有心
瞭解，卻也無從開始。故民眾因不知法令有利規定，白白損失金錢，作個充實國庫的「好國民」而不知。但所謂節稅，並非是逃漏稅，而是在合法範圍內，做好個人
理財規劃，避免發生財務不必要的流失，因此讀者不必存有逃漏稅款的陰影。
本書作者投身不動產業界多年，對於上流社會的人士如何利用節稅、減縮因不
動產所生的相關費用頗有心得。在前一本「一夕致富」書內，作者對於法拍屋如何投標等過程詳加說明、解釋後，深刻體會除了教導民眾如何以低於市價投標法拍
屋，取得賴以棲身的住所外，亦應該提供相關資訊的協助，讓一般民眾不僅買的便宜減少各項費用支出，更能因此而享受名人般的居住品質。
著作：黃建融 黃建勝
目 次CONTENTS
推薦序
林德昇∕004
盧江陽∕005
序 言∕006
投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起碼也會變成小富∕020
【案例一】投資套房是上班族致富首選∕022
【案例二】利用銀行貸款一圓購屋夢想∕023
【案例三】懂得節稅退稅使我省下數百萬∕025
特別拍賣程序
不用投標，直接具狀購買之特別拍賣程序∕028
何謂特別拍賣程序？∕028
特別拍賣程序Q＆A∕030
‧ 法院在公告應買後，何時可以開始具狀應買該不動產？∕030
‧ 如何應買拍賣之不動產？是否要預先準備保證金？∕030
‧ 何時才可得知具狀應買之結果？∕030
‧ 因故停止拍賣時間過久，債權人能否承受該不動產？∕032
‧ 購屋者當選定標的物時，因在特別拍賣程序中，並無像一般拍賣之案件有定拍賣日期，究應在那個時點具狀應買才是最佳時機呢？若在三個月之應買期間，如果同時間有多人具狀應買，何人為最優先取得買受權呢？∕033
‧ 在特別拍賣程序中應買的價格如何取決？∕034
‧ 若在應買期間內有多人同時具狀應買，何人可優先買受？∕034
‧ 依強制執行法第九十五條第二項指出，債權人為期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，究竟債權人另行估價或減價拍賣之時點自何時開始起算？∕034
‧ 應買人為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後方可准許其應買人買受；究其執行法院是否受債權人及債務人意思之拘束？∕035
‧ 債權人於特別拍賣公告三個月內可否聲請停止拍賣？若特別拍賣公告三個月內未另行估價或聲請減價拍賣，其結果會如何？∕035
‧ 特別拍賣所指之原定拍賣條件，包括拍賣公告中的哪些條件？∕036
‧ 一般拍賣程序與特別拍賣程序有何不同之處？∕037
‧ 若第三次拍賣流標後，在執行法院未公告特別拍賣程序前，應買人即具狀應買，其效力如何？∕038
‧ 特別拍賣債權人聲請減價拍賣（即第四次拍賣）或另行估價拍賣，減價之數額有否限制？∕038
流標後之各種程序問題∕039
流標後如何再定拍賣時間∕039
第一次拍賣∕040
第二次拍賣、第三次拍賣∕040
特別拍賣（應買）∕041
減價拍賣（第四次拍賣）∕041
購屋貸款的運用說明
信用貸款∕044
銀行信用代墊∕044
銀行信用代墊款之性質∕044
銀行信用代墊款評估對象∕045
銀行信用貸款流程圖∕046
房屋貸款∕047
房屋貸款相關費用∕047
優惠低率貸款之種類及適用對象∕047
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）∕047
申貸政府優惠房貸條件∕048
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw) ∕049
申貸公教人員貸款條件∕049
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）∕050
申貸勞工住宅貸款條件∕050
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕052
國宅申請應備資格與條件∕052
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕053
青年購屋貸款應備資格與條件∕053
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金∕054
銀行購屋貸款還款方式∕055
‧按月平均攤還「本息」（固定本息型）∕055
‧按月平均攤還「本金」（利息減少型）∕056
‧還款寬限期間∕056
理財型房貸-循環額度房貸之運用∕056
房屋貸款應備文件∕057
如何選擇銀行對消費者購屋較有利∕058
得標後各種程序與權益
得標人標準之認定∕060
‧出價最高者∕060
‧由債權人承受∕061
法拍程序Q＆A∕062
‧債權人何時可請求承受拍賣之不動產?∕062
‧投標人被宣告廢標時，債權人可否承受?∕062
‧債權人承受動產與不動產之時期有何不同？∕063
‧特別拍賣期間債權人可否承受?∕064
‧債權人聲明承受時，應否提出保證金?∕064
‧債權人未於拍賣期日到場，可否承受?∕065
‧債權人於拍賣期日前預為聲明承受，可否准許?∕066
‧得標後債權人可否承受?∕068
‧同時有多人願承受時，如何決定承受人？∕069
‧是否須有執行名義之債權人才能承受?∕072
何時需繳納尾款？∕073
得標後，何時繳納扣除保證金後之尾款呢？∕073
何時取得產權相關文件？∕075
地方法院證明書∕075
地方法院不動產權利移轉證書∕075
地方法院囑託塗銷查封及抵押權登記函∕075
產權相關文件Q＆A∕078
‧不動產權利移轉證書取得後之權益如何？∕078
‧買受人自領得權利移轉證書之日起，是否取得該不動產所有權及其孳息呢？∕080
‧買受人取得拍定不動產所有權之時點為何？∕080
‧拍賣之不動產，得標人已領取權利移轉證明書，原債務人之債權人能否對已拍定之不動產再予查封？∕081
‧得標後至權利移轉證書核發前，能否變更得標人姓名？∕082
‧法院判決移轉登記與依公開拍賣程序拍定兩者競合時，何者才能取得所有權？∕083
‧得標後，執行法院能否將得標人或債務人之拍定契約解除呢？∕086
‧案件一旦拍定，債務人可否與得標人協議解除買賣契約呢？∕087
‧得標人取得權利移轉證明書，「原債務人」之其他債權人聲請查封拍賣該不動產執行法院可否准許？∕089
‧得標人取得權利移轉證明書，「得標人」之債權人聲請查封拍賣該不動產，執行法院可否准許：∕091
‧得標人取得權利移轉證書後，原債務人以該不動產為他人設定抵押權，其可能性如何？∕093
‧原設定多順位之抵押權，是否因拍定而塗銷？∕094
‧當第一順位抵押權人聲請查封拍賣債務人不動產時，執行法院是否會通知各順位之抵押權人？∕095
‧應分配之價款，提存於提存所之時間？∕096
‧強制執行法的「抵押權消滅主義」∕097
得標後價金繳納Q＆A∕099
‧得標人未在期日內繳納尾款，會有什麼結果產生？∕099
‧得標後繳納之價金不可聲請延展∕100
‧不在期限內繳納價金，需負擔原拍定價與再行拍賣拍定價之差額∕101
‧繳納之保證金能否退還？∕104
‧再行拍賣時，原得標人不可再行應買∕104
‧不動產拍賣公告載明得標人應於「得標後七日內繳足全部價金」，今有債權人投標競價，最高價得標，得標當日以言詞聲請准以其債權抵繳部分價金，並聲明於法院通知補繳其差額時即時補足。
試問：
（一）債權人同時為得標人時，是否應准其以債權抵繳不動產拍賣價金？∕105
（二）若准其抵繳部分價金，
1.債權人補繳差額之期限為何？∕105
2.法院是否負有通知補繳其差額之義務，亦即是否法院不通知債權人補繳，補繳期限即不能起算？∕105
‧債權人承受，若應分配之債權額不足抵繳應繳價金，債權人又不於法院所定期限繳納，會產生什麼問題？∕106
得標後所須支付的開銷及成本之計算∕107
得標人對於原債務人積欠的大樓管理費需不需要繳納？∕116
‧得標人不必繳納債務人欠繳之公寓大廈管理費∕118
‧何種情形下需繳納前屋主（債務人）所積欠之大樓管理費？∕122
‧大樓管理費何時有繳納之義務？∕123
拍賣屋所需負擔的各項稅費
各種拍賣屋所需負擔的各種稅費比較表∕136
土地增值稅∕130
‧拍定人是否需繳納土地增值稅？∕130
‧土地增值稅由原所有權人（債務人）繳納∕132
‧法院拍定後以拍定價為土地移轉現值∕132
‧再行拍賣，移轉現值如何計算？∕132
‧原所有人買回法院拍賣土地免扣繳增值稅∕133
‧共有土地拍賣由原所有權人買回原持分免扣繳增值稅∕133
‧法院判決買賣契約成立於平均地權條例修正公佈生效日（七十五年七月一日）前，其移轉現值審核標準之認定？∕134
‧土地增值稅減半徵收優惠∕135
‧土地增值稅減半徵收之規定，即土地稅法第三十三條（平均地權條例第四十條）修正公布前之土地移轉案件，新舊法規適用問題？∕135
‧配偶相互贈與土地得申請不課征土地增值稅∕138
‧前次移轉現值或原規定地價之登載標準∕139
‧自用住宅用地稅率∕144
‧農地農用不課徵土地增值稅∕145
‧農地拍賣逾期始申請核發農地農用証明，應無不課稅之適用∕147
‧經法院拍賣之農地其農地農用証明之核發期間可予扣除∕147
‧土地因拍定人不承受經再拍賣，原拍定人之保證金不計入拍定價∕149
‧農地拍賣免稅再移轉時以權利變更日之現值為前次移轉現值∕149
‧退稅後重購土地於五年內經法院拍賣者仍應追繳原退稅款∕150
‧法院拍賣之土地使用分區部分為住宅區，部分道路用地，如何課徵才能適用免稅規定∕150
‧高於公告現值拍定土地按公告現值計稅後再移轉時不得以拍定價為為前次移轉現值∕152
‧同日被查封，不同日被拍賣，是否能適用自用住宅用地優惠稅率課征土地增值稅∕153
‧土地未辦竣移轉登記即被拍賣並發給移轉證書應註銷原申報案∕153
契稅∕154
契稅是否由拍定人繳納∕154
法院標購拍賣之不動產，是依政府所評定公布的房屋評定標準價格或是法院標購價格來計課契稅呢？∕155
停車位是否應課契稅？∕156
有限公司變更該公司為股份有限公司，不必繳納契稅∕156
契稅申報期限何時開始？∕157
‧一般移轉案件∕157
‧法院拍賣案件∕157
‧產權糾紛案件∕157
契稅之稅率如何計算？∕157
‧房屋買賣申報契稅後經法院假扣押，應不准由承買人單獨申請撤銷申報∕157
‧不得移轉之房屋可由權利人申請撤銷其契稅申報∕158
‧土地經兩次拍賣，新拍定人得持憑法院權利移轉證書代為辦理移轉登記，其經兩次移轉之契稅應否繳納∕159
‧經法院判決塗銷房屋移轉登記其已繳契稅應予退還∕159
‧未辦保存登記房屋於繳稅後被拍賣不得退稅∕160
‧報繳契稅後無法取得產權者所繳稅款應予退還∕160
‧向法院標購廠房於移轉登記前倒塌免報繳契稅∕161
‧不動產拍賣人於法院核發權利移轉證書前死亡應由繼承人負擔申報繳納契稅之義務∕161
地價稅∕163
‧原屋主（債務人）有欠繳之地價稅，拍定人是否有繳納之義務？∕163
‧法院判決或拍賣取得土地其地價稅納稅義務人認定標準∕163
‧納稅義務基準日前因拍賣取得土地應負擔當年地價稅∕165
‧土地房屋強制執行聯繫辦法第十條有無抵觸土地稅法第五十一條規定？∕165
‧稅捐處代管執行土地無收益者地價稅緩繳∕167
房屋稅∕167
‧原屋主（債務人）有欠繳之房屋稅，拍定人是否有繳納之義務？∕167
‧拍賣房屋之納稅義務人歸屬？∕168
‧買受法院拍賣之工廠應辦妥工廠登記始得申請減半課徵∕168
工程受益費∕169
‧工程受益費是否由拍定人繳納？∕169
‧拍賣土地防止逃漏工程受益費之規定∕170
‧法院查封拍賣之土地及其改良物，其欠繳或應繳未到期之工程受益費，如何管制以免逃漏？∕171
‧工程受益費徵收條例第六條第三項所稱「願依照規定繳納未到期之工程受益費」之適用∕172
‧法院拍賣重劃之農地，原所有權人尚未繳清之工程費可由拍定人負擔繳清∕173
‧買方代繳賣方所欠工程受益費再移轉時准自漲價總數額中扣除∕174
‧法院拍賣案件，買受人持權利移轉證明書，申辦查明有無欠稅、費款時，稅捐處對工程受益費欠費查欠，除「未到期之工程受益費」外，是否包含「已開徵前手所欠之工程受益費」？∕174
‧土地經法院撤銷拍賣，原拍定人代繳該土地欠繳之工程受益費可否退還或應如何處理？∕175
‧工程受益費徵收條例第六條並非行政程序法第一百三十一條第一項所稱之特
別規定∕176
‧工程受益費開徵後，是否逾五年請求權時效，就不需要再繳納？∕176
營業稅∕178
何種情況下需要繳納營業稅，是否有特殊資格限制？∕178
‧拍定人為自然人∕178
‧拍定人為營業人∕178
財產交易所得稅∕180
何種情況下需要繳納財產交易所得稅？∕180
‧投標人得標∕180
‧得標人日後出售∕180
‧有財產交易所得時∕182
‧財產交易有損失時∕182
財產交易所得稅Q＆A
‧債務人房屋被拍賣，是否要申報所得？∕183
‧營利事業購入法拍屋轉售時，財產交易損益之計算∕184
‧房屋被法院拍賣時財產交易所得之計算∕186
‧未建築完成之房屋經法院拍賣者其財產交易所得之計算∕186
‧法院拍賣已建築完成之房屋未能提出取得成本者，依評定標準計算所得∕186
‧出讓地下室停車場車位取得之價款應列入財產交易所得計稅∕187
‧生前為擔保他人借款設定抵押權經法院拍賣課徵遺產稅之計算∕187
‧債權人承受法院拍賣債務人之土地，應如何核計其抵押利息，以及其拋棄之抵押利息應否課徵贈與稅∕188
各種退稅與節稅之道
‧債務人土地或房屋被拍賣如何申請退稅？∕189
‧申請改按優惠稅率∕189
‧債務人應於收到通知後提出申請∕190
‧出售前一年被占用不適用∕191
土地稅法所稱「出售前一年內」之認定標準∕191
‧法院拍賣之土地適用優惠稅率以拍定日有無辦竣戶籍為準∕192
‧拍賣土地申請增值稅優惠稅率應由所有權人為之∕192
‧法院拍賣之土地如退還溢繳增值稅以原執行法院為受領人∕193
重購土地退稅（售舊地購新地之退稅）∕194
‧案例解析∕194
‧二年內重購土地可退稅∕195
＊大法官釋字第４７８號解釋＊∕196
‧重購自宅用地申請退稅不以重購一處為限∕197
‧重購土地五年內被徵收免追繳原退還之增值稅∕198
‧二年內重購土地其起算日期之認定標準∕198
‧重購自宅用地申請退稅無次數之限制∕198
‧併同基地出售或重購免稅之公共設施保留地其地價得併計退稅∕199
‧設籍於其母房地而出售，相鄰且打通使用之房地，如符其他要件可重購退稅∕200
‧出售或重購供自宅用地使用之工業用地可否退還增值稅∕200
‧先購後售自宅用地縱申報現值高於公告現值仍准依法退稅∕201
‧地上房屋因道路拓寬拆除其土地售後重購如符要件准予退稅∕202
‧先購預售屋及土地後二年內建造完成並出售自宅用地者可辦退稅∕203
‧重購土地退稅後五年內再行移轉應於完成登記始追繳原退稅款∕203
‧重購自用住宅退稅後部分樓層變更使用應重核應退稅款辦理追繳∕204
‧重購退稅後部分樓層變更使用應否追繳原退稅款∕204
‧重購退稅土地五年內經核准合併移轉時無追繳退稅之適用∕205
‧重購自宅用地申請退稅之替代文件∕205
‧重購自宅用地延後設籍如符要件亦得申請退還增值稅∕206
‧先賣後買自宅用地就其未超過三公畝部分核計退稅∕206
‧重購土地核准退稅後領取稅款前准予註銷重購退稅∕206
‧以租售方式重購工廠用地其重購日期以主管機關核准租購日為準∕207
‧重購退稅後五年內將重購土地贈與配偶者應追繳原稅款∕207
‧行政程序法施行前出售與重購土地其退稅請求權比照民法消滅時效規定∕208
‧重購土地於五年內移轉經追補稅款如二年內再購回者應不得再申請退稅∕209
‧出售土地之建物現值縱不及基地百分之十如符規定仍有重購退稅之適用∕210
‧先購後售土地之退稅以購地時已持有自用住宅用地為前提∕211
‧先售後購公教住宅因作業延誤申報，其重購土地日期准以訂約日為準∕212
‧二年內出售與重購多處土地退稅時應依申請之資料合併計算∕213
‧二年內分別出售與重購多處土地之認定基準∕213
附錄
土地稅法(民國 93 年 01 月 14 日 修正) ∕218
稅捐稽徵法 (民國 89 年 05 月 17 日 修正) ∕236
台灣金融資產服務股份有限公司 不動產投標須知∕248
公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法 (民國90年06月14日發布) ∕252
未登記建築改良物辦理查封登記聯繫辦法 (民國 64 年 01 月 20 日 修正) ∕260
未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法 (民國 85 年 09 月 20 日 修正) ∕261
提示執行法院查封及點交不動產注意改進事項 (民國89年02月01日公發布)∕264
臺灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法 (民國 78 年 08 月 11 日修正) ∕266
房屋稅條例 (民國 90 年 06 月 20 日 修正) ∕269
契稅條例 (民國 90 年 06 月 13 日 修正) ∕274專家開講
投資或購買法拍屋，就算無法成為首富最起碼也會變成小富
民國七十年代國泰霖園集團創辦人蔡萬霖先生曾獲美國富比世雜誌評選為華人首富，1996年更以122億美元之資產價值，成為全球富豪排行榜上第五大富豪。
然而，台灣首富蔡萬霖是如何成為台灣最有錢的人，並能在全球財富排行榜中更擠身排名於100名之內；日本首富堤義明、中國首富榮智健又是運用了什麼方法才能踏上首富之路呢？
究
其原因無它，在奮鬥與創業或投資的過程中，即是完全仰賴著土地、房屋而發財致富。綜觀全球富翁的致富傳奇，亦可由歷史軌跡知悉，土地與房屋確實是邁向財富
之林的必要條件；相同的，所謂贏在起跑點，以同一棟大樓、同一間房屋預售屋要價一坪20萬，市售大約一坪成交價16萬，而法拍價大約一坪只須10萬就能買
到，您真的會想以一坪20萬或一坪成交價16萬去買相同的一間房屋嗎！！！
法拍屋所具的穩健性、安全性與獲利性均遠遠高出其他投資工具很多，不管
士、農、工、商、上班族也好，家庭主婦也罷，有錢沒錢都可投資，少至一間房屋只有幾萬元或至幾百萬，大至數千萬甚至數十億的物件通通有，不論自住、休閒、
投資、出租都可適用，不僅摸的到、看的到、甚至用的到，並不像投資期貨、股票等，您用的到？摸的到嗎？有時就連怎麼虧損都莫名其妙的發生，諸如內線交易、
大股東惡意掏空資產、虛報財務等等重大因素，您玩得過法人或外資嗎？
亦如預售房屋，不僅是所有房屋價位最高者，根本談不上有什麼獲利性可言，有時
購屋者在支付了大筆金錢後，建商卻早已倒閉；而一般的市售房屋中有太多都是投資客或購屋者之前所標購過的法拍屋，經由委託的法拍公司代為標購並點交完成
後，再跑到市售房屋市場委託仲介公司準備大賺一筆。而市售房屋更有太多的實例說明，諸如一屋二賣、假賣屋真詐財、過戶期間遭假扣押、查封、拍賣等情事發
生，不僅價格較昂貴、風險又大，如果同一間房屋法拍屋才500萬，轉手之後以900萬賣出，您真的願意拿900萬去買嗎？這實在沒有必要拿大筆金錢開玩
笑。
所以與其他投資工具相互比較下，要說投資或購買法拍屋是獲利性、安全性與穩健性最佳的投資理財工具可說是當之無愧了。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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