房屋貸款∕047
房屋貸款相關費用∕047
優惠低率貸款之種類及適用對象∕047
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）∕047
申貸政府優惠房貸條件∕048
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw) ∕049
申貸公教人員貸款條件∕049
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）∕050
申貸勞工住宅貸款條件∕050
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕052
國宅申請應備資格與條件∕052
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）∕053
青年購屋貸款應備資格與條件∕053
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金∕054
銀行購屋貸款還款方式∕055
‧按月平均攤還「本息」（固定本息型）∕055
‧按月平均攤還「本金」（利息減少型）∕056
‧還款寬限期間∕056
理財型房貸-循環額度房貸之運用∕056
房屋貸款應備文件∕057
如何選擇銀行對消費者購屋較有利∕058
得標後各種程序與權益
得標人標準之認定∕060
‧出價最高者∕060
‧由債權人承受∕061
房屋貸款相關費用
在辦理抵押貸款設定時，地政機關會收取抵押物設定權利價值１/１０００之費用（即每一百萬元收取一千元），貸款銀行大部分也會收取三千元～五千元不等之開辦手續費，並加上為該房屋投保火災險、地震險及代書辦理抵押設定之費用。
＊優惠低率貸款之種類及適用對象＊
辦理房屋貸款，除了可以利用銀行本身所開辦之優惠利率外，亦可再搭配政府所推出的各項優惠房貸共同辦理。
行政院專案優惠房貸（中央銀行網站 http://www.cbc.gov.tw/）
為提振國內傳統產業並減輕民眾購置住宅利息之負擔，行政院在民國八十九年八月七日決議。
申貸政府優惠房貸條件
?貸款利率
按郵政儲金匯業局二年期定期儲金機動利率加1%計算，機動調整。
?政府補貼利率
固定為年利率0.85％，由內政部逐年編列預算支應。
?每戶貸款最高額度
（１）臺北市每戶最高二百五十萬元。
（２）其他地區每戶最高二百萬元。
?貸款期限及償還方式
最長二十年，含寬限期三年（只付息不還本金），第四年起依年金法於剩餘期限內平均攤還本息。
?貸放對象
中華民國國民年滿二十歲，每人限購一戶。
?適用建物
限於八十九年八月七日（含）以後完成建物所有權移轉登記之中古屋及新屋，且其建物所有權狀之用途應登記含有「住宅」或「住」字樣者。
?本項目貸款可與政府其他政策性房貸（如國宅、勞工及公教住宅等貸款）搭配使用，惟不得搭配青年首購低利貸款及青年優惠房屋貸款暨信用保證貸款。
公教人員貸款（公教人員住宅及福利委員會www.hwc.gov.tw)
政府自民國五十六年起開始辦理中央公教人員輔助住宅貸款，其貸款方式，乃依據中央公教人員購置住宅輔助要點各項規定辦理實施。（中央機關發布函範本、「貸與之最低積點標準」相關事宜會議記錄參照）
申貸公教人員貸款條件
?申貸金額
按本職職等（年公俸不採）為特任最高二百四十萬元，簡任官等最高二百二十萬元，薦任官等最高一百八十萬元，委任官等（雇員、駐衛員警）最高一百五十萬元，技工、工友、駕駛比照委任官等辦理。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?在規定期限未辦妥貸款簽約手續者，一律放棄貸款資格論。
?中央機關、學校編制內，任有給公職滿一年，並支領一般行政機關待遇之公教人員。
?住福會貼補差額利息期限為二十年。
?貸款借款人貸款期間最長不得逾二十年。
?年度最低獲配積點四十點（含）以上。
?申請人及配偶同為公教人員，以輔助購置一戶住宅為限。
?申請人或配偶曾獲政府各類輔助購置住宅者，包括曾獲公教、國民、勞工、軍眷、原住民、青年貸款，均不得再申請本貸款。至於曾獲退撫基金人員房屋貸款及二千億元優惠購屋專案貸款者，則不屬已獲政府輔助貸款，仍合申請本項貸款。
勞工住宅貸款（行政院勞工委員會www.cla.gov.tw）
政府為落實勞工福利政策、協助勞工解決居住問題，其貸款方式，乃依據輔助勞工建購住宅貸款處理要點各項規定辦理實施。
申貸勞工住宅貸款條件
勞工申貸條件資格
?一般產職業勞工
參加勞工保險年資累計滿三年以上者。
?身心障礙及原住民勞工
參加勞工保險者，年資不予限制。
?適用勞動基準法第八十四條規定之「公務員兼具勞工身份並加入公保者」參加公保累計年資應比照一般產職業勞工或身心障礙及原住民勞工年資之規定。
住宅狀況應符合下列條件
?無自有住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢後，均未曾有任何房屋座落紀錄。
?二年內首次建購一戶住宅者
勞工本人及家庭眷屬經財稅資料查詢須未曾有任何房屋座落記錄，由本人或其配偶首次建購一戶住宅，並於取得所有權之日起三個月內辦妥金融機構超過七年之長期住宅貸款，尚未全部清償者。
?每戶最高貸款金額為二百二十萬元。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間：最長不得逾二十年。
?住宅基地應登記為建築用地，房屋主要用途登記為「住宅」、或「含住或住宅」字樣，並以自住且戶籍遷入住所為限。如為登記商業用、店鋪、工廠、辦公室、倉庫、農舍、工業住宅或其他用途者不予貸款。
?住宅位於禁建地區、洩洪地區、公共設施預定地、保留徵收地、行政命令限制建築地區，則不予貸款。
?住宅必須為鋼筋混凝土加強磚造以上，登記為加強磚造者得參照「鋼筋混凝土加強磚造」辦理。
?應於期限內辦妥貸款，逾期取消貸款資格。
?
本人、配偶及直系親屬從未獲政府機關辦理之優惠住宅貸款者（包括承購公有眷舍房地、辦理公教住宅貸款、勞工建購住宅貸款、勞工修繕住宅貸款、國民住宅貸
款、輔助人民自購低利率住宅貸款、青年優惠房屋貸款暨信用保證專案及青年購屋低利貸款等）。重複辦有以上二種優惠住宅貸款者，應一律取消貸款資格，並繳還
自貸款之日起政府已撥補之利息金額。
國宅貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
標購法拍國宅者，如符合國宅承購資格，可按國宅貸款償還剩餘期限及餘額貸款續借其原來享有之優惠利率。其貸款方式及依據國民住宅貸款辦法各項規定辦理實施。
國宅申請應具備下列資格
?年滿二十歲，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。
?符合行政院公告之收入較低家庭標準者。
?貸款利率
按中華郵政二年期定期儲金機動利率機動加年息0.575%計算，機動調整。
?貸款期間
貸款期間最長不得逾三十年。
青年購屋低利貸款（內政部營建署www.cpami.gov.tw）
依據青年購屋低利貸款作業規定辦理實施。
青年購屋貸款應具備下列資格
?年滿二十歲以上至四十歲之間，在當地設有戶籍者。
?與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。
?本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅家庭年收入在戶數百分之二十分位點以下者。
?貸款期限
貸款期限最長二十年。
?貸款利率
貸款金額部分前七年不高於年息 3%，按中華郵政股份有限公司二年期定期儲金機動利率加 1%計算，機動調整；超出優惠貸款部分，按承辦貸款金融機構與貸款人議定之利率支付。
?貸款金額
每戶最高貸款金額二百二十萬元。注意 辦理青年購屋低利貸款者不得再搭配政策性房貸包括國民住宅貸款、勞工住宅貸款、公教住宅貸款、專案優惠房貸等。
提醒：（目前青年購屋低利貸款與專案優惠房貸政策相當，故開辦至94年11月30止，日後是否再予開辦，實際上則要視政府的財政政策而定。）
辦理銀行貸款後，提前還款之違約金
?自住型：
辦理銀行貸款放款後，銀行為了不讓客戶轉貸，少數銀行會規定客戶在貸款後一年至二年期間，不得提前還款，否則須負擔提前還款違約金之規定。
?投資客：
投資客購屋後，往往不像自住型客戶，自設定貸款年限後再按月逐一「本利攤還」，其購買之目的純粹以套利為主，往往是選擇無違約金，可隨時還款的方式還款，但通常適用之利率均較高；至於適用於投資客之房貸利率高低，則須視各家銀行的規定而有所不同。
銀行購屋貸款還款方式
銀行採用的還款方式，可依購屋者本身之狀況、條件來選擇較有利的方式還款，大致有下列三種基本型式可供參考：
按月平均攤還「本息」（固定本息型如下圖）
所謂按月平均攤還「本息」，就是每個月攤還之金額固定，選擇此種類型，是一般貸款戶最常採用的繳款方式；在還款初期，每月本金負擔逐月增加，利息則逐月減少，很適合收入穩定之薪水階級或穩定型對未來日常生活等開銷有固定計劃之人士。
-固定本息型曲線圖-
按月平均攤還「本金」（利息減少型）
所謂按月平均攤「本金」，就是每個月攤還的本金固定，而利息負擔則逐月減少，透過此種還款方式在初期本金及利息負擔均較重，但隨著時間的經過所繳納的負擔則逐月減少。
-利息減少型曲線圖-
還款寬限期間
所謂還款寬限期，即是貸款戶可選擇在一段時間內（通常一～三年內），只須繳納利息不必負擔本金之繳款方式，待寬限期期滿後，再按固定型或利息減少型之方式攤還貸款。
理財型房貸-循環額度房貸之運用
不管貸款戶採用何種方式繳納貸款，也可將貸款期間內，已償還之貸款本金，轉換成循環可用額度，如此將可自由
提領，更方便資金之運用；此種方式通常在市場上稱為「綜合型房貸」或「回復型房貸」或是「理財型房貸」，雖因每家銀行名稱與規定有所不同，但借貸運用之方
式則是大同小異。
由於目前金融市場所形成的開放政策，各銀行之間為提升更佳的服務品質及掌握更好的優勢競爭力，市面上所推出的房貸產品可說是五花八門，包括目前最熱門的指數型房貸，還有固定型、抵利型、階段式等等，眾多種類的房屋貸款名稱與方式，可供貸款戶依本身的需求來做最佳選擇。
房屋貸款應備文件
辦理各種房屋貸款，通常借款人和保證人需要準備下列各種文件：
1. 填寫貸款申請書：由申請人及保證人簽章。
2. 身份證影本、印章。
3. 戶籍謄本。
4. 存摺影本：最近半年內。
5. 土地、建物所有權狀影本。
6. 土地、建物登記簿謄本、地籍圖、建物平面圖。
7. 其他財力證明：如扣繳憑單、在職證明等，貸款人所提供之職業證明或所擁有的資產較佳者，利率則會較為優惠。
如何選擇貸款銀行對消費者較有利
購屋者在選擇銀行辦理貸款方面，常因資訊不足，缺乏專業比較或與銀行之間互動關係不足等因素，無法真正獲得
銀行較低且較佳的利率優惠；所以購屋者在辦理銀行信用代墊款或房屋貸款方面可向專業人士洽詢（如代書或專業法拍公司）。專業法拍公司與投資顧問公司，他們
隨時注意市場利率及各家銀行利率之變化比較，同時由於跟銀行往來互動多，也常較能幫購屋者爭取到較佳的貸款額度與較低的貸款利率。
不動產在拍賣期
日內，如果沒有停止拍賣、撤回或被認定無效等原因，而有人投標的情況，法官就會當眾宣佈，該不動產是由何人所得標；若只有一人投標，就是該投標人得標，若
有多人投標，就是以出價最高的人為得標人；但若該案件都無人投標，債權人也不願承受時，則會成為流標案件。至於何時才算得標？又該如何來認定其標準呢？
得標人標準的認定
出價最高者
強制執行法第九十條規定：「投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者，不在此限。」
依辦理強制執行事件應行注意事項第四十九項（四）規定：「開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。」
同
應行注意事項第五十項（一）規定：「數宗不動產合併拍賣時，投標人未記載每宗之價額或其記載每宗價額之合計數與其記載之總價不符者，應以其所載之總價額為
準，其總價額高於其他投標人，且達於拍賣最低價額者為得標；投標人僅記載每宗之價額漏記總價額者，執行法院於代為核計其總價額後，如其總價額高於其他投標
人，且達於拍賣最低總價額時，亦為得標。」
同應行注意事項第五十項（二）規定：「土地與地上建築物合併拍賣者，應於拍賣公告載明，投標人對土地及
其建築物所出價額，均應達拍賣最低價額；如投標人所出總價額高於其他投標人，且達拍賣最低總價額，但土地或建築物所出價額未達拍賣最低價額，而投標人不自
行調整者，執行法院得按總價額及拍賣最低價額比例調整之。」。
同應行注意事項第五十項（五）規定：「投標人願出之最高價額相同者，於定得標人時，其當場增加價額或抽籤，由執行法官主持之。」
由債權人承受
所謂債權人承受就是受法院拍賣之不動產，因拍賣期日無人投標或雖有人投標，但造成投標無效之認定（廢標），到場之債權人聲明願依照拍賣之底價為承受己有之表示，稱為「債權人承受」。
編著： 由富門企業集團法拍 著作
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