三、屋況如何了解?
多一分對屋況資料的了解，日後就能減少一分不必要的麻煩，其中包含現場實地的勘查、地政機關謄本資料的申請、拍賣公告內容的閱覽等資料的蒐集動作；一旦選定標的物再加以整理後，接著就可進行投標價格的評估。
法院拍賣公告
標購不動產前，首先應先查看法院拍賣公告，選定拍賣案件後，再逐一調查其點交情形，產權完整性，並親自到物件現場查看，依強制執行法第八十一條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」其公告內容如下：
拍賣公告應載明下列事項：
1. 不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記名之事項。
2. 拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，訂有保證金額者，其金額。
3. 拍賣最低價額。
4. 交付價金之期限。
5. 閱覽查封筆錄之處所及日、時。
6. 訂有應買資格或條件者，其資格或條件。
7. 拍賣後不點交者，其原因。
8. 訂有應買人查看拍賣物之日、時者，其日、時。
因不動產的價值性一般均比動產價值性來的高，所以在選定物件前，先要對物件投標前或得標後有何權利及義務，可主張的範圍有所瞭解；在眾多物件擇一選定後，即可依其拍賣公告上之地段、地號逐一調查其產權的完整性。
產權調查探訪
目
前調查房屋及土地產權資料的方式有二種：1.可自行上網申辦查詢產權資料；2.可直接到各地地政機關申請登記簿謄本、地籍圖等產權之資料。透過網路申請地
政資料，可不必往返地政機關，避免舟車之苦、節省寶貴時間，但缺點就是受到處理個人資料保護法之規定，由網路上申請謄本資料會將身分證字號欄隱藏，如果有
必要查詢所有權人之身分證字號就必須親自前往各地地政機關申請了。
1.網路申請
目前網路申請謄本之方式可由中華電信公司申請謄本
資料，也可連結上關貿網路公司（http://www.tradevan.com.tw）資料網站來申請登記簿謄本相關資料。如果您已是中華電信
HinetADSL用戶，可直接申請謄本等相關資料；若非中華電信HinetADSL用戶也可至中華電信各營業窗口購買中華電信Hinet點數卡，相關申
請內容可以直接洽詢中華電信服務人員（http://www.hinet.net）。申請開卡之後若要加購Hinet點數，亦可至Hinet點數卡網站
（http://e-pay.hinet.net）透過線上刷卡方式購買之。
2.地政機關申請
購屋者可將選定之物件資料，直接前
往各地地政機關申請產權相關資料，即可清楚校對法院拍賣公告中之物件與登記簿謄本上之同一物件在標示部、所有權部、他項權利部之內容是否與拍賣公告上的所
有權人、面積、持分、地號、建號等相符，再依序查詢建物測量成果圖（建物平面圖）等相關資料。
（1）土地或建物登記簿謄本
法院拍賣公告中
之物件內容是否與土地或建物登記簿謄本的內容有所不同的地方呢？在土地登記簿謄本標示部上之地上建物建號與拍賣公告上之建物建號是否有多出的或少查估到的
建號？拍賣公告上共同使用部分之公設建號是否有遺漏未登記？所有權部之所有權人、權利範圍是否正確？他項權利部共同擔保之建號、地號是否無誤？雖然法院拍
賣之物件產權清楚，但也是依照公告內容來移轉，購屋者千萬不要輕忽這些瑣碎的查閱動作，很多投標人在未經申請查閱登記簿謄本之相關資料而大意投標，在物件
得標後才發現有建物建號未查估，或其面積與土地、建物登記簿謄本有所不符，共同使用部分之公設建號未公告拍賣等等，而造成得標者莫大的損失與困擾。
（2）地籍圖謄本
當
查閱土地與建物登記簿謄本與法院拍賣公告均相符後，再將其土地之地籍圖謄本與拍賣之物件核對，其位置、地形、面積、深度、路寬等是否為購屋者所喜歡，可藉
由拍賣物件現場了解後再配合地籍圖謄本，即可清楚的看出地形的完整性；對於日後有意出售時，價格的高低，將會有莫大的影響性。
（3）建物測量成果圖謄本（建物平面圖）
由
於一般法拍屋無法進入屋內察看，購屋者可透過申請建物平面圖來了解房屋在地籍圖上的正確位置，並可看出房屋的形狀，如面寬、深度、是否方正、陽台、露台、
平台、地下室、屋頂突出物、騎樓之位置等；但因建物平面圖無法看出房屋之內部隔間與屋況，而在得標後其隔間如果不符合得標人需求，亦可依個人喜好來適度的
調整與修飾，其實也是很容易的。
（4）都市計畫土地使用分區證明書
當申請了土地與建物登記簿謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本，經評
估拍賣標的物之面積、價格、樓層、建築完成日期、均符合購屋者的條件後，由於土地登記簿謄本地目之記載有時並不是目前最新的都市計畫編定地目，時常在土地
登記簿謄本雖編定為「田」地目，其實在都市計畫中已編定為「建」地目，為求進一步了解最新都市計畫編定情形，可至縣市政府工務局或都市計畫課，閱覽都市計
畫套圖，就可清楚的看出標的物範圍內之公共設施、公園、綠地、學校、政府機關、計畫道路等政府重大建設；更可申請都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）
證明書，來查看標的物在都市計畫中的使用編定，即可清楚的看出該筆土地的使用分區情形及都市計畫案各主要案名及發佈實施日期，這些都可當作購屋時重要參考
資料。
3.現場查看
對於不動產的標購，很少有人單憑法院拍賣公告與地政機關所申請的各項資料，而在沒有到過標的物現場實地斟估就倉促的標購房屋，除非對物件有所了解或價格實在便宜到買到就賺到的地步。
在此建議購屋者還是適時勘察現場及附近環境才做標購決定，比較不會與想像情況差別太大；否則萬一基地剛好無出路口進出，或是要當住家用結果隔壁剛好就是舞廳、墳場、高壓電場等，就會產生很大不適應感，徒增日後不便。
（1）附近環境
A.
標的物附近的環境、重大建設、居住品質，依每個地段而有所不同，並不是便宜就好。一般情況下地段好的地點，雖然價格比較高，但價值性、抗跌性會比較佳，如
何在眾多的物件下，選定「物超所值」的標的物，那就要看購屋者本身的投資眼光與價值分析了。依筆者所承接的某個案例，有一位投資客，購買眼光總是尋找地段
好，有發展性的地點，當時標購位於精華區的房屋，從法院得標後二天內，就已接到高於得標價一倍之人有意想要向他購買房屋。當然這不是每位投標者都有如此的
分析能力，也需要配合個人的經驗、知識與膽識相結合時，才能創造出賺錢的高利潤機會，而不是漫無目標的盲目投資。
B. 需留意標的物附近的各項生活機能性，是否有捷運、公車經過路線、商店、市場、公園、綠地、銀行、郵局、學校、醫院及其日後發展性等都要列入評估中。
（2）房屋現場查看
A.
雖
然法拍屋無法進入屋內查看，但可從地段、區域、屋齡、面寬等看出其價值性，有時債務人常因債務纏身等因素，無暇整修房屋，外觀看起來十分破舊，但所處地
段、座落其實不差，眼光敏銳的購屋者只要懂得方法，花點小錢加以規劃整理後，有時竟然就是賺錢的「金雞母」；然而現場斟察要注意的地方有哪些呢？
a. 可比對地籍圖謄本：可用比例尺量看看面臨道路寬度是幾米路？路口算來是第幾間？活巷還是死巷？有無路沖或偏沖？停車是否便利？房屋面寬有幾米？（一般透天店面面寬大約為四～五米之間）
b.
房屋屋齡如何判別？可經由所貼的磁磚及建築樓層大約可看出屋齡：民國五十至六十年代大多都是二樓建築物，磁磚以小型的瓷質馬賽克為主；民國七十至八十年代
大多是三至四樓的建築物，以小型瓷質馬賽克或長方形之二丁掛為主；民國八十至九十年代大多都是三至五樓的建築物，以長方形二丁掛或花崗石為主。採以上方法
當然只能列為參考性，其實屋齡計算主要還是要以建物登記簿謄本上之建築完成日期為準。
c.
購屋者可用指北針來判定房屋的座向。加以判斷房屋所處的位置是適合出租、自住或做生意？房屋座落、來往車潮或人潮如何？目前有無被佔用的情形？是空屋、自
住還是承租之狀態？若是空屋該如何判斷並需注意之地方有那些？一般空屋的判斷方法可藉由詢問附近鄰居而略知一、二，有時是債務人早已不知去向或是在信箱內
則是塞滿了信件那直接就可看出很久無人居住了，還是早已大門深鎖，有時是門窗遭到破壞早已被眾人進出了；但千萬要記得，雖然是空屋也是不能擅自進入屋內或
將門鎖破壞，以免觸犯法律責任，造成不必要的麻煩。
d.
但要如何才能得知屋內的屋況呢？其實欲得知房屋的建築好壞，可由該地段房屋建築式樣、外觀得知，通常在同一時間建築之建築物，若屬同一建商，格局一般都是
相同的，如果附近剛好有出售或出租的房屋，亦可看看裡面格局、廚房、浴室等設備狀況；或是有做生意的商家、左鄰右舍等，借個化妝室就可順便看看格局、樓
梯、浴廁的狀態了。但是千萬別說出要標購哪一間法拍屋或是對購買法拍屋有興趣之類的話，畢竟常在不經意的言談之中讓有心人得知，到了法院投標的當天，才發
現當時說對法拍屋沒興趣或是講法拍屋有多不好的那些人，竟然同一天在法院投標室看見了，他們竟也來投標，而且還是標購同一間房屋，到時若沒得標只能怪自己
多嘴了。
尋屋小祕訣
有些房屋門牌或道路，經地圖查閱或詢問附近住戶後，還是怎麼找都找不到地點時，購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所，就可查出正確的道路位置。
B.
公寓、華廈的標的物，到達現場勘查時，除依前述的條件逐一了解外，要注意的地方有：
a.
如果有管理員，可詢問拍賣的標的物有沒有停車位？如果有，是平面還是機械停車位？是上層還是下層？編號幾號？都要詢問清楚，再進一步詢問每一期是多久要繳
交管理費？每坪管理費每月需繳多少錢？有什麼公共設施：如游泳池、健身房等？雖然公寓、華廈被拍賣的案件很多，但通常有良好管理、地段好或比較高級的華
廈，一般也是很少有拍賣的案件，如果有，也很快就會被拍賣標走，購屋者可要眼明手快精準的搶進進場投標，這樣才有機會標購到物超所值的好房屋。
b. 同樣有些房屋門牌或道路，經地圖查閱或詢問附近住戶後，還是怎麼找都找不到地點時，購屋者可詢問當地郵差或是當區的警察單位、分駐所或派出所，就可查出正確的道路位置。
四、土地如何尋找？
尋
找拍賣土地，常是一件極困擾的事，有的則是完全沒有建物，所以並沒有門牌地址可查詢；有的雖然有建物也是鐵皮屋所搭蓋之違建，也沒有門牌住址。投標人想找
的到土地確切的位置，東問西找還是遍尋不到，拿著地籍圖仔細的拼湊，整個眼睛都看花了，總感覺好像是這一塊，又覺得應該不是，那應該如何才能正確的找到拍
賣土地的位置？可以參考下列方法：
債權人
被拍賣土地的債權人不一定都是銀行，有的也是一般的私人。投標人可先向地政機關申請土地登記簿謄本，在他項權利部欄位中都可找的到債權人之地址，可嘗試拜訪債權人；如果債權人是銀行，也可請銀行的承辦人員幫忙帶路，有時就會得到滿意的答覆。
債務人
可從土地登記簿謄本，所有權部欄位中找到債務人的住址，亦可前往拜訪債務人，請求是否願意帶路前往被拍賣之土地；但此舉須有點技巧，否則不容易達成任務。
債權查封人
查封人有時並不是抵押權人，而是普通債權人。可能是債務人積欠信用卡費，發卡銀行才查封債務人之土地，可以試圖請求查封銀行之承辦人員幫忙帶路。
法院查封人員
法院人員在查封過程中，都曾到過被查封土地的地方，也了解土地的位置；但可能需要套點交情，因為帶路這些事，並不是在他們職務工作範圍內。
地政事務所測量人員
查封土地時，地政機關測量人員都有到過被拍賣土地的地方；但帶路也不是他們的工作範圍，可能也需要套點交情。
地籍圖謄本
可到地政機關申請地籍圖謄本或閱覽藍曬圖，依所被拍賣之土地位置找出在哪一地段，再比對所經過之道路是否與被拍賣之土地有所吻合；但通常不容易比對的出來，除非投標者對當地地形有所了解。
都市計畫圖
也可到市政府工務局或都市計畫課，閱覽都市計畫套繪圖，被拍賣土地附近整區域的公共設施，有無面臨道路，大致可以看的出來；但是也是要對拍賣土地附近有點熟悉，否則眼力可能也要很好，才能看出大略位置。
鄰地住戶
可先自地政機關申請地籍圖謄本，再找出附近有無較明顯的土地或類似較明顯的建築用地，再依其地段地號申請土地登記簿謄本，就可查詢出鄰地住戶，經過說明溝通後，有時也會得到滿意的結果，但務必再用地籍圖謄本比對是否與該拍賣之土地相吻合。
五、如何標購國民住宅？
購
屋者要標購國宅，在民國九十一年十二月底起，購買中古國宅或參與法院投標已經不須要具備國宅資格，即可標購房屋。由於九十一年十二月底前，如要標購國宅，
在法院拍賣公告都會『註明為國宅』字樣，購買者只要看公告就知道標的物是否為國宅。但九十二年起由於公告內容與一般標的物公告相同，法院拍賣公告也無法看
出是否為國宅，有意購買國宅的民眾，可直接詢問「縣市政府國宅單位」，就可清楚的了解，拍賣公告上之物件是否為國宅。購屋者也可將欲購買國宅附近及其區域
內，共有幾處地點有國宅紀錄，再把全部地址都抄錄起來，就可依其地址查看拍賣公告是否有要找的國宅資料。
六、如何得知海砂屋？
在前往現場
勘察房屋時，要留意該房屋是否為海砂屋。所謂的「海砂屋」，即混凝土中含有過量的氯離子，因而造成建築物之水泥會逐一大塊剝落，而摻有鹽分之海砂，其中有
過量之氯離子會將鋼筋腐蝕，而影響建築物結構安定。當建築物每立方米的混凝土中含有「超過300克氯離子」時，即是所謂的海砂屋。依民國八十七年六月二十
五日公布之海砂屋的測量標準質，測量氯離子的標準須為0.3Kg以下才不屬於海砂屋。
其實海砂屋並不是不能使用，如果要使用海沙，是必須經過妥善
的處理，台灣目前也已經有發展出海砂的處理方法，只是並無大量推廣；像日本早已使用海砂，但都是經過良好的處理過，海砂的使用量已達到40％。因為海砂
屋，須經過數年後才會有明顯的徵兆，購屋者可試圖打聽附近的社區，或建築的建商是否曾出現海砂屋的情形，若有大面積剝落的混凝土，也可委託專業檢測單位來
進行檢測，可向工業技術研究所（02）27377373，網址為http://www.itri.org.tw或土木技師公會或結構工程技師公會委託檢測
或各縣市政府建管單位亦可查詢是否有列管之紀錄。
七、如何得知輻射屋？
所謂的輻射屋（放射性污染建築物）：係指建築物所使用之鋼鐵建材遭
受放射性污染者而言。建築物受到放射性污染達年劑量一毫西弗以上時，主管機關會造冊函送該管直轄市、縣（市）地政主管機關建檔並開放一般民眾查詢；但經建
檔之建築物，其輻射劑量有時會隨著時間經過而自然衰減或有效移除污染源，若降低至年劑量一毫西弗時，主管機關就會將建檔之輻射屋資料註銷。
因輻射為無聲、無色須經檢驗才有辦法測得，購屋者在標購前，如需有關輻射屋之資料，可向該管縣（市）政府地政機關或向行政院原子能委員會查詢。
若
依「放射性污染建築物事件防範及處理辦法」第十條規定：「主管機關發現建築物遭受放射性污染時其年劑量達十五毫西弗以上，不適宜長期繼續居住者，該戶建築
物所有權人、區分所有權人或共有人，得向主管機關申請依合理價格收購該戶建築物或其建築及土地。」若受輻射量在五毫西弗以上者，可得到主管機關相關的醫療
協助。
八、投標有何資格限制？
投標人參與投標時常會顧慮到購買農地需不需要自耕能力證明，或購買其他特殊用地需要具備何種條件才能投標呢？
農業用地
早
期在民國八十九年一月二十六日，農業發展條例未修正前，購買農業用地受到相當資格的限制；其後政府因應農業國際化、自由化，並為加入ＷＴＯ做準備，採發展
精緻農業，在促進農地合理的使用等情況下，大幅度的修正農業發展條例，同時取消購買農地須具備自耕能力資格證明的限制。所以從八十九年一月起購買農地一般
人已無資格的限制；除非是農業發展條例第三十三條所指的私法人則不能承受耕地，但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構，則可經
主管機關之許可後方可購置。
一般農業用地在進行買賣，其管制就相當嚴格，僅可做為農用，以符合「農地農用」之原則；如購買者未做耕地使用時，其農
地將無法辦理所有權移轉登記。但標購法院拍賣的農業用地，最大的優勢即是不受此點的限制，購買者可以用農業用地目前的「使用現況」來進行標購，標購後之農
地，雖未做耕地來使用，也可以辦理所有權轉移登記，這即是購買法拍農地之好處。
依農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面
積未達0.25公頃者不得分割。」除非有第十六條第一項一至七款之情形。此外，亦須注意農業用地興建農舍辦法第三條第一項第三款之規定：「…即申請興建農
舍者之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。」（即756.25坪）
工業用地
在民國九十一年一月三十日促進產業升級條例未修正前，購買
工業用地及建物移轉之承受人也會是受到相當資格的限制。在促進產業升級條例第六十條第三項修正前規定：「設廠用地之受讓人以興辦工業人為限；其經法院拍賣
取得者，亦同。」同法第四項：「申辦工業區土地或建築物所有權轉移時，應報經工業主管機關核准，並檢附核准之文件申辦所有權移轉權登記。」而修正後第六十
條已將設廠用地之受讓人以興辦工業人為限等規定刪除，並於修正後之法條僅規定：「承辦工業區土地或建物者，其使用應符合開發工業區之計畫目的及性質來規劃
其用途。」即可。
所以在民國九十一年一月三十日以後，購買一般或法院拍賣之工業用地及建物或是特定工業區之所有權移轉，投標人已無身份資格之限制。
國民住宅
在
民國九十一年十二月十一日國民住宅條例未修正前，購買法院拍賣或中古國宅均受到相當資格的限制。在國民住宅條例第十九條修正前規定：「政府興建之國民住
宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈
或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」第二項規定：「國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權。原承購人及其
配偶，或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹，自出售其住宅起五年內，不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」
不
過修正後第十九條已將承購國民住宅「應以具有購買國民住宅之資格者為限」等規定刪除，即從民國九十一年十二月十一日起，購買法院拍賣或中古國宅，投標人已
經不再受應具有國宅資格的限制了。但新購國民住宅條例第七條第三項內所規定，由「政府直接興建之國民住宅」，仍須受到「國民住宅出售出租及商業服務設施暨
其他建築物標售標租辦法」第四條所規定之資格限制，其規定之條件即須符合下列資格：
A. 年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
B. 與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
C. 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
D. 符合行政院公告之收入較低家庭標準者。有下列情形之一，得不受前項第二款之限制：
（A）年滿四十歲無配偶者。
（B）父母已死亡，戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學，身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。
所以購屋者如要新購國民住宅，就無法像標購法拍國民住宅中無國宅資格的限制了。
新購之國民住宅，依其條例第十九條規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購人可在於居住滿一年後，（一年指應將戶籍設於該址），則可將該住宅及基地出售。或於取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售則不受居住滿一年之限制。」
標購法拍國宅出售有無限制
標購法院拍賣之國民住宅，如得標人日後欲再行轉讓或出售時，是否有受到國民住宅條例第十九條「居住滿一年」的限制呢？
依
據內政部民國九十二年八月二十八日營署宅第0920051120號函釋，則認為購買國民住宅為取得使用執照未滿十五年者，其拍定人再行轉讓時，仍應受住滿
一年之限制，若該國民住宅為取得使用執照十五年以上者，則其拍定人再行轉讓時，不受居住滿一年之限制。所以標購法院拍賣之國民住宅，還是有國民住宅條例第
十九條須「居住滿一年」的限制。
債務人
法院拍賣之動產或不動產，債務人是否能夠參與投標應買呢？依強制執行第七十條第六項規定：「債務人
不得應買」；同法第五十八第一項規定：「法院查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。」依法所示，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封，其
實也沒必要以自己名義參與投標。
依最高法院八十年台抗字號143號判例要旨：「不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執
行法所為之拍賣通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年台上字一五二號及
四十九年台抗字八三號判例參照），故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣需有出賣人與買受人兩個主體，因與雙
方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解釋為債務人不得參與應買。」所以依其判例所示，債務人不得以其自己名義參與法院投標。
法院查封人員
依
強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，民法第三百九十二條規定：「拍賣人對於其所經營之拍賣不得應買，亦不得使他人為其應買。」而依司法院三十
二年院字第2568號解釋：「民法第三百九十二條之規定，於強制執行法上之拍賣亦適用之。強制執行法第六十一條、第八十三條之執行推事、書記官及執達員為
民法第三百九十二條所稱之拍賣人，如自行應買或使他人為其應買，則主張拍賣無效有法律上利益者，自得以訴主張無效。至於執行法院之院長及其他職員，均非民
法第三百九十二條之拍賣人，縱令司法行政區督長官曾有禁止應買之命令，其應買亦僅發生應否懲戒之問題，仍不得謂拍賣為無效。」由此可知，法院查封拍賣不動
產其執行人員不得參與該拍賣案件之投標。
九、投標價格如何決定？
比較分析法
1.參考附近成屋行情（市價）
標購法拍屋前可先詢問標的物附近預售屋或仲介出售的房屋價格，以了解目前市售一般房屋行情。
2.參考法拍屋拍定行情
可參考拍賣資訊或詢問法拍業者，附近區段過去是否曾有拍定之房屋？其價格如何？亦可做為參考資訊。
3.參考附近租金行情
如果拍賣標的物附近有出租房屋，可詢問月租金為多少？該用多少價格參與投標才合乎其投資報酬率？或依銀行借貸利率與租金行情相比較，計算出須以多少價格填寫標價才具有投資價值性。
4.參考公告現值
政
府以公布「土地公告現值」來做為土地徵收、補償及課徵土地增值稅的參考標準。依平均地權條例第十條規定：「政府於依法徵收土地時，應按照徵收當期之公告土
地現值，補償其地價。在都市計劃內公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價。」土地徵收條例第三十條規定：「被徵收之土
地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補
償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」
另
依都市計畫法第四十九條規定：「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成
補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限；其地上建築改良物之補償以重建價格為準。前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議
委員會於評議當年期土地現值時評議之。」
所以一般被徵收之土地，政府機關大都以當期「公告土地現值」，另加計「四成」徵補土地所有權人，而地上有建築物時，再以重建價格減去因時間經歷所受損耗之數額來補償。
因
而一般土地所有權人，遇到政府要徵收土地總是群起抗爭，但法院拍賣的物件，有時土地底價的訂定，甚至比政府所公告的公告土地現值還低。如果標到的法拍物
件，剛好被政府徵收，根本不用去抗爭，還有政府補償金的錢可以賺。所以政府所公佈之公告現值也可做為投資價值及標價填寫的參考。
5.借貸利息
購屋者可計算若把資金存放在銀行定存，或是購屋所需資金若向銀行借貸，其每月所支出的利息與購屋後出租他人所收取的租金做一比較，計算出用何種投資的報酬率為高？來做為以何種價格來投標較適合之參考。
6.銀行貸款金額
可
以查詢債務人向銀行借貸金額，做為該物件價值性之判斷。其方法可由地政機關申請之登記簿謄本上之他項權利部看出，再依債權銀行所設定的金額為多寡來判斷其
房屋價值性。因為通常銀行在設定前，都會鑑定房屋價值性，可由債權銀行所設定的金額多寡判斷出當時房屋的價值，來做為購屋投標之參考。
7.內政部地政司
內
政部地政司也有提供台灣各區域土地、房屋成交行情；其中包含成交年份、季別、街道、路寬、類別、屋齡、面積與成交價格等資訊，同時也是銀行在鑑定房屋價值
中，最重要的參考數據來源之一。該網址為：www.moiland.gov.tw，購屋者可上網查看同地段土地與房屋的成交行情，做為投標價格之參考。
8.本身財力狀況
購
屋者不管參考了多少房屋資訊、做多少的價值分析，最重要的是衡量本身所能負擔的資金壓力有多大，千萬不可盲目的投資。縱然房屋本身有再大的利潤空間，也是
要在購屋者所能承擔的範圍內，才有很好的利潤產生，否則就算低價得標，連利息的支付都有困難了，還談什麼購屋呢？下次被拍賣的可能就是自己的房屋了。
但
是如果有充足的資金，物件也經過詳加的分析，在價位、用途上也很適合，就可大膽做出的決定，千萬不要一昧抱怨「投標當時如果再加多少價格就會得標。真可
惜！之類的話；畢竟就算是法拍屋，也有一定的市場行情，好的地點、屋況佳的房子，眼尖的購屋者早就注意到了，那有可能等太久呢？」
影響房價的因素
除了參考「比較分析法」來判斷房屋的投資價值性及引用數據資料來推算預填寫的投標價之外，也須預估將來房屋出售時，是否會影響到房價的保值性，可依下列幾點做為參考：
1.明星學區
位於明星學區之房價具有一定程度的抗跌性。因購屋者常因有好的學區，擠破頭的想設籍於該學區內。畢竟目前社會生育率低，父母總是希望子女有良好的教育，所以明星學校附近的房價，總是比其他區域有較佳的抗跌性。
2.公園、綠地
在台灣地窄人稠的都會區內，如果有良好的休閒環境，常常是房價的抗跌指標。如面對公園、綠地、綠園道等優良環境，房價也都比鄰近區域價位來的高。
3.交通便利性
鄰近交通的便利性也會影響到房價的高低。如停車空間或進出的方便性、捷運沿線、公車等，對房屋的價值都有所幫助。
4.社區地點
房屋所位處的地點與社區的管理優劣也會影響到房屋的價格。一般若是地點佳、屋況良好或是整體社區管理有一定水準的房屋，價格雖然都不便宜；但抗跌性較佳，買賣成交的速度通常也較快些。
5.附近環境
房
屋所處都市附近的環境，也是影響房價的重大因素。重劃區的房價，通常也比未重劃區域的房價來的高，如台北市信義計畫區、台中市七期重劃區、高雄市三多商圈
等。但如果剛好位在焚化場、高壓電塔旁等為一般人所排斥區域，房價一般成長性均是不佳，脫手機會與成交總價格也會偏低些。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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